住宅專項維修資金使用“線上表決”若干問題

范敏 胡海珍

摘要：在新科技不斷迭代的時期，社會各領(lǐng)域正加速技術(shù)更新，企業(yè)、居民在信息化“大潮流”中逐步適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，人們對房屋管理提出更高期許。將信息化建設(shè)成果運用于住宅專項維修資金使用管理領(lǐng)域，實現(xiàn)“線上表決”符合時代發(fā)展的需要。

關(guān)鍵詞：維修資金;線上表決;互聯(lián)網(wǎng)+

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2020） 11-0065-68

收稿日期：2020-10-24

1“線上表決”的背景及意義

住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，一直以來，在資金使用的重要性與意見征集“難”之間存在著較為突出的矛盾。

一方面，資金使用很重要。住宅專項維修資金管理，大體可分為歸集、使用、增值、監(jiān)督四大塊。歸集是為了有資金可用，增值是保障有更充足的資金可用。因此，資金管理的最終目的落在一個“用”字;落在通過保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益。

另一方面，意見征集很難。關(guān)于使用環(huán)節(jié)“意見征集”事項，《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）中有剛性規(guī)定：“住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”。在實際管理過程中，綜合“簽字表決”受時間、空間限制大大降低其表決效率，耗費大量人力物力增加籌備難度，決策過程不透明導(dǎo)致部分業(yè)主質(zhì)疑表決真實性等因素，意見征集一直是住宅專項維修資金使用管理環(huán)節(jié)中的難點、信訪矛盾集中點。

針對資金使用與意見征集兩者間的突出矛盾，南通市物業(yè)管理中心通過升級原有維修資金管理系統(tǒng)，在微信公眾號中實現(xiàn)“線上表決”功能，依靠信息化建設(shè)成果來保障住宅專項維修資金使用管理中意見征集環(huán)節(jié)的公開透明、真實高效，化解使用表決難題，順勢推進業(yè)務(wù)工作開展，切切實實維護好資金所有者的合法權(quán)益。

2“線上表決”的流程及難點破解

系統(tǒng)升級后，業(yè)主可通過關(guān)注公眾號，進行業(yè)主認(rèn)證、業(yè)主表決完成“線上表決”;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相關(guān)業(yè)主推送報修事項征詢意見;代管部門可收集時點數(shù)據(jù)、表決結(jié)論，并進行統(tǒng)計分析。在“線上表決”功能設(shè)計中，有三個關(guān)節(jié)點頗為關(guān)鍵：一是業(yè)主認(rèn)證;二是業(yè)主表決;三是數(shù)據(jù)運用。三者中又以業(yè)主認(rèn)證最為重要。

2.1業(yè)主認(rèn)證流程及難點

業(yè)主認(rèn)證是“線上表決”的先決前提，需要在微信公眾號中將業(yè)主個人信息與房屋信息進行“關(guān)聯(lián)”。

2.1.1如何實現(xiàn)業(yè)主認(rèn)證

業(yè)主關(guān)注公眾號后，通過手機注冊賬號、綁定房屋，實現(xiàn)業(yè)主認(rèn)證。認(rèn)證后，業(yè)主可在微信公眾號內(nèi)進行與綁定房屋相關(guān)的操作，如：對需要投票的維修方案進行投票，并查看已投票的結(jié)果;查詢相關(guān)房屋的維修事項、資金余額等。另外，在“個人中心”版塊包含“我的賬戶”“我的房屋”“我的維修”“我的投票功能”等信息，見圖1。

2.1.2如何實現(xiàn)同一業(yè)主多房屋綁定

在賬號設(shè)置、綁定方面，一般有兩種常見思路，一種是一房屋一賬號，另一種是一業(yè)主一賬號。程序在設(shè)計過程中，考慮到部分業(yè)主名下有多套住宅，為避免業(yè)主需多賬號登陸、不同住宅逐一注冊等繁復(fù)操作，在“我的房屋”版塊增設(shè)個人信息與多套住宅關(guān)聯(lián)功能，實現(xiàn)同一業(yè)主多房屋綁定、信息同步查詢、表決同步操作，見圖2。

2.1.3如何確保認(rèn)證的真實性

業(yè)主認(rèn)證的真實性，是“線上表決”的基礎(chǔ)，也是功能模塊中需要攻克的首要難點問題。對此，在系統(tǒng)升級初期，南通市物業(yè)管理中心與房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記等部門溝通，打破部門間信息傳遞壁壘，以“數(shù)據(jù)倉庫”為基礎(chǔ)，以業(yè)主發(fā)送關(guān)鍵信息、后臺自動比對數(shù)據(jù)為主要方式，實現(xiàn)業(yè)主身份的有效認(rèn)證。

對于無法自動匹配的跨部門歷史數(shù)據(jù)，南通市物業(yè)管理中心將會采取人工比對與系統(tǒng)比對相結(jié)合的形式，對數(shù)據(jù)進行清洗。

2.2業(yè)主表決有關(guān)事項

2.2.1表決事項

業(yè)主“線上表決”操作，是基于業(yè)主信息認(rèn)證后的表決，因此，僅針對其綁定房屋的相關(guān)待表決事項，當(dāng)前主要運用于住宅專項維修資金使用表決。后期，將根據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)明確的議事表決事項，進行補充。

2.2.2表決主體

在具體實施住宅專項維修資金使用“線上表決”過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)編制、推送待表決的維修事項，涉及資金分?jǐn)偟南嚓P(guān)業(yè)主進行線上點選表決。

2.2.3表決流程

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修資金管理系統(tǒng)中制定維修方案，進行費用預(yù)分?jǐn)?，然后將維修事項推送至業(yè)主手機端進行表決，表決結(jié)果自動推送至維修資金管理系統(tǒng)，見圖3。

2.3數(shù)據(jù)匯總及運用

業(yè)主進行“線上表決”后，與紙質(zhì)表決材料互為補充，共同形成意見征詢結(jié)論。在實際操作中，可能會出現(xiàn)同一房屋兼有紙質(zhì)表決材料、“線上表決”數(shù)據(jù)的情況，如果表決內(nèi)容一致，則僅計l票;如果表決內(nèi)容不一致，考慮到紙質(zhì)材料中有業(yè)主簽名，所以紙質(zhì)表決材料效力高于“線上表決”數(shù)據(jù)。

3賬號解綁事項

商品房進入二級市場交易后，房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更，如果不及時調(diào)整賬號信息，將造成數(shù)據(jù)信息錯漏、表決主體錯位等不良后果。因此，商品房進入二級市場交易后，系統(tǒng)內(nèi)將產(chǎn)生“賬號解綁”需求，可分解為：原業(yè)主信息比對——賬號解綁、新業(yè)主申請、新業(yè)主信息比對——賬號綁定等步驟，具體操作形式可在程序設(shè)計中以多種邏輯關(guān)系排列。

3.1現(xiàn)有操作辦法

目前，具體方式為依新業(yè)主申請，后臺解綁原賬號。新業(yè)主發(fā)起賬號綁定申請時，后臺進行信息比對，同步解除原業(yè)主個人信息與房屋信息的關(guān)聯(lián)，見圖4。

3.2擬實現(xiàn)自動解綁

現(xiàn)階段依新業(yè)主申請、后臺解綁原賬號的做法，存在“時差”，且較為被動。下一階段，考慮通過數(shù)據(jù)共享實現(xiàn)賬號自動解綁。

3.2.1自動解綁流程

通過“存量房綜合管理系統(tǒng)”推送房屋過戶信息，自動解綁原業(yè)主賬戶，相關(guān)表決功能自動失去“關(guān)聯(lián)”，見圖5。

3.2.2自動解綁依據(jù)

《民法典》物權(quán)編第5分編第20章“物權(quán)公示”內(nèi)容，即《不動產(chǎn)登記暫行條例》（2019年3月24日修訂）第24條規(guī)定，不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實時互通共享。信息實時互通共享，成為可實現(xiàn)賬號自動解綁的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

3.2.3解決事項

實現(xiàn)賬號自動解綁后，將解決“線上表決”的表決數(shù)據(jù)是否可靠、時點數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確這兩個問題。自動解綁，一方面，保證表決數(shù)據(jù)可靠，將“依新業(yè)主申請，后臺進行原賬號解綁”改為產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)發(fā)生后原業(yè)主賬號自動解綁，避免了原業(yè)主對非名下房屋涉及維修事項表決的可能，確?！熬€上表決”的可靠性。另一方面，保證時點數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，因房屋產(chǎn)權(quán)人變更發(fā)生的賬號解綁，將時間節(jié)點由新業(yè)主申請?zhí)崆爸廉a(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)發(fā)生后，確保系統(tǒng)中有關(guān)數(shù)據(jù)實時動態(tài)準(zhǔn)確。

4地推實例及思考

從外界因素考慮，在智能手機普遍使用的整個社會環(huán)境下，如果功能開發(fā)合理、用戶體驗度較好，“線上表決”可實現(xiàn)受眾面的廣覆蓋。

4.1接受群體及特征

在幾次進小區(qū)推廣過程中，發(fā)現(xiàn)“線上表決”對青年群體最有吸引力，駐點服務(wù)結(jié)束后，仍有部分業(yè)主通過掃描“二維碼”關(guān)注、使用該功能。長遠(yuǎn)來看，“線上投票”因具備便利性、高效性，會被“朝九晚五”上班族、長期出差、擁有多套住宅等業(yè)主關(guān)注，然后逐步被業(yè)主群體接納。

4.2未來發(fā)展趨勢

4.2.1線上、線下表決長期共存

在住宅專項維修資金使用管理中，“線上表決”作為一個新的途徑，將成為紙質(zhì)表決的重要補充，共同形成表決結(jié)論。在年齡層次豐富小區(qū)業(yè)主群體中，“線上表決”、紙質(zhì)表決各有適合人群、適合時點，將長期共存。

4.2.2“線上表決”更利于數(shù)據(jù)分析

因為“線上表決”既保留時點信息又采集結(jié)果數(shù)據(jù)，所以在一定規(guī)模以上，可以從多角度、多層面分析表決情況，為后期建立模型、“大數(shù)據(jù)”分析提供基礎(chǔ)，能更好地服務(wù)于資金管理、決策。

在面對整個智慧城市系統(tǒng)逐步建立、城市治理體系日趨完善的當(dāng)下社會，我們能做的是在自己的領(lǐng)域，將工作從管理制度到技術(shù)運用都與這個時代的發(fā)展嚴(yán)絲合縫地對接起來，順勢而為，努力做好住宅專項維修資金管理工作。

作者簡介：范敏、胡海珍，南通市物業(yè)管理中心。