土地未經(jīng)收儲(chǔ)直接出讓是否涉稅

一宗土地未經(jīng)收儲(chǔ)程序，使用權(quán)人申請(qǐng)土地使用權(quán)注銷。問：國(guó)有土地使用權(quán)注銷登記后，該宗地是否直接回到一級(jí)市場(chǎng)？是否可以重新公開出讓？

個(gè)人認(rèn)為程序應(yīng)該是這樣：注銷一確認(rèn)為無(wú)主財(cái)產(chǎn)一收歸國(guó)有一收儲(chǔ)一供地。

國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)利人放棄后不應(yīng)該是無(wú)主財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該是還給國(guó)家了。我說(shuō)的是土地，沒有涉及房屋。

我們這里有園區(qū)回購(gòu)工業(yè)用地，要我們直接辦理注銷的。

我認(rèn)為轉(zhuǎn)移登記到受讓方名下后，由受讓方申請(qǐng)放棄注銷，應(yīng)該可以。不能直接由原使用權(quán)人申請(qǐng)放棄注銷，涉及增值稅的問題。園區(qū)回購(gòu)工業(yè)用地為什么要注銷呢？

其實(shí)就是要收回重新出讓的意思。但是又不愿意交稅費(fèi)，我們現(xiàn)在是要求局里出收回國(guó)有土地使用權(quán)的文書，憑文書再申請(qǐng)注銷。

收回的可以注銷。這個(gè)沒有問題，本身就是這么操作的。

是的，之前也不給出文書的。讓我們憑回購(gòu)協(xié)議做注銷，也是解釋了好久。

現(xiàn)在沒有走回收程序。

屬地政府國(guó)有土地上房屋征收辦法里規(guī)定，房屋征收的相應(yīng)土地一并收回，導(dǎo)致他們認(rèn)為房子已經(jīng)征收了，土地也就已經(jīng)收回了，不需要再辦理收回手續(xù)可以直接注銷。

工業(yè)用地的房屋被征收，若視同土地已回收直接注銷掉，那與辦理土地收回手續(xù)再注銷有何區(qū)別？

在農(nóng)地征用與城市土地拆遷中，通常會(huì)拆除地面上的一切存在物，然后依法依規(guī)出讓土地，稅務(wù)部門不認(rèn)為這里存在土地權(quán)利轉(zhuǎn)移問題。但是，如果被征用或被拆遷的土地上存在擬長(zhǎng)期保留的房屋，稅務(wù)部門有時(shí)會(huì)認(rèn)為存在轉(zhuǎn)移問題，就要收稅。

征收和回購(gòu)是不同概念。

土地和房屋處理不一樣，國(guó)有土地使用權(quán)放棄注銷，土地歸國(guó)家所有。房屋所有權(quán)放棄注銷，歸財(cái)政所有，財(cái)政和國(guó)有企業(yè)不能等同，也應(yīng)該辦理轉(zhuǎn)移登記給國(guó)有企業(yè)。

這么操作其實(shí)也不會(huì)導(dǎo)致稅收流失。

被收購(gòu)以后，原權(quán)利人以放棄權(quán)利申請(qǐng)直接注銷不動(dòng)產(chǎn)，該收的稅未收，導(dǎo)致國(guó)有資金流失，我們擔(dān)心登記部門和稅務(wù)部門都有責(zé)任。《土地增值稅暫行條例》和《契稅法》規(guī)定要協(xié)稅的。

從實(shí)踐來(lái)看，征地與拆遷中，土地權(quán)利收歸出讓方用于出讓，稅務(wù)局不主張交易稅，房屋收歸，則有時(shí)主張交易稅。這種區(qū)別對(duì)待似乎并無(wú)支撐。權(quán)利人收到對(duì)價(jià)后放棄權(quán)利，產(chǎn)權(quán)只能歸公，所以非公有制市場(chǎng)主體無(wú)法利用該做法。實(shí)際上被征收人或被拆遷人獲得的對(duì)價(jià)從未繳納所得稅或流轉(zhuǎn)稅，支付的對(duì)價(jià)也是統(tǒng)一定價(jià)，所以不存在稅收或國(guó)資流失。

我們?cè)谟懻摰氖菦]有走回收程序，而且讓原權(quán)利人放棄注銷的情形。原權(quán)利人直接注銷了，土地重新出讓，政府肯定是要補(bǔ)貼給原權(quán)利人費(fèi)用。如果走回收或者征收程序沒有問題，但是現(xiàn)在是直接讓權(quán)利人申請(qǐng)注銷，這樣是不是有可能造成土地增值稅沒有繳納？

“人民政府依法做出的征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記或者轉(zhuǎn)移登記的”。這是依囑托注銷，國(guó)有投資公司、開發(fā)區(qū)、管委會(huì)等國(guó)有企業(yè)簽訂合同的，沒有人民政府出的相關(guān)書面征收或收回的決定書，我們認(rèn)為屬于“收購(gòu)”，非“征收”和“收回”。被收購(gòu)方有土地增值稅，具體可以咨詢各地的稅務(wù)部門，也許情況不一樣。

如果僅僅存在避稅一事，應(yīng)由稅務(wù)局回答，登記機(jī)構(gòu)可以不用考慮。

點(diǎn)評(píng)

石晨誼

福建省自然資源廳自然資源確權(quán)登記處

從權(quán)利變動(dòng)角度看，土地使用權(quán)注銷后消滅，土地成為未設(shè)定使用權(quán)的國(guó)有土地。從出讓程序看，目前一般是國(guó)有土地收儲(chǔ)登記給收儲(chǔ)中心后注銷登記再出讓，實(shí)際上出讓的也是未登記使用權(quán)的土地。從稅收看，契稅的征稅對(duì)象是土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓，土地增值稅的征稅對(duì)象是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。如果權(quán)利人注銷登記后由政府出讓，應(yīng)無(wú)問題，使用權(quán)人應(yīng)繳納契稅，無(wú)需繳納土地增值稅。