“十四五”規(guī)劃重調(diào)房地產(chǎn)業(yè)定位

摘要：“十四五”規(guī)劃定位推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接，促進各產(chǎn)業(yè)門類關(guān)系協(xié)調(diào)。擴大內(nèi)需，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡。這是在“房住不炒”和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”之后新的房地產(chǎn)市場定位，這可以說是重大的調(diào)整，也決定了未來5年的行業(yè)定位。

關(guān)鍵詞：十四五規(guī)劃;擴大內(nèi)需;“擠泡沫”

中圖分類號：F293

文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）11-0020-21

收稿日期：2020-11-04

作者簡介：宋紅衛(wèi)，同策研究院資深分析師。

“十四五”規(guī)劃中最大的亮點在于：推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接，促進各產(chǎn)業(yè)門類關(guān)系協(xié)調(diào)。擴大內(nèi)需，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡。這是在“房住不炒”和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”之后新的房地產(chǎn)市場定位，這可以說是重大的調(diào)整，也決定了未來5年的行業(yè)定位。

規(guī)劃中看出房地產(chǎn)業(yè)在“十四五”期間仍然起著舉足輕重的作用。按照一般傳統(tǒng)的劃分，把超過5%貢獻的行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。按照國家統(tǒng)計局公布的2019年數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻達到7%，同策研究院把自有住房價值按照市場價格重新核算后（按照國際通用算法）達到13%。這說明房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟增長的作用依然很大，在未來5年內(nèi)仍然發(fā)揮重要的作用。

這一提法與“房住不炒”并不矛盾，在一定程度上是高度一致的。首先是符合產(chǎn)業(yè)規(guī)律的，也是可行的。從投入產(chǎn)出表可以看出，房地產(chǎn)業(yè)與42個標(biāo)準分類行業(yè)具有關(guān)聯(lián)，對于行業(yè)的帶動作用也在不斷增強，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的總消耗系數(shù)達到0.045，較2012年提高了40.6%，當(dāng)前這一作用會更大，說明房地產(chǎn)業(yè)對于其他行業(yè)的消費帶動作用在不斷增強。房地產(chǎn)是鋼鐵、水泥、玻璃等傳統(tǒng)過剩的重要消費行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動家電、裝修等下游消費領(lǐng)域的發(fā)展。

其次，“十四五”對房地產(chǎn)業(yè)重新定位與我國的城鎮(zhèn)化進城是緊密聯(lián)系。我國仍然處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，“十四五”期間大概有1億左右的農(nóng)民進城，加上城鎮(zhèn)本身的拆舊棚改及改善需求，新建商品住宅的規(guī)模大概在71億平方米左右?？梢钥吹健笆奈濉逼陂g我國商品住房的規(guī)模巨大，也具備帶動行業(yè)發(fā)展的量級。

在相關(guān)制度層面，我國也為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)，隨著農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民進城后子女可繼承宅基地等一系列土地政策的改革，不僅解決了城鎮(zhèn)土地供應(yīng)不足的問題，還為農(nóng)村年輕人口進城解除了后顧之憂。

規(guī)劃還重申了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。這與以房地產(chǎn)來拉動內(nèi)需并不矛盾。目前我國房地產(chǎn)市場最大的問題在于“房價的過快上漲”，從穩(wěn)房價實際政策執(zhí)行情況來看，穩(wěn)的是“房價的漲幅”。結(jié)合國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)和被約談、調(diào)研的城市來看，房價漲幅基本控制在5%以下的城市基本是安全的，但是漲幅排名前5的城市就比較危險，這些城市漲幅往往會超過10%，也就成了大概率出調(diào)控政策的城市。但是從絕對房價來看，70城沒有一個城市的房價仍然停留在2016年10月份的水平上。由此，就可以看出“穩(wěn)房價”主要是穩(wěn)漲幅。結(jié)合之前兩會中提出的M2增速和社融增速也要與經(jīng)濟增長相匹配。這決定了未來我國房價的漲幅一定不會超過居民收入增長，這也是我國調(diào)控高房價的理念和思路?？刂谱》績r漲幅的同時，通過以房地產(chǎn)來拉動實體經(jīng)濟，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“軟著陸”。比如我們以現(xiàn)在的收入水平看北京和上海五年前房價水平，就不會覺得高一樣，只要我們控制房價漲幅低于收入增長，發(fā)揮房地產(chǎn)的合理的產(chǎn)業(yè)消費作用，“十四五”期末我國房地產(chǎn)住房市場會更加健康。