民法典對國有土地上房屋征收的影響

摘 要 《民法典》是2020年國家會議表決最新通過的一部法典，并決定于2021年起開始實施。民法典是國家以法律形式來約束平等主體間的關(guān)系，用抽象規(guī)則來規(guī)范對象產(chǎn)生的各種行為?！睹穹ǖ洹返姆傻匚粌H次于憲法，為市場經(jīng)濟、人們生活行為提供有效的保障，是法官在裁決案件時的準(zhǔn)則和依據(jù)。《民法典》過去曾有三次制定，但是最后未能成功。隨著社會發(fā)展，為了更好的適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)背景，依據(jù)我國國情制定了《民法典》，并予以通過。本文就《民法典》出臺對國有土地房屋征收進行分析，分析法案對房屋征收帶來的影響。

關(guān)鍵詞 《民法典》 國有土地 房屋征收

作者簡介：孫暢，江蘇欣達律師事務(wù)所，專職律師，研究方向：房屋征收及房地產(chǎn)案件。

中圖分類號：D923 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.044

《民法典》在2020的出臺，很大程度上決定了人們的居住權(quán)制度。居住權(quán)屬于居住對象的用益物權(quán)，在實行房屋征收的時候，居住對象有資格獲得相對應(yīng)的補償。曾經(jīng)在2005年，國家起草了物權(quán)法，對居住權(quán)的用益物權(quán)進行編制和規(guī)定，但是最后在人大會議表決中并未通過，有關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定也被一并刪除。在之后的十多年里，法學(xué)界對于物權(quán)法是否可以規(guī)定居住權(quán)也一直未能給出合理的答復(fù)。直到2019年才在人大會議中擬定《民法典》草案，就用益物權(quán)規(guī)定了居住權(quán)。并于最新一屆的人大會議中通過審議，決定居住權(quán)的確立。

一、產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)

生活中人們對于產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識存在一定誤差，認(rèn)為房子本身有產(chǎn)權(quán)年限。但是從嚴(yán)格意義上來說，真正的產(chǎn)權(quán)指的是基于法律的房屋所有權(quán)，在物權(quán)法和民法典中對于房屋并未作出明確規(guī)定。因此，房屋的所有權(quán)不存在期限這個說法，產(chǎn)權(quán)理論上不成立。但是用戶居住的房屋盡管是自己置辦的，但是卻借用了國家的土地，用戶擁有了房屋所有權(quán)，但是并未擁有土地權(quán)。房屋占用土地時，占用了國家土地的所有權(quán)。用戶在居住的時候，房屋占用了國家土地，就需要取得國家的同意，獲取自己房屋的土地使用權(quán)。

而居住權(quán)在《民法典》草案中有了新規(guī)定，其特點包括以下幾點：

（一）用益物權(quán)

居住權(quán)是根據(jù)合同形成的一種權(quán)利，對房屋對象的一種占有權(quán)。對于房屋居住者來說，居住權(quán)無法通過租賃等形式獲得收益。但是在《民法典》草案中提到了，當(dāng)事人與居住權(quán)人存在約定，房屋租賃成立，但是其生活居住得到滿足也可以當(dāng)成一種收益，也不需要額外支付的租房費用，被當(dāng)成是消極的財產(chǎn)增加。

（二）具有無償性

對于居住權(quán)人來說，并不需要另外向房屋內(nèi)的人支付費用。因為一旦支付，就與租賃權(quán)一樣了。《民法典》草案中為居住權(quán)設(shè)置預(yù)留了部分空間，也就是居住權(quán)人在居住的過程中可以使用特別約定來變通規(guī)則。

（三）具有時間性

《民法典》草案中對于居住權(quán)的規(guī)定中，明確表示了居住權(quán)的時間問題。居住權(quán)的居住時間到了規(guī)定時間或者居住權(quán)人出現(xiàn)無法居住的情況下時，居住權(quán)不再存在于當(dāng)前的房屋中。居住權(quán)沒有繼承的規(guī)定，理論上來說會根據(jù)居住權(quán)人的生存期限來判定居住權(quán)期限。

（四）具有不可轉(zhuǎn)讓性

居住權(quán)本身具有不可轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，在《民法典》草案中規(guī)定了居住權(quán)的性質(zhì)。居住權(quán)具有人身屬性，這種人身屬性來源于居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的特定關(guān)系，因此不得進行轉(zhuǎn)讓，否則會導(dǎo)致人身屬性消失。

二、居住權(quán)增加

除去對于產(chǎn)權(quán)本身的期間規(guī)定以外，《民法典》對征地拆遷等行為產(chǎn)生影響，形成了居住權(quán)制度。盡管社會大眾對于會在日常談及到居住權(quán)，政府等部門。但是實際上在《民法典》草案通過之前，居住權(quán)的本質(zhì)并不是根據(jù)法律制定的用益物權(quán)，而是基于合同成立的權(quán)利。合同的設(shè)定居住權(quán)與現(xiàn)階段的法律背景下的居住權(quán)有何差別？兩者最大的差別就在于效力范圍，民法典中對于居住權(quán)的規(guī)定是可以對第三人產(chǎn)生對抗效力的，而合同設(shè)定的居住權(quán)對于第三人并不具備這個效力和權(quán)利。舉個例子進行說明，假設(shè)甲某依據(jù)法律擁有某間房屋的居住權(quán)，之后這間房屋轉(zhuǎn)賣給其他人，買家想要入住，需要通過甲某的同意，因為甲某手中擁有的居住權(quán)可以對抗買主，拒絕其入住的行為。但是當(dāng)甲某與所有人以合同的方式來確定居住權(quán)，房屋在轉(zhuǎn)賣后，卻無法使用合同與買方對抗。買方可以搬進來入住，這期間造成的損失需要從合同簽訂的另一方進行索賠。

居住權(quán)有對抗第三人的權(quán)利，對于拆遷方也同樣適用。但是這里并不是指擁有居住權(quán)的住戶強制拒絕拆遷行為，而是基于拆遷工作，個人擁有所拆房屋的居住權(quán)可以獲得相對應(yīng)的補償。這一點在民法典中有明確的規(guī)定，對于不動產(chǎn)。動產(chǎn)等因征收導(dǎo)致用益物權(quán)無法使用，房屋的用益物權(quán)人都可以在征收后獲得相對應(yīng)的補償。就目前的情況來說，國有土地上房屋征收補償并未被納入拆遷補償范圍內(nèi)，在2021年民法典正式出臺的時候，預(yù)計會有相對應(yīng)的修訂。

三、基于《民法典》被征收房屋后的補償方式

根據(jù)國家對國有土地房屋征收的補償條例中提到了，為了滿足公共利益而產(chǎn)生的征收行為，征收的個人、單位的房屋，需要在征收房屋后，給予房屋所有權(quán)人相對應(yīng)的補償。根據(jù)《民法典》的草案規(guī)定，因為征收而導(dǎo)致所有人用益物權(quán)消失，需要依法給予所有人補償[1]。居住權(quán)又屬于用益物權(quán)的一種，因此在房屋被征收后，根據(jù)法律規(guī)定，居住權(quán)人理應(yīng)獲得相對補償。那么基于民法典日后成立出臺，在國有土地上進行房屋征收時，需要如何對房屋住戶進行合理補償，是值得考慮的問題。

（一）在公有產(chǎn)權(quán)房上設(shè)立居住權(quán)

從理論上來說，居住權(quán)帶有人身屬性，因為居住權(quán)人在房屋上與設(shè)立人存在人身關(guān)系。在《民法典》草案中對于居住權(quán)未有相關(guān)記載，也沒有相對應(yīng)的限制條款，因此《民法典》草案對于居住權(quán)的主體對象需要擴大解釋范圍。政府與征收房屋的居住權(quán)人在征收過程中形成了特定的關(guān)系，這種關(guān)系也可以看作是人身關(guān)系。在民法典實施后，政府基于國有土地房屋征收，可以集中建設(shè)一部分公有房屋，用以安置房屋被征收的居住權(quán)人。公有產(chǎn)權(quán)房屋的居住權(quán)期限與征收房屋剩余時間成正比，具體安排的房屋面積需要根據(jù)征收的面積和市場價位進行科學(xué)換算。

（二）提供公共租賃住房用于安置

國務(wù)院在十年前出臺了關(guān)于公共租賃住房的意見，其中提到了各地區(qū)、部門需要針對指導(dǎo)意見大力推進工作，保障公共租賃住房建設(shè)開展。并在隨后陸續(xù)出臺相對應(yīng)的一系列發(fā)展政策，建設(shè)一批公共租賃房屋，滿足城市中特殊家庭的住房需求。在《民法典》草案出臺后，可以使用政府提供的公共租賃房屋進行自我安置。在征收辦房屋期間的居住期限，需要根據(jù)征收面積和實際價格進行換算。因為公共租賃房屋不具備與他人產(chǎn)生人身關(guān)系的性質(zhì)，只能由承租人自行居住，不得以出租、轉(zhuǎn)租等方式獲得利益，這一點與居住權(quán)本身的特點也極為相似[2]。

（三）使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換房同時安置所有權(quán)人和居住權(quán)人

在異地建造或者征收的房屋，與征收房屋的產(chǎn)權(quán)進行置換。被征收房屋的所有人擁有置換產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，可以在產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋上擁有居住權(quán)，用來安置被征收房屋的居住權(quán)人。負責(zé)房屋征收的部門需要與被征收房屋涉及到的所有權(quán)人、居住權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議，明確好各自的權(quán)利，尤其是在所有權(quán)人進行產(chǎn)權(quán)置換后獲得的居住權(quán)。

（四）貨幣補償

征收房屋居住權(quán)人還可以使用貨幣進行補償，通常是根據(jù)房屋剩余的居住期限作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。被征收房屋的房屋租金計算方式，需要根據(jù)周邊租賃市場的價格進行綜合計算，計算出實際應(yīng)該補償給居住權(quán)人的貨幣金額。又因為考慮到社會上房價上漲等多方面的因素，在今后的房屋租賃計算中，實際價格可以按照一定的比例進行遞增。

（五）產(chǎn)權(quán)房屋安置

如果被征收的房屋在進行補償計算時，發(fā)現(xiàn)周圍的市場價格較高，并且被征收的房屋面積較大，剩余的居住權(quán)年限比較長，這樣居住權(quán)人獲得的補償會更高。政府為居住權(quán)人提供的公共租賃房屋的價位，與市場房屋價格相比較會較低一些，并且多是小戶型為主的房屋。這時獲得高額補償?shù)木幼?quán)人可以選擇購買面積相對較小的戶型進行安置。

此外，在國有土地上房屋征收產(chǎn)生的影響后，如果上述的補償方式都無法為居住權(quán)人帶來實際權(quán)益損失。按照《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)本身是無償設(shè)立，并不需要像租賃一樣支付租金等。房屋在被征收后，就是將原本屬于房東的租金用在其他房屋上，經(jīng)濟負擔(dān)并沒有出現(xiàn)改變，因此也無需再對承租人的租賃權(quán)進行額外補償。而居住人原本擁有居住權(quán)，并不需要另付租金，卻因為房屋被征收產(chǎn)生了額外的租賃或者購買費用，就需要根據(jù)法律得到相對應(yīng)的補償。居住權(quán)人可以根據(jù)權(quán)益損失評估獲得對應(yīng)的補償金額，但是所有權(quán)人統(tǒng)一進行產(chǎn)權(quán)置換，居住權(quán)人也可以基于所有權(quán)人選擇安置居住權(quán)。但是所有權(quán)人選擇進行產(chǎn)權(quán)置換，居住權(quán)人可否不經(jīng)過所有權(quán)人獲得居住權(quán)呢？或者所有權(quán)人選擇獲得補償金額，居住人如何獲得自己的居住權(quán)，這些問題還需要在民法典正式出臺后，進行考慮和完善[3]。

居住權(quán)人與房屋也具有聯(lián)系，在房屋被征收后，是一定能獲得補償?shù)?。但是具體如何補償和很多細節(jié)都未能界定。上述的補償方式都是基于居住權(quán)確立的，依據(jù)民法典的規(guī)定，居住權(quán)需要經(jīng)過登記才能生效，也就是說，日后想要設(shè)立居住權(quán)，一定要去相關(guān)部門進行登記才能生效。

四、結(jié)論

綜上所述，居住權(quán)與租賃權(quán)是完全不同的兩種概念。租賃權(quán)屬于債權(quán)的一種，被收租對象并不是房屋征收后獲得補償?shù)膶ο螅且韵鄬?quán)的形式存在。而居住權(quán)在房屋上則擁有絕對權(quán)，具有用益物權(quán)。并且在民法典草案的規(guī)定下，國有土地被征收，導(dǎo)致居住者用益物權(quán)消失或者無法使用時，居住者應(yīng)當(dāng)獲得相對應(yīng)的補償，具體補償要根據(jù)實際情況進行判斷。征收房屋補償款項需要與未設(shè)立居住權(quán)時所獲得補償款項一致，否則容易出現(xiàn)濫設(shè)居住權(quán)，鉆法律空子的情況。只有完善法律，做好征收補償，才能確保國有土地上的房屋征收工作順利實施。

參考文獻：

[1] 鐘澄.國有土地上房屋征收中政府應(yīng)當(dāng)注意的問題[J].中國土地，2020（09）：15-17.

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[3] 倪紹山，魏明月.城市化進程中棚戶區(qū)改造的法律問題及應(yīng)對——以?？谑旋埲A區(qū)坡博、坡巷片區(qū)棚改項目為例[J].湖州師范學(xué)院學(xué)報，2020，42（07）：85-91.