房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成及應(yīng)對(duì)

陳華

【摘 要】本文從房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成，并提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，目的在于通過(guò)合理的稅務(wù)籌劃來(lái)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)行為，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);構(gòu)成;應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

1.常規(guī)特征。

風(fēng)險(xiǎn)屬性決定著風(fēng)險(xiǎn)的特征，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的常規(guī)特征體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面上：

（1）房地產(chǎn)行業(yè)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在不能完全避免的，房地產(chǎn)企業(yè)只能采用合理的方法來(lái)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而不能消除。

（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)，它貫穿于拿地、投融資、設(shè)計(jì)、報(bào)建、開發(fā)、銷售、結(jié)算等全過(guò)程中，其相互依存、相互影響，通常后期的稅務(wù)處理結(jié)果均取決于前期是否規(guī)劃合理、籌劃得當(dāng)。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備較強(qiáng)的兩面性。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)既可能給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失，通過(guò)努力也可能給企業(yè)帶來(lái)收益。

（4）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)呈現(xiàn)出一定的隱形性。通常會(huì)隱匿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的所有涉稅行為當(dāng)中，除被動(dòng)接受稅務(wù)檢查外，不易被企業(yè)主動(dòng)關(guān)注。

2.獨(dú)特特征。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)除了具備以上普遍性特征之外，還具備以下幾個(gè)獨(dú)特的特征：

（1）累積性。通常情況下稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，只有在稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)審核與核查的過(guò)程中，才會(huì)發(fā)現(xiàn)違反稅務(wù)規(guī)定的行為，然后按照稅法規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行懲處。稅款、累計(jì)計(jì)算的滯納金及罰款等會(huì)給企業(yè)造成極大稅負(fù)。

（2）觸發(fā)性。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生通常情況下也會(huì)引發(fā)出房地產(chǎn)企業(yè)的其他危機(jī)，由于很多稅種之間都會(huì)有較大的關(guān)聯(lián)性，其中一種稅種的危機(jī)就會(huì)引發(fā)其他稅種的危機(jī)，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的商品營(yíng)銷、金融借貸等工作帶來(lái)負(fù)面影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成

1.項(xiàng)目拿地等前期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地的款項(xiàng)占項(xiàng)目總投資很大比例，也是項(xiàng)目開發(fā)成本的重要組成部分。稅務(wù)檢查的重點(diǎn)是審核取得發(fā)票的合理性和支付購(gòu)買土地款的合理性，尤其是沒(méi)有通過(guò)招拍掛從二級(jí)市場(chǎng)中購(gòu)買的土地，如果對(duì)方不能提供真實(shí)、有效、全額的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)所得稅稅前扣除、營(yíng)改增之后增值稅抵扣、土地增值稅清算成本等就會(huì)受到直接影響，若不具備扣除條件，必然增加企業(yè)稅收成本。而通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)拿地模式，通常情況下，轉(zhuǎn)讓方拿地成本低、溢價(jià)高，按實(shí)際成交價(jià)直接轉(zhuǎn)讓開票，轉(zhuǎn)讓方將產(chǎn)生極高稅費(fèi)，故實(shí)操中會(huì)通過(guò)各種變通方式（如增資入股、在建工程轉(zhuǎn)讓、投資入股、資產(chǎn)分立等方式）進(jìn)行交易，受讓方超過(guò)土地票據(jù)的溢價(jià)將很難獲得稅務(wù)認(rèn)可的增值稅發(fā)票，嚴(yán)重者甚至因?yàn)椴缓弦?guī)定產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，在土地使用權(quán)購(gòu)買期間，無(wú)論是一級(jí)市場(chǎng)招拍掛還是二級(jí)市場(chǎng)的其他方式受讓，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)復(fù)盤整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)，模擬不同階段的稅收要求并按各相關(guān)稅種規(guī)定取得符合稅法規(guī)定的土地票據(jù)，方能從根本上控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

拿地后，在開發(fā)前期階段會(huì)涉及到土地契稅、土地印花稅、土地使用稅等的申報(bào)繳納，應(yīng)分別按合同簽訂時(shí)間、合同約定的交地時(shí)間確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，并正確計(jì)算、按時(shí)申報(bào)繳納。

2.項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)開發(fā)階段，涉及稅種多達(dá)十余個(gè)，主要稅種有土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅等，這些稅種也是稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注和檢查的重點(diǎn)內(nèi)容。企業(yè)應(yīng)在各環(huán)節(jié)結(jié)合主要稅種的要求做好規(guī)劃，取得相應(yīng)的合規(guī)的附件和票據(jù)，如：土增按清算單位建立核算對(duì)象并進(jìn)行相關(guān)賬務(wù)處理;按稅法規(guī)定預(yù)繳土增稅、增值稅;按預(yù)計(jì)毛利進(jìn)行未完工項(xiàng)目的預(yù)計(jì)毛利申報(bào);按所得稅法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行年度匯算等。尤其在采用“以房抵債”、“以物換物”、將房屋用于獎(jiǎng)勵(lì)員工等行為時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定視同銷售，否則就會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)漏稅、偷稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在選擇促銷方案時(shí)，應(yīng)想好業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，按業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)簽訂相關(guān)合同，取得相關(guān)證明材料及發(fā)票等，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了提升房屋去化率，會(huì)采用老帶新、贈(zèng)送禮品的方法，而這些銷售手段會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)改增后，全行業(yè)均開啟了“以票管稅”的鏈條式征收環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期的相關(guān)行業(yè)多達(dá)百余個(gè)，其上下游均進(jìn)入了快速發(fā)展期，對(duì)供應(yīng)商的甄選、管理、議價(jià)能力均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的成本和稅收風(fēng)險(xiǎn)造成極大影響。如：與其密切相關(guān)的材料供應(yīng)商、裝修公司、建筑安裝公司等，由于在篩選供應(yīng)商環(huán)節(jié)審核不嚴(yán)，盡調(diào)不充分、或很多建筑施工公司自身業(yè)務(wù)模式為個(gè)人掛靠，對(duì)其缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的內(nèi)部管理制度，就會(huì)給開具虛假發(fā)票等稅務(wù)違規(guī)行為提供較大的空間。隨著金稅三期功能的完善及稅務(wù)信息化管理、數(shù)據(jù)比對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別等模型的逐漸成熟，不具有真實(shí)業(yè)務(wù)背景或未按稅法規(guī)定開具的發(fā)票均會(huì)被認(rèn)定為不合規(guī)票據(jù)，不允許所得稅稅前扣除及增值稅抵扣，這些均會(huì)對(duì)企業(yè)造成極大成本負(fù)擔(dān)。

3.項(xiàng)目交付及清算階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目完工交付后，主要涉及的財(cái)稅事項(xiàng)有：完工項(xiàng)目所得稅口徑實(shí)際毛利的清算;交房項(xiàng)目發(fā)票的開具，收入的確認(rèn)，增值稅的申報(bào)繳納;土地增值稅的清算等。以上稅種實(shí)際稅負(fù)直接影響企業(yè)的利潤(rùn)，處理不當(dāng)，甚至可能導(dǎo)致利潤(rùn)全部被稅款吞噬。而后期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要受前期涉稅事項(xiàng)合同條款、票據(jù)取得、財(cái)稅處理的合規(guī)性影響，在該階段，需根據(jù)合同臺(tái)賬結(jié)合賬務(wù)情況，進(jìn)行款項(xiàng)和發(fā)票清收，準(zhǔn)確的進(jìn)行成本分?jǐn)?、收入確認(rèn)及稅款申報(bào)，同時(shí)按各稅種規(guī)定進(jìn)行測(cè)算，以對(duì)項(xiàng)目整體稅負(fù)了然于胸，尤其需注意成本取票進(jìn)度與收入確認(rèn)進(jìn)度需基本匹配，以免導(dǎo)致出現(xiàn)先申報(bào)繳納銷項(xiàng)稅額，造成后期取得的大量留抵進(jìn)項(xiàng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵扣;另外精裝成本、土地成本的分?jǐn)偡椒ā⒏鳂I(yè)態(tài)開發(fā)產(chǎn)品交付時(shí)間均會(huì)對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅產(chǎn)生極大影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。

房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，具體制度包括以下幾個(gè)：

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，在重點(diǎn)環(huán)節(jié)中制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，具體環(huán)節(jié)包括：土地獲取、開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目清算等，例如在清算環(huán)節(jié)過(guò)程中，清算稅務(wù)人員需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部、其他房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等與清算相關(guān)的信息及稅收?qǐng)?zhí)行口徑政策進(jìn)行收集，通過(guò)專業(yè)的稅務(wù)知識(shí)和企業(yè)清算進(jìn)程、方案來(lái)編制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者全面掌握稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供必要的數(shù)據(jù)支持，從戰(zhàn)略的高度來(lái)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）合同管理制度。

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一是合同管理中存在漏洞，如：業(yè)務(wù)模式描述不清晰，不符合商業(yè)實(shí)質(zhì)等導(dǎo)致稅企爭(zhēng)議;款項(xiàng)支付、發(fā)票、稅率、合同內(nèi)容等主要條款約定不明或不完整，導(dǎo)致出現(xiàn)稅款申報(bào)時(shí)間和金額的錯(cuò)誤等。因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要重視合同管理工作，制定出標(biāo)準(zhǔn)化的合同簽訂關(guān)注要點(diǎn)，多維度事前把關(guān)，爭(zhēng)取將納稅風(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平。

（3）管理發(fā)票制度。

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及到的發(fā)票種類比較多，尤其是在建筑安裝過(guò)程中，提供建筑材料的供應(yīng)商來(lái)自全國(guó)不同的地區(qū)，由于不同地區(qū)的稅務(wù)政策有著明顯的差異，因此取得的發(fā)票也會(huì)有所差異，這就會(huì)加大發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要制定出完善的發(fā)票管理制度。首先，取得發(fā)票的責(zé)任要落實(shí)到部門和個(gè)人，制定簽字確定機(jī)制，實(shí)現(xiàn)初次取得發(fā)票的全面篩查;其次，應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容和相關(guān)約定從發(fā)票的內(nèi)容、種類、金額等多方面進(jìn)行發(fā)票審核，如果發(fā)現(xiàn)發(fā)票不符合規(guī)定一律不予付款和記賬;再次，按照不同項(xiàng)目登記發(fā)票臺(tái)賬，這樣才能做到準(zhǔn)確的歸集至各核算主體，以確保賬實(shí)相符。

2.制定稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)為了預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要制定出應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查的合理機(jī)制，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)：

首先，做好事前預(yù)案工作。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)自查的方式來(lái)查找自身稅務(wù)工作存在的漏洞，通常情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查之前會(huì)提前通知企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)自查，因此在接到自查通知的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)啟動(dòng)稅務(wù)應(yīng)急方案，嚴(yán)格按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求來(lái)對(duì)自身財(cái)務(wù)和稅務(wù)進(jìn)行自查，具體包括發(fā)票、單據(jù)的合法性和真實(shí)性，對(duì)銷售、采購(gòu)、支付等業(yè)務(wù)流程進(jìn)行自查，與稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通協(xié)調(diào)工作，努力使得自查結(jié)果得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。

其次，做好事中控制。在稅務(wù)檢查過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎的為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供交易合同、原始憑證、備案資料、情況說(shuō)明書等資料，由于這些資料提交后會(huì)承擔(dān)一定的法律后果，因此必要的時(shí)候需要向稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)征詢意見。

再次，事后進(jìn)行補(bǔ)救。雖然房地產(chǎn)企業(yè)做好了以上稅務(wù)籌劃工作，但是也會(huì)由于涉稅范圍較廣，以及缺乏稅務(wù)專業(yè)管理人員等因素的影響，引發(fā)一些稅務(wù)問(wèn)題而受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)現(xiàn)處罰不當(dāng)，不能一味接受，應(yīng)該利用法律途徑、依靠稅法來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有著普遍和獨(dú)特的特征，由于房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及到的稅種較多、稅負(fù)較重，容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成出發(fā)，積極采用科學(xué)合理的方法來(lái)防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范自身的涉稅行為，提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃水平，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到健康穩(wěn)定的長(zhǎng)期發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]曹坤.營(yíng)改增全面實(shí)施背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探討[J].時(shí)代金融，2018（08）：10-11.

（作者單位：四川邦泰宜尚置業(yè)有限公司成都分公司）