房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理的相關問題研究

遲軍

（濟南泰禾置業(yè)集團有限公司，山東 濟南 250102）

一、引言

為了能更好的滿足人們居住環(huán)境需求，房地產(chǎn)項目應該實現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和最佳管理模式，這將有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，進而最大限度盈利。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)中也有很多問題存在，比如，前期準備不充分、沒及時控制成本、無法保證工程質量等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)中要積極采取有效對策進行調整。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好三個方面的經(jīng)營管理工作，包括：土地的獲取、開發(fā)建設、租賃或銷售。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實際狀況

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的第三產(chǎn)業(yè)，是市場經(jīng)濟的一個重要標志。目前，不論是規(guī)模、地位，還是所具有的影響力，我國房地產(chǎn)行業(yè)均是在改革開放后而逐漸得到加強的。在此之前，可以將我國房地產(chǎn)的發(fā)展概括為四個階段：萌芽時期、爆發(fā)與停頓期、發(fā)展期、成熟期。最初房地產(chǎn)行業(yè)興起于廣州、深圳兩地，之后因港商進駐，所以有一些邊緣化的房產(chǎn)交易及需求出現(xiàn)。1996我國真正開始了房地產(chǎn)行業(yè)，廣州和深圳率先發(fā)展，并完善了房地產(chǎn)市場的營銷戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)具有的基本特征是區(qū)位性、投資價值大、移動性弱等，所以營銷難度很大。房產(chǎn)開發(fā)商為了房產(chǎn)產(chǎn)品有效的銷售出去，就必須遵循市場的實際情況和營銷目標，利用合理的經(jīng)營模式。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，在房地產(chǎn)市場中逐漸顯現(xiàn)出很多創(chuàng)新性的開發(fā)形式。

受當前的新形勢影響，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整體趨勢開始向以市場需求為基本導向的發(fā)展時期轉變。房產(chǎn)產(chǎn)品價格出現(xiàn)明顯變化，更加趨向于成本價及微利價，有了越來越明顯的房產(chǎn)市場化趨勢。然而，在銷售方面，所有的消費者都更加成熟，他們更重視產(chǎn)品本身，而僅靠概念及介紹根本無法滿足他們的購買需求。消費者有明確的消費目的和理性的消費方向，再加上他們不斷積累的消費經(jīng)驗,這些因素都使得消費者在購買房產(chǎn)上非常的慎重。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的發(fā)展對策

（一）培育綠色經(jīng)營理念，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營目標的轉變

基于綠色經(jīng)營管理模式下,房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)也由以往追求經(jīng)濟效益的經(jīng)營目標開始向實現(xiàn)經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙目標轉變，這是當前我國房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的必然要求,并且是具有現(xiàn)實可能性的。

（二）對經(jīng)營環(huán)境加強分析

與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)組織和實施的經(jīng)營活動也是在一定的環(huán)境中來執(zhí)行，基于這一原因，此環(huán)境雖然為其提供機會，但是也要面臨很大危機。社會的發(fā)展變化，致使企業(yè)經(jīng)營活動與外部環(huán)境有了更為密切的關系，有多種因素構成了外部環(huán)境,使得企業(yè)在經(jīng)營活動中有較大影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者應該在外部環(huán)境持續(xù)轉變的過程中，真正的將企業(yè)當作是一個開放的體系,進一步明確它與外部環(huán)境之間的相互影響及作用，在此基礎上對內外部環(huán)境有效融合,最終可以制定出一個既科學又符合本身發(fā)展的戰(zhàn)略目標。與此同時，也有利于企業(yè)的核心競爭力得到提升。另外，還要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者學會觀察形勢，對經(jīng)營管理進行一些靈活的變動，確保房地產(chǎn)項目投資獲得成功，在一定程度上也促進了風險管理目標的順利完成。

（三）加強品牌傳宣和推廣工作

由于激烈的市場競爭明顯存在，所以房地產(chǎn)市場也開始凸顯出品牌效應。有很多知名的房地產(chǎn)企業(yè)與品牌方面早已達成共識，品牌不僅僅是公司或產(chǎn)品的標志，也是一種稀缺的無形資產(chǎn)，使企業(yè)和產(chǎn)品在市場競爭力方面都可以得到提升。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在確保市場、研發(fā)、銷售、物業(yè)管理等方面實現(xiàn)協(xié)調統(tǒng)一的基礎上再進行產(chǎn)品開發(fā)和升級，對于產(chǎn)品定位、理念導入、規(guī)劃布局、戶型設計等方面必須要做好全面掌握，使產(chǎn)品的性價比和附加值得到增強。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要樹立優(yōu)良的品牌形象并確保完美的售后服務，而對于一些大型房產(chǎn)展銷會也要盡可能多去參加，從中可以獲得更多的營銷機會。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系創(chuàng)新

如今的房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系主要依托的已不是單純環(huán)保部門，而是在整個環(huán)境管理體系中要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各部門以及人員都納入進去，在整合企業(yè)內部后，一個完整的環(huán)境管理制度就此形成。從經(jīng)濟理念出發(fā)，還要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益以及社會效益的統(tǒng)一。

（五）對房地產(chǎn)市場加強調查及預測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者要積極調查并預測房地產(chǎn)市場，產(chǎn)品觀念由此被營銷觀念所取代。房屋在本質上屬于商品，所以也會體現(xiàn)出一般的特點。在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中，在逐漸提升人們生活水準的情況下，也愈發(fā)滿足了消費者的低層次需求。由于人們對耗費的商品一直是趨于心理所需的，因此，多數(shù)消費者在消費時其個性化特點便逐步的展現(xiàn)出來。這一改變的影響促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要積極的改變傳統(tǒng)理念，不能將其認定為人們購房只要符合居住狀況即可。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，既應該為購房者提供好的居住功能，同時也要重視智能化設施、良好的環(huán)境、物業(yè)管理、較好的造型等功能。

（六）打造一支專業(yè)隊伍，實現(xiàn)精細化管理

由于我國的房地產(chǎn)項目經(jīng)營開發(fā)人才短缺，所以就有必要提高管理隊伍的綜合素質，從而促進提升管理能力。當房地產(chǎn)項目的經(jīng)營開發(fā)人才隊伍的綜合素質整體提高后，相關主體就要注意將綜合管理事宜逐步的過度到精細化管理層面上。管理目標確定之后還要比對和選擇有效的管理手段，保證各項管理活動和總體管理目標是一致的。此外，要提高有限管理資源的使用效率，使其產(chǎn)生一定成效。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理是一項系統(tǒng)工作，只有加強推廣和市場預測，才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避免風險，從而獲得真正的效益。