四川省城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因果關(guān)系研究

李海潔 葉祥鳳（成都信息工程大學(xué)）

■研究目的

2019年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為60.60%，與上年相比提高了1.02個(gè)百分點(diǎn)。目前，我國(guó)中部和西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯落后于東部沿海地區(qū)。四川省既是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省也是人口大省。為了更經(jīng)濟(jì)地享受到城鎮(zhèn)的公共品，許多農(nóng)民選擇轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袘艨?，這導(dǎo)致了城鎮(zhèn)常住人口數(shù)的增加，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，戶口性質(zhì)轉(zhuǎn)變的同時(shí)土地也進(jìn)行了再分配，新增城鎮(zhèn)人口釋放出的購(gòu)房潛力也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。曾江輝（2010）、李春生（2018）、朱芬華（2018）等學(xué)者對(duì)全國(guó)的城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系進(jìn)行了研究，張曉航（2013）、武以敏（2015）、羅繼明（2014）分別以哈爾濱、安徽、重慶為對(duì)象，深入研究了城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。王鑫（2019）利用2007-2016的面板數(shù)據(jù)實(shí)證發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了較為顯著的積極影響，但是學(xué)者薛菲（2014）認(rèn)為目前房地產(chǎn)業(yè)存在投資過度、區(qū)域發(fā)展不均衡、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較快等問題。為進(jìn)一步研究四川省城鎮(zhèn)化水平的提高對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，本文以四川省作為研究對(duì)象，就城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的因果關(guān)系進(jìn)行計(jì)量分析。

■城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2018年四川省城鎮(zhèn)人口4361.4萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到了52.29%，首次超過了50%，但仍低于全國(guó)城鎮(zhèn)化率7.29個(gè)百分點(diǎn)，與上年相比，這一差距縮小了0.43個(gè)百分點(diǎn)，四川省城鎮(zhèn)化水平正在穩(wěn)步提高。根據(jù)美國(guó)地理學(xué)家Northam關(guān)于城鎮(zhèn)化發(fā)展階段劃分思想，四川省2003年城鎮(zhèn)化率達(dá)到30.10%，開始進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速期，目前仍處于這一階段。

2003-2018年四川省城鎮(zhèn)化率呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積在波動(dòng)中上升。四川省商品房銷售面積從2003年的2460.94萬平方米增加到2018年的12210.7萬平方米，增加了396.18%，其中2004年增長(zhǎng)速度最快，增長(zhǎng)了61.87%，同年的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)幅度也是最大的，增長(zhǎng)了1.9個(gè)百分點(diǎn)。四川省商品房開發(fā)投資總額持續(xù)上漲，由2003年的450.87億元增加到了2018年的5697.9億元，在這16年里，增長(zhǎng)了約12.64倍。商品房平均銷售價(jià)格也從每平方米1420元增加到6216.81元，呈不斷上升的趨勢(shì)。

由圖1和圖2可見，城鎮(zhèn)化率與投資完成額、銷售面積和平均價(jià)格同增且走勢(shì)接近。

圖1 城鎮(zhèn)化率與投資完成額

圖2 城鎮(zhèn)化率與銷售面積、平均價(jià)格

■實(shí)證分析

（一）變量選擇和模型設(shè)定

基于VAR模型研究?jī)蓚€(gè)相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)之間的動(dòng)態(tài)變化關(guān)系，進(jìn)而詳細(xì)解釋經(jīng)濟(jì)變量在受到?jīng)_擊時(shí)是如何變動(dòng)的。

本研究選擇2003-2018年四川省常住人口城鎮(zhèn)化率作為衡量城鎮(zhèn)化水平的指標(biāo)，采用四川省商品房銷售面積作為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指標(biāo)，選擇平均銷售價(jià)格作為衡量房地產(chǎn)銷售價(jià)格的指標(biāo)，為了消除價(jià)格變動(dòng)對(duì)實(shí)證分析的影響，將2003-2018年的四川省商品房平均銷售價(jià)格折算成按2003年價(jià)格水平計(jì)算的實(shí)際四川省商品房實(shí)際平均價(jià)格（RP），公式如下：

考慮到數(shù)據(jù)異方差對(duì)實(shí)證分析有效性的影響，對(duì)所有變量取對(duì)數(shù)以消除可能存在的異方差。并將四川省城鎮(zhèn)化率、商品房平均銷售價(jià)格和商品房銷售面積取對(duì)數(shù)后的序列分別命名為L(zhǎng)NUR、LNRP、LNAR。

（二）單位根檢驗(yàn)（平穩(wěn)性）

建立VAR模型分析城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房平均價(jià)格和商品房銷售面積的影響，應(yīng)先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。ADF檢驗(yàn)結(jié)果表示，城鎮(zhèn)化率、商品房平均價(jià)格、商品房銷售面積在5%的顯著性水平下，沒有通過單位根檢驗(yàn)。對(duì)數(shù)據(jù)一階差分后，在5%的顯著性水平下都通過了單位根檢驗(yàn)，符合VAR模型建立的條件。詳見表1。

表1 ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果

VAR模型滯后數(shù)的判斷準(zhǔn)則有多種，本研究采用多數(shù)準(zhǔn)則認(rèn)同的最優(yōu)滯后期，詳見圖3。

圖3 VAR模型滯后期檢驗(yàn)結(jié)果

建立模型，得到如下結(jié)果：

LNRP＝ 0.821817＊ LNAR（－ 1）+2.968526＊ LNAR（－2）+0.145678＊LNRP（－1）+0.301695＊LNRP（－2）－69.27594＊ LNUR（－ 1） ＋ 59.38226＊ LNUR（－ 2） ＋11.10584

本研究選擇 AR根圖檢驗(yàn)所建模型的平穩(wěn)性。由圖4可見，所建模型穩(wěn)定。

圖4 VAR模型的AR根檢驗(yàn)

（三）Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

現(xiàn)對(duì)模型中的四川省城鎮(zhèn)化率（LNUR）、商品房平均銷售價(jià)格（LNRP）和商品房銷售面積(LNAR)之間是否存在顯著的Granger因果關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果見表2。

表2 Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

可見，在5%的顯著水平上，認(rèn)為四川省城鎮(zhèn)化率是引起商品房銷售面積變化的原因，即存在由城鎮(zhèn)化率到商品房銷售面積的單向Granger因果關(guān)系。同時(shí)，四川省城鎮(zhèn)化率與商品房平均銷售價(jià)格之間存在雙向Granger因果關(guān)系，可以認(rèn)為四川省城鎮(zhèn)化率的變化會(huì)引起商品房平均銷售價(jià)格的變化，商品房平均銷售價(jià)格是城鎮(zhèn)化率變化的原因之一。

（四）脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解

為了進(jìn)一步分析四川省城鎮(zhèn)化率、商品房平均銷售價(jià)格和商品房銷售面積之間的相互影響程度，對(duì)變量做脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解，四川省城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房銷售面積的影響從第一期開始上升并在第三期達(dá)到最大值后轉(zhuǎn)而下降，最小值出現(xiàn)在第四期，之后出現(xiàn)輕微的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，最后影響作用趨于零。這說明，四川省城鎮(zhèn)化率在受到正向的沖擊后，前期會(huì)對(duì)商品房銷售面積產(chǎn)生影響。而四川省商品房平均銷售價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化率的影響從第1期開始上升，在第三期達(dá)到最大值后下降，而后這種影響呈現(xiàn)出波動(dòng)的態(tài)勢(shì)，若給商品房平均銷售價(jià)格一個(gè)正向的沖擊，對(duì)城鎮(zhèn)化率會(huì)有一個(gè)正向的作用，但是長(zhǎng)期看來，這種作用逐漸趨于零。同時(shí)，四川省城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房平均銷售價(jià)格的影響先下降后上升，在第4期到第10期間，沖擊影響較弱，后逐漸趨于零。

經(jīng)方差分解得，四川省城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房銷售面積的貢獻(xiàn)率初期呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，在第4期達(dá)到了8%左右并維持這一水平，而商品房平均銷售價(jià)格對(duì)商品房銷售面積的貢獻(xiàn)率在第1期到第4期之間呈波動(dòng)上升的態(tài)勢(shì)，而后保持平穩(wěn)。這說明，四川省城鎮(zhèn)化對(duì)商品房銷售面積有一定的影響，但作用小于商品房平均銷售價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化率的影響，同時(shí)，城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房平均銷售價(jià)格的貢獻(xiàn)率從第1期開始上升，在第2期達(dá)到最大值，約為12%左右，第3期略有下降后就維持在9%的水平。長(zhǎng)期看來，四川省商品房平均銷售價(jià)格會(huì)受到城鎮(zhèn)化率較為持久的正向影響。

■研究結(jié)論及建議

從實(shí)證分析可見，關(guān)于四川省城鎮(zhèn)化率、商品房平均銷售價(jià)格和商品房銷售面積之間所建VAR模型顯示關(guān)系穩(wěn)定，得出結(jié)論如下：

第一，存在由四川省城鎮(zhèn)化率到商品房銷售面積的單向Granger因果關(guān)系，四川省城鎮(zhèn)化率的提高對(duì)商品房銷售面積的增加產(chǎn)生著持久的正向影響，因此，需考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)所產(chǎn)生的新增住房需求。目前，四川省城市（鎮(zhèn)）的土地成本很高，但是農(nóng)村的宅基地卻沒有被有效利用，建議落實(shí)鄉(xiāng)村振興重大決策部署，推動(dòng)城市（鎮(zhèn)）土地開發(fā)利用和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的深度融合，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)關(guān)系，提高土地使用率，促使有限土地資源充分發(fā)揮效用。

第二，四川省城鎮(zhèn)化率與商品房平均銷售價(jià)格構(gòu)成了雙向Granger因果關(guān)系，他們之間的因果關(guān)系在起初表現(xiàn)得較為明顯，而在后期逐漸減弱。具體來說，四川省商品房平均銷售價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化率產(chǎn)生了一定程度的、較為持久的正向影響，同時(shí)，城鎮(zhèn)化發(fā)展也是影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素之一。建議主管部門應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定、房地產(chǎn)過度開發(fā)、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡等問題；不斷創(chuàng)新住房開發(fā)綜合利用的辦法，構(gòu)建適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多元化房產(chǎn)供給體系，同時(shí)優(yōu)化戶籍管理、社會(huì)保障制度和城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)。