對“小產(chǎn)權(quán)房”購買者產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)的幾點探討

伍 瓊

湖南大義律師事務(wù)所，湖南 岳陽 414400

“小產(chǎn)權(quán)房”的由來已久，其自產(chǎn)生以來便受到了人們的廣泛關(guān)注，其交易沒有得到國家的認(rèn)可，產(chǎn)權(quán)證也不被有關(guān)部門所認(rèn)可，所以不受法律保護(hù)。如此會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有人在很多方面的權(quán)利無法得到保障，甚至?xí)嬖谥T多沖突和矛盾。為了緩解這一情況，我國政府應(yīng)當(dāng)對“小產(chǎn)權(quán)房”市場進(jìn)行有效管理，推動市場的規(guī)范、科學(xué)發(fā)展，以此保護(hù)相關(guān)主體的利益和權(quán)益，促進(jìn)國家的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”購買者產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)的必要性

雖然“小產(chǎn)權(quán)房”并非符合國家規(guī)定的正規(guī)房屋，我國政府也出臺了多個法律體系對其進(jìn)行限制，但是由于我國當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不完善，加之我國房地產(chǎn)市場調(diào)控還面臨諸多不足，購房者購買“小產(chǎn)權(quán)房”多是迫于無奈，所以政府應(yīng)當(dāng)合理對購房者進(jìn)行保護(hù)，如此才能夠穩(wěn)定社會發(fā)展，緩解諸多矛盾和沖突。

（一）購買者多為低收入人群

通過對“小產(chǎn)權(quán)房”購買者進(jìn)行總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)，這些群體不外乎如下三種類別：第一，進(jìn)城務(wù)工的異地戶籍人員以及買不起城市商品房的低收入家庭；第二，將投機(jī)盈利作為目的的個人或者房地產(chǎn)商；第三，為享受生活而希望獨(dú)住的歸僑和養(yǎng)老者。在這三種類型中，第一種人員購買“小產(chǎn)權(quán)房”的比例最大。通常來看，“小產(chǎn)權(quán)房”一般所在的位置是城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，尤其是農(nóng)民工較多或者人口流動較大的城市郊區(qū)中，之所以近年來越來越多的人員購買“小產(chǎn)權(quán)房”與我國的國情是分不開的。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，很多農(nóng)村人員開始涌入城市，他們在城市打工或者在城市上學(xué)的學(xué)生畢業(yè)之后希望留在城市中，但又沒有較多的資金購買正規(guī)商品房，所以“小產(chǎn)權(quán)房”更符合其需求，能夠解決一些低收入人群的居住問題。如果政府不對這些購房者的權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，那么勢必會導(dǎo)致其在很多方面“碰壁”，對于他們的生活穩(wěn)定帶來較大的影響，甚至?xí)鹕鐣牟环€(wěn)定發(fā)展，因此需要采取有效措施對其權(quán)益進(jìn)行維護(hù)。

（二）改善民生的需要

雖然我國法律并沒有認(rèn)可“小產(chǎn)權(quán)房”的地位，但是近年來我國小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量卻不斷增加，低收入者為了滿足居住需求，不得不購買相對便宜的“小產(chǎn)權(quán)房”，國家雖然這些年來在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房上投入了大量資金，但是相對于人們龐大的居住需求而言，依然是杯水車薪，也正是如此越來越多的人開始涌入“小產(chǎn)權(quán)房”市場。住房問題是關(guān)系到社會穩(wěn)定發(fā)展的重要問題，也是涉及到民生的重要問題，多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”購買者都是弱勢群體，合理對其權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，能夠改善民生，推動我國社會經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”購買者產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)所面臨的問題

雖然對“小產(chǎn)權(quán)房”購買者產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保護(hù)具有一定的必要性，有助于推動社會穩(wěn)定發(fā)展，但是從具體情況來看，其法律保護(hù)還面臨很多問題，只有對這些問題進(jìn)行全面總結(jié)和分析，并合理制定保護(hù)措施，才能夠提升產(chǎn)權(quán)保護(hù)的有效性。

（一）種類多、數(shù)量大

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量不斷增多，多數(shù)大中型城市都出現(xiàn)了數(shù)量龐大的“小產(chǎn)權(quán)房”，并且不同的“小產(chǎn)權(quán)房”有不同的類別，如一些“小產(chǎn)權(quán)房”房屋本身是不存在問題的，僅是因為受到交易主的身份限制而導(dǎo)致交易存在一定的不合法性。還有一些房屋是人們?yōu)榱送稒C(jī)盈利而建造的，這些屬于違章建筑，還有一些房屋是由缺乏資質(zhì)的建筑隊伍所建造的，本身建造不符合規(guī)定，存在質(zhì)量問題，且沒有配套設(shè)施，存在較多的安全隱患。不同類型的“小產(chǎn)權(quán)房”存在不同的違法原因，要想維護(hù)購買者的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)做好詳細(xì)分析和歸類。

（二）宅基地制度面臨存廢兩難境地

我國法律規(guī)定一戶只能一宅，農(nóng)民可以免費(fèi)取得一定面積的土地來建設(shè)自有住宅，在建好之后可以取得宅基地證，如此是為了對農(nóng)民的房屋產(chǎn)權(quán)提供保障，保護(hù)農(nóng)民生活穩(wěn)定。同時規(guī)定，農(nóng)民將自身的原有住房出租、轉(zhuǎn)贈或者出賣之后不能夠再次申請宅基地，只有在遷移戶口之后對原房屋已經(jīng)不再需要了才能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且僅可以轉(zhuǎn)讓給同一集體中的成員。在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的過程中，越來越多的農(nóng)民開始看到房屋上的利益，因此希望通過宅基地中的房屋或者轉(zhuǎn)讓宅基地來取得更多利益，也因此很多農(nóng)民開始在自家宅基地建造高層住房，并將其銷售掉以獲取利益。但還有一部分農(nóng)民認(rèn)為宅基地是最基本的生活保障，并不愿意用其來換取利益，這種情況下保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)房”購買者的權(quán)益，可能會對農(nóng)民利益造成一定的影響，所以從這里來看，我國宅基地制度面臨存廢兩難的境地。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”購買者產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)建議

（一）分類處理現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”

由于我國“小產(chǎn)權(quán)房”的數(shù)量是較大的，并且類型較多，為了更好地保護(hù)相關(guān)購買者的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)對這些“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行分類處理，保護(hù)合法的“小產(chǎn)權(quán)房”購買者利益。具體來看，可以做出如下處理，將那些符合一定條件的存量小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行科學(xué)管理，積極引導(dǎo)相關(guān)人員對其手續(xù)進(jìn)行補(bǔ)辦，并繳納對應(yīng)的稅費(fèi)，之后將其列入到經(jīng)濟(jì)適用房、公租房或者廉租房的系列內(nèi)，以此對其進(jìn)行規(guī)范管理。而就那些嚴(yán)重違反土地利用規(guī)劃或者違反城市規(guī)定非法占用農(nóng)田或者耕地的“小產(chǎn)權(quán)房”，則應(yīng)當(dāng)運(yùn)用強(qiáng)制拆除或者改建等形式對其進(jìn)行處理。另外，對那些農(nóng)村土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”而言，其數(shù)量不多，屬于集體組織內(nèi)部交易之后的剩余量，雖然其位于宅基地中，但是在建造的時候是嚴(yán)格遵循具體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建造程序的，政府可以賦予這類房屋合法交易的地位，對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行完善。通過對不同類別“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行分類處理，更能夠維護(hù)產(chǎn)權(quán)購買者的合法權(quán)益，提升權(quán)益保障的效果。

（二）保留宅基地制度，并為房屋賦予流轉(zhuǎn)權(quán)

宅基地制度是與我國國情以及人民需求相符合的，而對“小產(chǎn)權(quán)房”購買者的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保護(hù)也是一項重要工作，關(guān)系到國計民生，所以應(yīng)當(dāng)對兩者的利益進(jìn)行兼顧，對雙方需求進(jìn)行協(xié)調(diào)。在城市化進(jìn)程不斷加快的當(dāng)前，農(nóng)村人口不斷減少而城市人口不斷增多，我國保護(hù)農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的有關(guān)制度也顯得較為過時，在城市中長期居住的農(nóng)民，其對于宅基地中的房屋需求不斷減小，而為了使自身的利益得到增加，他們更愿意將自身的房屋投入市場，通過買賣來獲取利益。那么應(yīng)當(dāng)怎樣在不影響宅基地使用權(quán)的同時合理對房屋進(jìn)行買賣就成為了需要解決的問題。對此法律可以對宅基地的使用權(quán)進(jìn)行保留，并賦予宅基地房屋流轉(zhuǎn)權(quán)，使農(nóng)民擁有使用權(quán)，但要對房屋買賣以及購房者戶籍等條件進(jìn)行放寬，允許集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員來購買，其可以擁有房屋但沒有土地使用權(quán)，如此對雙方的利益進(jìn)行兼顧。

（三）對“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行完善

要想對“小產(chǎn)權(quán)房”購房者的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行維護(hù)，要對“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行科學(xué)管理，對有關(guān)的法律規(guī)范進(jìn)行健全，明確小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的規(guī)定，為人們提供更為清晰的標(biāo)準(zhǔn)。第一，要認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房的合法性，對其合法條件進(jìn)行明確，以便更多的人員嚴(yán)格依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來建造“小產(chǎn)權(quán)房”。第二，合理規(guī)定“小產(chǎn)權(quán)房”有關(guān)的稅收，并對這方面的手續(xù)進(jìn)行健全，以便相關(guān)人員能夠正式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理。第三，要對我國《物權(quán)法》中與土地權(quán)利制度有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行完善，對“小產(chǎn)權(quán)房”的交易活動進(jìn)行規(guī)范，以推動房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定。對這些內(nèi)容進(jìn)行明確，做出清晰規(guī)定，可以提升“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性，更好地對購房者的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行維護(hù)。

四、結(jié)語

“小產(chǎn)權(quán)房”購買者產(chǎn)權(quán)保護(hù)是一項重要的工作，關(guān)系到國家的穩(wěn)定發(fā)展，以及人民的切身利益。當(dāng)前我國法律規(guī)范對“小產(chǎn)權(quán)房”并不認(rèn)可，對其地位并不重視，無法更好地保護(hù)購買者的產(chǎn)權(quán)，這也導(dǎo)致現(xiàn)實中這方面的矛盾不斷涌現(xiàn)，為此我國政府應(yīng)當(dāng)對這方面的法律規(guī)范進(jìn)行健全，并分類對“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行處理，保護(hù)合法的“小產(chǎn)權(quán)房”，使購買者的權(quán)利能夠得到保障，推動社會的穩(wěn)定發(fā)展。本文先說明“小產(chǎn)權(quán)房”購買者產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)的必要性，然后找出其產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)面臨的問題，最終提出一系列“小產(chǎn)權(quán)房”購買者產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)的建議，希望能夠為我國“小產(chǎn)權(quán)房”市場的更好發(fā)展提供幫助。