開發(fā)商逾期辦證的賠償問(wèn)題分析
——以原告李某與被告某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案為例

鐘海兵 鄒小蓉

萍鄉(xiāng)市安源區(qū)人民法院，江西 萍鄉(xiāng) 337000

一、案情

原告李某于2007年2月12日與被告某房地產(chǎn)公司簽訂了兩份《商品房買賣合同》，約定：1.原告李某購(gòu)買被告某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房及車庫(kù)各一套，房屋性質(zhì)為預(yù)售；2.被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)在2007年4月30日、2007年3月30日前將驗(yàn)收合格的商品房、車庫(kù)交付給原告李某使用，并在房屋交付使用后的365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告某房地產(chǎn)公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行備案；3.如因被告某房地產(chǎn)公司的責(zé)任，導(dǎo)致原告李某不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，原告不退房的，被告以已付房款為基數(shù)，按日向原告支付萬(wàn)分之一的違約金。在合同簽訂后，原告支付了相應(yīng)的購(gòu)房、購(gòu)車庫(kù)款。被告某房地產(chǎn)公司于2007年4月4日向原告交付了案涉房屋及車庫(kù)。2008年11月27日，被告某房地產(chǎn)公司取得該棟樓的房屋所有權(quán)證。2009年7月24日，原告取得了涉案房屋、車庫(kù)的房屋所有權(quán)證。因被告未取得該棟樓的國(guó)有土地使用證，導(dǎo)致原告一直未能取得案涉房屋、車庫(kù)的國(guó)有土地使用證。2017年10月16日，被告某房地產(chǎn)公司取得該棟樓的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（雙證合一）。原告于2017年10月30日才取得涉案房屋、車庫(kù)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（雙證合一）。

二、分歧

本案在審理過(guò)程，針對(duì)被告是否存在逾期交房的違約行為以及應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任的問(wèn)題，存在以下兩種意見：

第一種意見：被告不存在違約行為。被告于2007年4月4日已向原告交付了案涉房屋，原告亦于2009年7月24日取得了案涉房屋的房產(chǎn)證書，原告在合同約定時(shí)間內(nèi)取得了房屋所有權(quán)證，根據(jù)地隨房走的原則，原告已取得案涉房屋及車庫(kù)的所有權(quán)，故被告已履行了合同約定的協(xié)助義務(wù)。原告未能取得案涉房屋的國(guó)有土地使用證系政府行政部門原因所致，不是被告的原因，不符合雙方合同關(guān)于“由于被告的原因?qū)е略嫜悠谵k證”支付違約金的約定。故被告不存在違約行為。

被告不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因原告未取得國(guó)有土地使用證不是被告的原因造成的，且原告并未因延期辦證受損，反而因延期辦證無(wú)償使用了10年案涉房屋及車庫(kù)的國(guó)有土地及房?jī)r(jià)上漲的收益。另外，自約定辦證之日起至原告起訴之日已長(zhǎng)達(dá)十年，本案已過(guò)訴訟時(shí)效。綜上，被告不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二種意見：被告存在違約行為。依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條之規(guī)定，購(gòu)買性質(zhì)為預(yù)售房的房屋買受人應(yīng)當(dāng)自該房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)登記或變更，以及房屋所有權(quán)登記或變更手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助該預(yù)售房買受人辦理上述權(quán)屬登記或變更手續(xù)，包括提供必要的證明文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條之規(guī)定，房屋出售后，開發(fā)商應(yīng)在房屋交付給買受人使用之日起60日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門備案。開發(fā)商應(yīng)協(xié)助房屋買受人辦理房屋權(quán)屬登記、變更的相應(yīng)手續(xù)。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條、第十六條、第二十條之規(guī)定，因買賣、贈(zèng)與、擔(dān)保等法律關(guān)系申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記或變更登記的，應(yīng)由當(dāng)事人各方一起申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在法定或約定的期限內(nèi)將依法應(yīng)由其提供的申請(qǐng)材料提交給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，依法可以免責(zé)。本案中，由于被告未取得涉案地塊的國(guó)有土地使用證，導(dǎo)致其不能在法定或約定期限內(nèi)將依法應(yīng)由其提供的申請(qǐng)材料提交給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，使原告不能依合同約定取得案涉房屋及車庫(kù)的國(guó)有土地使用證，被告構(gòu)成違約。

被告應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因原、被告在合同中約定的前提條件為“如因出賣人的責(zé)任”，根據(jù)合同相對(duì)性原則，因第三方原因?qū)е鲁鲑u人違約的，與買受人無(wú)關(guān)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條之規(guī)定，合同一方當(dāng)事人因案外人即第三人的原因構(gòu)成違約，其應(yīng)向合同另一方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。另依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，因房屋出賣人的原因，房屋買受人在預(yù)售房交付買受人使用之日起九十日尚未能取得房屋權(quán)屬證書的，除雙方當(dāng)事人有特殊約定外，房屋出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，被告應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。逾期辦證的違約金系債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依法應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。計(jì)算規(guī)則：原告起訴之日倒推至被告取得案涉房屋及車庫(kù)所在樓棟的大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日，未超過(guò)三年則未過(guò)訴訟時(shí)效；再自被告取得案涉房屋及車庫(kù)所在樓棟的大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起計(jì)算倒推三年的違約金，超出部分不予支持。

三、評(píng)析

筆者同意第二種意見。理由如下：

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬證書的概念

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二條之規(guī)定，物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，在大多數(shù)城市，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實(shí)行土地與房屋分別登記制度，即一宗房地產(chǎn)要辦理兩本產(chǎn)權(quán)證書，一本是房屋所有權(quán)證書，另一本是國(guó)有土地使用證書①。故本案合同約定的“房地產(chǎn)權(quán)屬證書”應(yīng)為房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證。開發(fā)商僅辦理房屋所有權(quán)證，不能認(rèn)定為已履行了辦理“房地產(chǎn)權(quán)屬證書”義務(wù)。

（二）開發(fā)商在辦證過(guò)程中的義務(wù)

根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定，房屋權(quán)屬登記的通常做法是開發(fā)商即被告向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交相應(yīng)手續(xù)取得大產(chǎn)權(quán)證完成房屋初始登記后，買受人即原告再提出辦證申請(qǐng)，由產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查登記。在此過(guò)程中，原、被告互有協(xié)助履行的義務(wù)。本案合同中未明確約定案涉房屋的辦證義務(wù)主體，僅約定開發(fā)商應(yīng)在房屋交付買受人使用后365日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，故應(yīng)認(rèn)定被告對(duì)案涉房屋的辦證負(fù)有協(xié)助義務(wù)，即提交樓棟的大證為辦理分戶提供必要條件。另外，開發(fā)商履行協(xié)助義務(wù)的前提是其在開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)按法律法規(guī)規(guī)定的流程及時(shí)間節(jié)點(diǎn)辦理好房屋、土地的一系列行政審批手續(xù)，否則，因上述問(wèn)題導(dǎo)致買受人不能按約過(guò)戶，或不能按約取得完整的權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)對(duì)買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）因第三人原因違約能否免責(zé)

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條之規(guī)定，合同一方當(dāng)事人因案外人即第三人的原因構(gòu)成違約，其應(yīng)向合同另一方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。該條規(guī)定是合同相對(duì)性的體現(xiàn)，故即使合同中約定“由于開發(fā)商的原因?qū)е掠馄谵k證，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”，亦不能達(dá)到開發(fā)商以第三人原因?qū)е逻`約其無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任的免責(zé)目的。審判實(shí)踐中，即使因第三人原因?qū)е麻_發(fā)商違約，與買受人無(wú)關(guān)的，開發(fā)商亦應(yīng)根據(jù)合同的相對(duì)性原則，向房屋買受人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。至于開發(fā)商承擔(dān)了違約責(zé)任后的損失能否向第三人主張，應(yīng)另案處理。

（四）逾期辦證的違約金是否適用訴訟時(shí)效，如何適用

違約金責(zé)任系債權(quán)權(quán)利，故逾期辦證的違約金系債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依法應(yīng)適用訴訟時(shí)效的相關(guān)規(guī)定。實(shí)踐中，就如何適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)視當(dāng)事人在合同中的具體約定而定。例如，當(dāng)事人在合同中就逾期辦證的違約責(zé)任約定了固定數(shù)額的賠償金，應(yīng)視為一時(shí)性債權(quán)，訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)應(yīng)為一時(shí)性債權(quán)的清償期限屆滿的次日②；又如，當(dāng)事人在合同中就逾期辦證的違約責(zé)任約定按日或按一定期限持續(xù)計(jì)算違約金的，應(yīng)視為持續(xù)性債權(quán)，訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)應(yīng)以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別計(jì)算；再如，當(dāng)事人在合同中就逾期辦證的違約責(zé)任未約定具體數(shù)額及計(jì)算方式的，根據(jù)公平原則，可參照第二種情況予以處理，即由開發(fā)商按已付購(gòu)房款總額，參照有關(guān)部門頒布的金融機(jī)構(gòu)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自起訴之日倒推三年（舊法兩年）的違約金。

注釋：

①最高人民法院民事審判第一庭編著.《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋和理解與適用》第230頁(yè)［M］.北京：人民法院出版社，2015（9）.

②奚慶.《商品房買賣中開發(fā)商的辦證義務(wù)及相關(guān)法律問(wèn)題研究》第29頁(yè)［M］.北京：法律出版社，2009.