房地產(chǎn)財務成本管理的主要問題及應對措施

曹月順

（東方影都融創(chuàng)投資有限公司，山東 青島 266061）

社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務成本管理問題成為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的因素，并且，財務成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展有著直接影響。結(jié)合當前房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理情況來說，依然會面臨各種問題，例如，財務成本管理意識薄弱、缺乏有效的財務成本管理體系、預決算管理水平有待提高等，這些問題的出現(xiàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營與發(fā)展埋下了隱患。所以，加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理問題的探究，對幫助房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。

一、加強房地產(chǎn)財務成本管理的意義

對于財務成本管理來說，也就是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通過采用一系列管理對策，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營成本的控制。通過開展財務成本管理工作，能夠把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中各項成本投放控制在合理范疇內(nèi)，避免不必要的成本消耗，給企業(yè)創(chuàng)造更高的效益，從而促進企業(yè)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本管理通常采用預算的方式進行，通過財務成本分析可以把預算額度控制在一定范圍內(nèi)，極大限度的縮減預算開支[1]。并且，通過加強財務成本控制管理，每次成本預算和核算都能及時找出兩者之間的偏差，把預算錯誤進行糾正，讓企業(yè)成本預算按照預期計劃發(fā)展，控制企業(yè)成本支出，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化目標。

二、房地產(chǎn)財務成本管理的主要問題

（一）財務成本管理意識薄弱

在市場經(jīng)濟體系深入改革的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，要求獲得最大成交率，取得優(yōu)質(zhì)房源，以最高的成交價格來提高企業(yè)經(jīng)濟效益，但是將房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中心進行偏移。當前部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理過程中，由于前期取得成果并不理想，使得財務成本管理沒有執(zhí)行幾天就不了了之[2]。部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本預測和決策過程中，缺少精準的數(shù)據(jù)信息，無法提供科學指導，影響成本預測和決策結(jié)果。由于房地產(chǎn)企業(yè)領導對財務成本管理關(guān)注力度低，管理意識薄弱，無法引導更多的人員參與到財務成本管理活動中，缺乏有效的財務成本管理環(huán)境，不利于后續(xù)管理工作順利開展。并且，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取的財務成本管理方式比較落后，也就是將財務結(jié)算報告作為管理重點，這樣將會導致房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理過程中存在滯后性，依然是會出現(xiàn)上次結(jié)果沒出來，下次財務預算已經(jīng)制定完畢的狀況，在這種情況下，使得財務預算喪失原有價值，無法做到企業(yè)的開源節(jié)流。

（二）缺少完善的財務成本管理體系

因為房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟發(fā)展中處于重要地位，大部分財務管理經(jīng)驗來源于國外或者企業(yè)實際，缺少有效的財務管理體系?，F(xiàn)階段，國家房地產(chǎn)具備的財務成本管理經(jīng)驗通常是在一次次失敗中總結(jié)，并非憑空想象或者生搬硬套。雖然西方國家房地產(chǎn)行業(yè)在財務成本管理上總結(jié)了一定經(jīng)驗，但是因為受到地域因素影響，西方國家經(jīng)驗無法在我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用。所以，只有對西方國家管理經(jīng)驗總結(jié)分析，結(jié)合我國基本國情，制定一套符合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求的財務成本管理體系，才能促進房地產(chǎn)財務成本管理水平的提升。但是我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理流程上比較混亂，需要投放大量資源進行核算與管理，管理模式比較粗放，容易造成資源大量浪費[3]。并且，對應的管理制度過于簡化，缺少完善性，無法引導房地產(chǎn)財務成本管理工作順利開展，實際上獲得的管理效果并不理想。

（三）預決算管理水平有待提高

工程預決算在房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中發(fā)揮著重要作用，預決算效果將會影響財務成本管理效果。當前大部分企業(yè)在工程預決算管理過程中，存在關(guān)注力度薄弱的狀況，因為缺少完善的管理體系，無法實現(xiàn)財務成本管理工作順利開展。隨著房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，工程項目環(huán)節(jié)更加復雜，工程預決算項目數(shù)量增加，使得傳統(tǒng)預決算方法已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理要求。如果依然采用傳統(tǒng)的工程預決算方式，將會造成預決算工作效率下降，無法保證工程預決算工作結(jié)果。此外，因為預決算管理力度不強，企業(yè)施工設計和施工部門缺少統(tǒng)一地管理意見，從而容易引發(fā)施工問題，損害企業(yè)經(jīng)濟利益。

（四）財務成本管理方法落后

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理上的關(guān)注力度不高，采用的財務成本管理方法落后，并且，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有積極引進專業(yè)的管理人才，使得房地產(chǎn)企業(yè)研究成本管理對策上容易產(chǎn)生各種問題，缺少理論指導。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在財務成本管理方式選擇上，存在的問題具體展現(xiàn)在管理方式單一、缺乏科學規(guī)劃、實際實施管理方法與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展要求背離等，導致財務成本管理與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求脫節(jié)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

三、房地產(chǎn)財務成本管理主要問題的應對措施

（一）強化財務人員成本管理意識

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員管理意識將會給企業(yè)經(jīng)營管理成果帶來一定影響，所以在開展房地產(chǎn)財務成本管理工作時，企業(yè)領導需要給予財務成本管理工作高度重視，強化管理理念，引導更多的人員參與到財務成本管理活動中。在進行財務成本管理時，需要保證管理對象、管理方法、管理內(nèi)容的規(guī)范性，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展要求，制定不同的管理計劃，建立完善的管理體系。與此同時，把提高企業(yè)經(jīng)濟效益當作核心目標，在開展成本核算工作時，需要對企業(yè)各項成本支出進行統(tǒng)一核算[4]。隨著國家市場經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)中財務成本管理部門應該合理劃分財務成本管理中物質(zhì)成本與非物質(zhì)成本，對財務成本管理內(nèi)容進行創(chuàng)新，保證企業(yè)財務成本管理目標順利完成，發(fā)揮應有價值，增強房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭實力，給房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展奠定扎實基礎。

（二）構(gòu)建完善的財務成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務成本管理工作時要求，把現(xiàn)代化管理思想和理念應用其中，制定規(guī)范有效的財務成本管理制度。對于負責財務成本管理工作的相關(guān)人員，在落實財務成本管理工作過程中，需要激發(fā)相關(guān)人員工作積極性，讓其主動參與。為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)財務成本管理工作落實到位，需要從企業(yè)經(jīng)營發(fā)展角度入手，在具體實施過程中，根據(jù)不同項目采取對應的管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)應該合理使用監(jiān)督管理體系和獎罰機制，調(diào)動企業(yè)職工工作興趣，運用有效的獎罰和管理制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理水平，給其創(chuàng)造理想的效益。房地產(chǎn)企業(yè)中財務成本管理工作，應該結(jié)合市場環(huán)境變化或者把提高企業(yè)經(jīng)濟效益為核心，把增強企業(yè)市場競爭實力為工作要點，加強財務預算和分析。在落實項目成本核算工作時，將項目中各項支出成本進行統(tǒng)計，其中包含物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本，只有這樣，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理工作更加完善，發(fā)揮財務成本管理應有價值。

（三）加強企業(yè)預決算管理

完善的房地產(chǎn)預決算管理體系，是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措，更是發(fā)揮企業(yè)市場競爭優(yōu)勢的前提要素。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確財務預決算工作價值，給予其高度重視，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展要求，做好全面預測工作，對預決算措施加以科學制定。房地產(chǎn)企業(yè)在開展預決算工作時，需要客觀統(tǒng)計和預測工程項目具體施工成本及各個環(huán)節(jié)所需資源，做好比對核實工作，通過比較分析，對施工設計方案和細節(jié)進行調(diào)整，對財務成本管理具體方案進行確定，及時找出房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理活動中存在的問題，并將各項風險因素進行控制[5]。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)應該做好預決算工作人員專業(yè)培訓工作，合理使用考核及激勵機制，大幅度提升預決算工作水平，保證各項工程預決算工作順利完成。

（四）利用信息化工具進行動態(tài)成本管理

隨著信息化時代的來臨，信息技術(shù)的出現(xiàn)，給企業(yè)信息化管理工作開展提供了便利條件。房地產(chǎn)企業(yè)在實施動態(tài)成本管理工作時，需要得到軟件系統(tǒng)的支持。通過建立預算管理信息系統(tǒng)，及時收集各項信息，實現(xiàn)信息之間的傳遞和共享，對企業(yè)經(jīng)營管理活動進行有效監(jiān)管，及時找出問題并處理，調(diào)整企業(yè)財務成本管理目標，為財務成本控制提供保障。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)項目內(nèi)容確定目標成本，在取得土地的情況下，結(jié)合市場發(fā)展環(huán)境分析市場供需關(guān)系，編制目標成本報告，將目標成本進行細化[6]。其次，在預算管理信息系統(tǒng)中，需要對各項成本統(tǒng)籌規(guī)劃，把成本劃分為已簽合約已發(fā)生成本、已簽合約未發(fā)生成本以及未簽合約成本等，找出合約成本與目標成本之間的偏差，調(diào)整目標成本，保證目標成本快速實現(xiàn)。

四、結(jié)束語

總而言之，在市場競爭不斷加劇的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)發(fā)展，需要對現(xiàn)有的財務成本管理模式進行改革創(chuàng)新，對企業(yè)進行全方位把控，減少企業(yè)成本支出，維護企業(yè)經(jīng)濟效益。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務成本管理工作時，需要從思想意識角度入手，加強企業(yè)內(nèi)部宣傳和教育，讓所有人人都樹立正確的財務成本管理意識，科學構(gòu)建財務成本管理體系，創(chuàng)新優(yōu)化管理方法，把財務成本管理合理地運用到企業(yè)管理中，提高企業(yè)管理水平，增強其綜合競爭力，促進我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展。