房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立與完善分析
——以深圳XX置業(yè)公司為例

薛海明

（致同會計師事務所（特殊普通合伙）深圳分所，廣東 深圳 518048）

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

內(nèi)部控制是由公司董事會、管理層和員工實施的旨在實現(xiàn)合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財務報告及相關信息真實完整、提高經(jīng)營效率效果、促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略等控制目標的過程。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長、資金需求大、項目把控難，政策風險多等特點，建立和實施一套高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部控制體系，對于企業(yè)加強內(nèi)部管理、防范風險、提高競爭力，具有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題——以深圳XX置業(yè)公司為例

深圳XX置業(yè)公司原為深圳市某多元化國有企業(yè)集團的物業(yè)開發(fā)總部，負責該集團房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，2019年初因集團戰(zhàn)略調(diào)整，物業(yè)開發(fā)業(yè)務單獨設立為法人企業(yè)，為集團的全資子公司。集團物業(yè)開發(fā)板塊設立初期，由于成立時間短，尚未建立自主品牌，物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗及專業(yè)技術人才不足，對于大規(guī)模、施工難度大的項目，選擇與當?shù)刂?、成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)。通過合作，學習引進了合作方成熟的管理體系和開發(fā)經(jīng)驗，逐步培養(yǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)管理和專業(yè)人才，制定了相對完善的內(nèi)部控制制度。

雖然相對完善的內(nèi)部控制加強了企業(yè)管理，然而還存在著一些問題，也是其他房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）沒有建立以風險為導向，符合公司情況的內(nèi)部控制體系

近年來隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷升級，政策風險逐漸加大，企業(yè)內(nèi)部也會遇到經(jīng)營風險、財務風險、法律風險等方面風險。深圳XX置業(yè)公司在發(fā)展過程中雖然建立了項目管理、成本管控、權責體系等內(nèi)控制度，但沒有做到風險管理與內(nèi)控建設相結合，風險評估和風險防范比較薄弱，影響了公司的健康發(fā)展。

內(nèi)部控制體系的建立是一項系統(tǒng)的工作，企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況來建立，不能一味的照抄照搬，否則不符合企業(yè)實際，執(zhí)行起來也困難。深圳XX置業(yè)公司設立初期，由于缺乏設計、成本、工程管理等成熟的管控體系，造成權責體系不清、工程管理混亂，人員配備不足，成員更換頻繁等問題。在與合作方合作過程中存在照搬合作方制度作為本企業(yè)制度的情形。由于企業(yè)本身的情況不同，有些不具備可操作性，效率也大打折扣。

（二）內(nèi)控制度設計沒有與業(yè)務緊密結合，未能與時俱進

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的流程較多，如果內(nèi)部控制設計階段與具體業(yè)務脫節(jié)，沒有對各項業(yè)務流程進行仔細梳理，識別風險和缺陷，最后往往存在制度缺失或者不夠完善，不符合業(yè)務情況，無法真正的服務企業(yè)。同時，內(nèi)部控制是一個完善的體系，是動態(tài)的，不是一成不變的，要與時俱進，隨著企業(yè)環(huán)境和業(yè)務的變化而不斷調(diào)整更新。深圳XX置業(yè)公司就存在內(nèi)部控制缺失、不完善、與業(yè)務脫節(jié)導致的問題。例如：工程變更審批流程不符合實際，管控措施不到位導致設計變更較多，驗工計價不完善導致超驗超付現(xiàn)象，合作項目責權不清晰導致參與度不夠，合作合同缺乏市場變化保護性條款，項目缺少全周期、全方位現(xiàn)金預測模型等。

（三）內(nèi)控制度雖然健全，但缺乏有效執(zhí)行

一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了內(nèi)控制度，但是對內(nèi)控制度的真正作用認識不夠，認為內(nèi)控制度只是為了滿足上級部門的合規(guī)要求，是擺設。由于對內(nèi)控制度的重視不足，造成企業(yè)管理部門及相關人員的執(zhí)行力度遠遠不夠。深圳XX置業(yè)公司就曾經(jīng)存在成本管控意識不強，部分售房款未按合同約定及時收回，合規(guī)意識不足，項目管控執(zhí)行不到位導致項目延期等未嚴格有效執(zhí)行內(nèi)控制度的行為。

（四）缺乏行之有效的內(nèi)部控制監(jiān)督體制

有效的監(jiān)督和反饋是內(nèi)部控制完善和執(zhí)行的保證?，F(xiàn)實中一些房地產(chǎn)企業(yè)往往建立了內(nèi)部控制制度，卻沒有建立行之有效的監(jiān)督體制，沒有配備專門的機構和人員。有的企業(yè)雖然有專門的監(jiān)督部門和人員，但人員較少，業(yè)務素質(zhì)不高，不能滿足工作需要，導致對內(nèi)部控制的監(jiān)督和反饋難以有效執(zhí)行。

深圳XX置業(yè)公司設立了專門的審計法律部門作為內(nèi)控監(jiān)督部門，但是人員只有2-3人，年輕人居多，經(jīng)驗不夠豐富，技術水平還有待提高，無法滿足企業(yè)的內(nèi)控監(jiān)督需要。

（五）缺少信息傳遞機制，員工沒有樹立正確的內(nèi)控觀念

部分房地產(chǎn)企業(yè)在在內(nèi)控制度制定過程中，沒有上下結合，充分與員工討論，沒有采取有效的途徑實現(xiàn)上達下通，沒有完備的信息傳遞機制，導致員工對內(nèi)控制度的理解不足，認識不足，沒有樹立正確的內(nèi)控觀念，由此在后期執(zhí)行過程中積極性不高。深圳XX置業(yè)公司在管理中就發(fā)現(xiàn)基層員工對內(nèi)控制度存在兩個誤區(qū)，一是對內(nèi)控制度不重視，重業(yè)務，輕程序，更多的是按照習慣操作而不是嚴格按照制度執(zhí)行；二是怕內(nèi)控審計監(jiān)督部門問責，怕?lián)?，不作為，項目管控力度不夠?/p>

三、建立和完善內(nèi)部控制體系的措施

（一）建立以風險為導向，符合公司情況的內(nèi)部控制體系

內(nèi)部控制和風險管理都是為了防范風險，將風險控制在可承受的范圍以內(nèi)，促進企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)，二者相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。房地產(chǎn)企業(yè)建立內(nèi)部控制體系時，一定要以風險為導向，先完成風險識別、風險評估，再根據(jù)企業(yè)自身條件，圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標，選擇風險應對策略，從而制定相應的內(nèi)部控制措施。另外，雖然同屬于房地產(chǎn)行業(yè)，但每個企業(yè)各有不同。企業(yè)要將國家層面的內(nèi)部控制基本規(guī)范與配套指引和自身情況相結合，詳細調(diào)查，仔細梳理，制定符合自己的控制制度，從而使各個業(yè)務部門相互關聯(lián)，相輔相成，使內(nèi)控制度真正有效地服務于企業(yè)。

深圳XX置業(yè)公司聘請了業(yè)內(nèi)知名的某咨詢機構對公司進行了風險管理策劃。通過分析公司相關經(jīng)濟活動開展情況，梳理形成了公司的風險數(shù)據(jù)庫，并通過問卷調(diào)查、管理層訪談、行業(yè)標桿比較、專家咨詢等方法進行風險評估，最終形成2019-2020年公司風險排序結果。在此基礎上了解風險成因，確定風險應對策略，為公司建立健全內(nèi)控體系提供了相應的指導。

（二）內(nèi)控制度要緊貼實際業(yè)務，根據(jù)業(yè)務發(fā)展變化不斷完善

內(nèi)控制度可以借鑒學習其他企業(yè)的做法，但不能照抄照搬，要針對本企業(yè)各個業(yè)務流程中的重要防控點，全面梳理，從節(jié)點發(fā)現(xiàn)風險，進而查漏補缺完善內(nèi)控制度。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強對資金管理、項目投資、成本控制、招標采購等這些高危業(yè)務環(huán)節(jié)的監(jiān)控。建立完善的內(nèi)部控制制度是一個循序漸進的過程。要根據(jù)企業(yè)發(fā)展不同階段和不同的業(yè)務變化模式，不斷修改、完善，做到動態(tài)調(diào)整，與時俱進。

深圳XX置業(yè)公司借助2019年初成立法人公司的機遇，聘請知名管理咨詢機構，對權責體系、治理體系、制度匯編等內(nèi)控體系進行了全面梳理，通過更新、新增、修訂等方式，已完成88項制度的編制和修訂。

（三）加強人員培養(yǎng)，落實問責和績效考核

完善的制度體系也需要人員來良好的執(zhí)行，否則就是一紙空文。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強人才管理與人員培訓，提高其業(yè)務水平和專業(yè)素養(yǎng)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應完善績效考核制度，推行問責制，做到賞罰分明，從而激發(fā)和督促員工執(zhí)行內(nèi)控制度的積極性。

深圳XX置業(yè)公司通過專題會、項目例會等形式及時組織員工進行宣傳培訓，同時將內(nèi)控制度的執(zhí)行情況納入了績效考核，并嚴格落實問責制度，推行“強項目管控，強職能服務”理念，推進內(nèi)控制度落實執(zhí)行。

（四）建立內(nèi)控監(jiān)督和反饋機制，提高內(nèi)控監(jiān)督水平

完善的內(nèi)控監(jiān)督和反饋機制是內(nèi)部控制有效執(zhí)行的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)要設立專門的內(nèi)控監(jiān)督和反饋部門，配備足夠的專職內(nèi)部審計監(jiān)督人員，對企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和反饋，及時向領導層匯報工作過程中發(fā)現(xiàn)的問題和工作執(zhí)行情況。由于內(nèi)部控制涉及多方面的知識，如財務、審計、法律、工程、管理等，因此，內(nèi)部審計監(jiān)督人員要具備較強的綜合素質(zhì)。另外，企業(yè)也可以聘請會計師事務所進行審計指導，或者充分發(fā)揮注冊會計師的專業(yè)作用，將適當?shù)膬?nèi)控審計監(jiān)督業(yè)務進行外包。

深圳XX置業(yè)公司依托審計和監(jiān)察部門的專業(yè)力量，形成“內(nèi)控風險審計+黨內(nèi)紀檢監(jiān)察”的雙保險監(jiān)督機制，采取定期和抽查的形式對各職能部門和項目進行審計監(jiān)督，通過對事前、事中、事后全過程審計監(jiān)督達到防控風險的目的，并對不作為、慢作為、亂作為的員工進行嚴肅追責、問責。另外，公司與選聘的會計師事務所長期合作，針對審計中遇到的問題進行咨詢，適當將專項審計業(yè)務外包。

（五）加強信息溝通系統(tǒng)和宣導，樹立正確的內(nèi)控觀念

內(nèi)控制度要切實落實到工作中，需要發(fā)揮全員的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應加強培訓和宣導，使員工樹立正確的內(nèi)控觀念，提高對內(nèi)部控制的重視程度。在日常工作中與員工多溝通多交流，鼓勵員工積極為完善內(nèi)控制度建言獻策，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)控制度中的不足，進行更新調(diào)整。企業(yè)還可以利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術建立完善的信息交流溝通系統(tǒng)，確保企業(yè)財務管理、資源控制等方面信息的跟進和交流，使內(nèi)部控制得到準確有效的執(zhí)行。

深鐵XX置業(yè)公司在信息化管理方面，推動“管理制度化、制度流程化、流程信息化”，大力推廣使用明源信息化平臺，通過信息化手段，實現(xiàn)管理留痕。目前，已經(jīng)建立了明源ERP系統(tǒng)，上線了成本管理系統(tǒng)、工程質(zhì)量管理系統(tǒng)，優(yōu)化了變更審批流程，實行用章OA在線審批，下一步擬陸續(xù)上線商業(yè)管理、客戶服務管理、檔案管理等系統(tǒng)，形成房地產(chǎn)項目信息化完整業(yè)務閉環(huán)。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)受到市場環(huán)境和國家政策調(diào)控的影響，屬于高風險行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要樹立良好的內(nèi)部控制意識，重視風險識別和評估，加快建立以風險為導向的完善的內(nèi)部控制管理體系，為企業(yè)的健康發(fā)展打好堅實基礎。