房地產(chǎn)企業(yè)降低資產(chǎn)負債率的意義與對策探討

劉蘭芳

（清遠市五洲實業(yè)投資有限公司，廣東 清遠 511500）

一、房地產(chǎn)企業(yè)降低資產(chǎn)負債率的意義

（一）合理的資產(chǎn)負債率是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務風險程度的指標

合理的資產(chǎn)負債率是企業(yè)通過一定的方式和手段對自身的債務結構進行調(diào)整，使債務的作用得到充分的發(fā)揮，通過這種方式促進企業(yè)價值的提高。房地產(chǎn)行業(yè)的資金比較密集，對財務杠桿進行合理的利用可以有效提升企業(yè)投資決策的科學性和合理性，有利于企業(yè)經(jīng)濟效益水平的提升，并且可以幫助企業(yè)更好的規(guī)避和防范可能的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)向銀行或其他金融機構貸款時，對方需要評估企業(yè)的償債能力，要看公司的歷史和當前的負債情況，以及當前和未來的發(fā)展和盈利能力，資產(chǎn)負債率成本潛在債權人考慮的重要因素，過高的資產(chǎn)負債率會讓他們更加謹慎。

（二）資產(chǎn)負債率可以評價企業(yè)的管理能力及盈利能力

企業(yè)管理層如何控制合理的負債額度，如何合理利用包括負債的內(nèi)部資源來做到利潤最大化，可以用于評估這家企業(yè)的盈利以及管理能力。如果企業(yè)可以發(fā)揮好負債的作用，能夠利用負債得到比其成本更高的收益，那么就反映出企業(yè)具有較強的管理能力，企業(yè)通過負債取得的收益小于付出的成本，那么就表明企業(yè)并沒有充分發(fā)揮負債的作用，表明企業(yè)的管理能力比較差。不過這需要結合企業(yè)情況來具體分析。

（三）合理的資產(chǎn)負債率有利于企業(yè)的發(fā)展壯大

如果利用負債能夠創(chuàng)造出大于負債成本的利潤，則可以增加股東的收益，股東權益回報率就獲得放大，公司的發(fā)展速度加快，反之，如果公司沒有合理地控制負債比率，獲得的利潤無法彌補負債成本，那么股東權益就會流失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率現(xiàn)狀及成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的特殊性，該行業(yè)的資產(chǎn)負債率較高于一般行業(yè)是常態(tài)。近年來，受國家宏觀政策影響，房是用來住不是用來炒的、加上當前的影響，經(jīng)濟增長減緩，人民的購買力下降等，各地樓市價格有所下降，導致經(jīng)營現(xiàn)金流入減少，外部融資需求加大。很多上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率持續(xù)攀升。房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，短期內(nèi)沒有收益現(xiàn)金流入，因此會占用大量的自有資金，且還需要進行一定的外部融資。負債經(jīng)營現(xiàn)金流的狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)如果負債率過高將存在較高的財務風險和經(jīng)營風險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)以及整個行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率過高的成因分析

1．行業(yè)特點。相對于其他行業(yè)而言，本身房地產(chǎn)行業(yè)就有著非常顯著的地域性以及周期性，同時對于政策有較高的敏感度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)前期資金投入大，建設周期較長，投資回收期相對較長。從購買獲得土地的使用權，然后進行前期的設計和規(guī)劃之后正式開始施工，施工完畢之后又需要進行推廣和銷售，所有的環(huán)節(jié)和活動都需要資金的投入，并且對資金的需求非常大，企業(yè)的自有資金難以支持整個項目開發(fā)全過程。因此，很多項目要靠外部融資才能解決資金緊張問題。

2．企業(yè)規(guī)模及發(fā)展的需要。房地產(chǎn)企業(yè)的具有一定規(guī)模、信譽度較高的，較容易向銀行融資借款。相對于股權籌資，債務籌資成本較低，且債務產(chǎn)生利息可抵稅，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)較趨向于采用債務籌資方式，因此負債比率占比較高。近年來，不論是投機性需求或是剛需，反映了國內(nèi)銷售市場需求大于供應的信號，這引發(fā)我國房地產(chǎn)行業(yè)加速開發(fā)，開發(fā)項目不斷增加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金遠不足以項目開發(fā)投入資金的需求，更需要通過增加負債來進行項目投資和發(fā)展，以致房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)負債率不斷升高也導致企業(yè)的財務風險水平和經(jīng)濟風險水平持續(xù)提升，從而對企業(yè)以及行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生影響和沖擊。

3．融資渠道局限性。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目外部融資資金主要來源是通過銀行借款，使我國很多銀行在為房地產(chǎn)企業(yè)提供借款時，往往會承擔較高的風險以及壓力，我國政府以宏觀經(jīng)濟政策的方式幫助銀行減輕這種壓力，采用收緊貨幣，增加銀行準備金等政策，由此房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進行籌資的難度不斷提升，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中承擔著更加嚴峻的壓力。近階段我國已經(jīng)基本建立了比較完善的市場經(jīng)濟體系，然而我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展卻呈現(xiàn)出了畸形的情況，很多房地產(chǎn)企業(yè)都很難獲得足夠的融資，通過銀行渠道借款獲得的資金往往成本也比較高，企業(yè)自有資金一般只能夠支付開發(fā)項目部分支出，為使企業(yè)的資金鏈不會斷裂維持開發(fā)所需資金。

4．政策不確定性。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的融資非常困難，同時又處于轉(zhuǎn)型升級的關鍵時期，所以在未來較長的一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營都會面臨巨大的挑戰(zhàn)和較高的風險，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)積極進行溝通和交流，發(fā)揮不同行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各個企業(yè)的合力，使房地產(chǎn)行業(yè)向更健康平穩(wěn)方向發(fā)展。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率的對策和建議

（一）拓寬融資渠道，對負債結構進行優(yōu)化

企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須積極拓寬和探索新的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試多種債務性籌資、促進企業(yè)融資渠道的多元化。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)能夠直接吸收一些投資資金，有利于企業(yè)資信度的提升。第二，加強權益融資，上市公司應當發(fā)揮股票發(fā)行投資的作用，很多企業(yè)都會通過發(fā)行普通股進行資金的籌集，通過這種方式可以使得企業(yè)面臨的融資問題得到有效的解決，并且對于企業(yè)自身經(jīng)營管理能力的提升也有非常重要的作用。第三，響應國家政策，國家對大中小型企業(yè)實行不同程度的減稅降費政策，免繳公司部分社保費、減免租金等可使企業(yè)減少負債，增加流動資金。通過多種融資方式，可有效緩解企業(yè)資金需求，通過降低企業(yè)資金成本、融資費用從而達到降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，同時企業(yè)需要調(diào)整負債結構，將企業(yè)負債進行結構優(yōu)化，比如，減小流動負債占比，可緩解短期資金壓力。將企業(yè)財務風險保持在能夠控制的合理范圍，從而推動企業(yè)乃至整個行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（二）增強企業(yè)的償債能力，降低負債率

如果房地產(chǎn)企業(yè)的負債結構不能保持比較合理的狀態(tài)，負債率水平太高必然會使得企業(yè)的財務風險增加，還會引發(fā)其他投資者高度關注和擔憂。企業(yè)需要降低資產(chǎn)負債率，前提必須采取措施增強房地產(chǎn)企業(yè)的營運以及盈利能力，并且應當對其營運周期進行調(diào)整，通過縮短周期提高庫存的周轉(zhuǎn)率，更快的回收應收賬款，加速資金周轉(zhuǎn)，使企業(yè)的營運周期縮短，避免流動資金被占用。國家出臺一系列刺激經(jīng)濟的政策，如降息、調(diào)整房貸政策等有利于房地產(chǎn)銷售，刺激市場剛需和投資觀望的消費者購買。同時企業(yè)做好宣傳和推廣活動，做到合理控制、把握機會去庫存化，加速資金回籠。同時企業(yè)增加銷售將提高銷售凈利率，提高企業(yè)所有者權益，資金負債率得以降低，同時償債能力得以提高，企業(yè)可以更好地控制其經(jīng)營財務風險，對于其新項目的建設以及開發(fā)也會產(chǎn)生非常重要的促進作用。

（三）對內(nèi)部管理進行優(yōu)化，實現(xiàn)降本增效

首先，科學評估投資項目的合理性。如根據(jù)所在地居民的需求和政府政策以及投資回報率預先的設定等對項目進行預測；要加強項目預算管理、前期規(guī)劃設計方案的確定，預算項目相關成本費用、預測現(xiàn)金流，有利于保障項目的開發(fā)運營順利，有利于降低企業(yè)的財務風險。加強項目管理必須要了解市場情況、當?shù)胤抠J政策、價格備案政策等。同時企業(yè)應結合自身各項資源和優(yōu)勢，開發(fā)具有地塊特色的樓盤，使開發(fā)項目占領市場，對于后續(xù)經(jīng)營周期的縮短以及應收賬款的回收都會產(chǎn)生一定的促進作用，同時也可以為其他項目的開發(fā)和建設提供良好的口碑以及充足的資金。

其次，企業(yè)應當加大對資金的管理力度。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金是企業(yè)經(jīng)營和運行的必要構成，就如同人體內(nèi)的血液，每一個項目和環(huán)節(jié)都依賴于資金的支撐，部分企業(yè)在經(jīng)營過程中往往更加關注項目的建設以及產(chǎn)品的銷售，但是對于資金的管理缺乏充分的重視，往往會導致企業(yè)的資金得不到合理的利用。所以企業(yè)在管理和經(jīng)營時，需要根據(jù)項目開發(fā)建設的具體情況，制定科學的、合理的資金計劃、資金執(zhí)行管理制度，制定銷售回款計劃和考核制度，加速資金回籠，盡可能地減少負債，降低資產(chǎn)負債率，同時提高資金使用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在日常管理中也應當嚴格按照規(guī)章制度落實和執(zhí)行，幫助全體工作人員樹立并增強控制成本和提高效率的意識，這對于企業(yè)發(fā)展是非常有利的。

（四）加強溝通與合作，充分利用政策條件

由于受國家政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多不確定因素，未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機遇，應對房地產(chǎn)企業(yè)銷售市場的需求變化，需要加強與稅務、金融機構及政府各主管部門的溝通交流，房地產(chǎn)企業(yè)應抓住國家和地方政策機遇，落實政策，讓企業(yè)經(jīng)營者更好地運用政策指導企業(yè)的運營，有利于加強對企業(yè)財務風險的控制。同時相同行業(yè)內(nèi)部各個企業(yè)也應當積極進行溝通，加強合作和競爭的關系，共同為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展為目標。

四、結論

當前在我國不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，有待進一步對其探討。初步明確幾點是：資本結構合理與否對公司影響很大，需要優(yōu)化資本結構；目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較單一，主要通過金融機構借款、融資成本和負債過高，加大財務風險，可以說其最優(yōu)資本結構很難存在。我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍未成熟，需要一個完整的規(guī)范體系，才利于房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。