新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)如何開展土地增值稅稅收籌劃工作

李宗巖

一、土地增值稅及稅收籌劃概述

所謂土地增值稅，即將土地納稅對象通過轉(zhuǎn)讓建筑物、國有土地使用權(quán)的增值額等作為企業(yè)納稅項(xiàng)目，并按照相關(guān)規(guī)定去繳納相應(yīng)稅額的稅種。所謂稅收籌劃，即為企業(yè)在國家相關(guān)法律法規(guī)的允許下，通過各種生產(chǎn)經(jīng)營手段及投資籌劃手段，有效推進(jìn)稅收工作的進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化的目標(biāo)。土地增值稅與稅收籌劃之間有著至關(guān)緊密的聯(lián)系，科學(xué)合理地進(jìn)行稅收籌劃工作，能幫助企業(yè)降低稅收成本，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的必要性

（一）有助于提升企業(yè)市場競爭力

目前，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭非常尤為激烈，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必基于當(dāng)前市場形式，加強(qiáng)土地增值稅的稅收籌劃工作，以降低企業(yè)稅收成本。特別是當(dāng)前國家對房價(jià)進(jìn)行控制以后，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間也隨之而降低了。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取科學(xué)、合理的稅收籌劃方式，合理降低企業(yè)的稅收成本，才能夠讓企業(yè)在激烈的市場競爭下生存下來并取得健康的發(fā)展。

（二）有助于提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作屬于財(cái)務(wù)管理工作，通過科學(xué)合理地進(jìn)行企業(yè)稅收籌劃，能夠促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升，達(dá)到降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的目的。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全面開展土地增值稅稅收籌劃工作，還有助于改善企業(yè)現(xiàn)金業(yè)務(wù)流的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，這對于企業(yè)的發(fā)展而言將有巨大幫助。

（三）有助于防止偷稅、漏稅的發(fā)生

目前，由于國家在宏觀方面對房價(jià)的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間有所降低，房地產(chǎn)企業(yè)很容易偷稅、漏稅行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效利用國家在土地增值稅稅收方面的政策，有效開展土地增值稅稅收籌劃工作，在法律允許的范圍內(nèi)降低企業(yè)稅收成本，根據(jù)國家的要求去合理避稅，避免偷稅、漏稅行為的發(fā)生，促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅收籌劃的問題

（一）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識相對薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃工作的過程中，必然會面臨一些風(fēng)險(xiǎn)和阻礙，包括由市場波動性引發(fā)的稅率變更問題，有企業(yè)為減少稅收而自發(fā)的偷稅、漏稅行為，甚至一些企業(yè)以偷稅漏稅的行為去牟取企業(yè)暴利。以上問題出現(xiàn)的原因在于稅收人員的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識相對薄弱，也極容易走向誤區(qū)，這不但影響企業(yè)聲譽(yù)，也對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。

（二）對政策的理解并不到位

在我國進(jìn)入新時(shí)期的大背景下，國內(nèi)的市場經(jīng)濟(jì)取得了飛速的發(fā)展，政府相關(guān)部門也出臺了有關(guān)土地增值稅稅收的新政策，從宏觀角度去調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，從而降低房地產(chǎn)牟取暴利、肆意提升房價(jià)現(xiàn)象發(fā)生的概率。但這些政策在具體執(zhí)行過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)對其理解偏于表面化，實(shí)施也流于表面，甚至還有一些對政策的理解誤差，因此這些政策不但難以達(dá)到理想的效果，而且還容易使房地產(chǎn)企業(yè)陷入混亂狀態(tài)。

（三）稅收籌劃工作比較片面

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)都將土地增值稅的稅收籌劃列為企業(yè)重點(diǎn)工作，然而，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收人才、法律法規(guī)等方面的配套工作并不健全，稅收籌劃工作在實(shí)施過程中必然會面臨諸多阻礙，且難以保障土地增值稅稅收籌劃工作的有序進(jìn)行，更無法通過稅收籌劃工作去降低企業(yè)稅收成本。

（四）稅收籌劃人員專業(yè)能力偏低

新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的開展需要落實(shí)到稅務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員頭上，因此對稅收人員、財(cái)務(wù)人員提出了較高的要求，稅收籌劃相關(guān)人員在進(jìn)行稅收核算時(shí)，不僅僅要考慮企業(yè)應(yīng)繳的稅收，還應(yīng)該及時(shí)提交并清算稅收申請，并保證對稅收額度計(jì)算的準(zhǔn)確性。而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收人員、財(cái)務(wù)人員作為實(shí)施稅收籌劃工作的主要負(fù)責(zé)人員，就務(wù)必要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的具體狀況，不斷調(diào)整并優(yōu)化財(cái)務(wù)體系，提升在稅收籌劃方面的工作水平，保障稅收籌劃的有效實(shí)施。

四、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)化建議

（一）科學(xué)籌劃企業(yè)節(jié)稅方式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)籌劃節(jié)稅方式，推進(jìn)稅收籌劃工作的有效進(jìn)行，結(jié)合我國當(dāng)前有關(guān)土地增值稅的稅收規(guī)定，如可以采取不需要征收土地增值稅的合理建房方式，減少企業(yè)在土地增值稅方面的支出，達(dá)到合理避稅的預(yù)期。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭下生存并穩(wěn)健發(fā)展，就應(yīng)該適當(dāng)加大力度以投入到公共設(shè)施建設(shè)中，這樣不但可以免除土地增值稅的繳納，達(dá)到節(jié)省企業(yè)稅收支出的目的，還能夠?yàn)槌擎?zhèn)居民提供生態(tài)化的活動空間，提升企業(yè)的社會聲譽(yù)。

（二）提升相關(guān)工作者的綜合素質(zhì)

在新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收工作逐漸成為企業(yè)的重點(diǎn)經(jīng)營項(xiàng)目。在此背景下，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，使其掌握豐富的財(cái)務(wù)、稅務(wù)相關(guān)法律知識，實(shí)時(shí)了解國家相關(guān)政策的變動情況，以合理利用國家稅收政策去合理避稅。為了有效提升企業(yè)相關(guān)工作人員綜合素質(zhì)，具體可以采用以下幾種方法：第一，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作人員的自我學(xué)習(xí)能力，使其在自我學(xué)習(xí)的驅(qū)動下不斷提升對稅務(wù)知識的掌握程度，對此，企業(yè)可以采取職稱補(bǔ)貼的方式去促進(jìn)企業(yè)工作人員進(jìn)行過自我提升；第二，企業(yè)要嚴(yán)格把控公司財(cái)務(wù)人員質(zhì)量關(guān) ，其在正式上崗之前務(wù)必要經(jīng)過系統(tǒng)化的崗前知識培訓(xùn)及技能培訓(xùn)，使其能夠全面地、正確地認(rèn)識自身的崗位、崗位工作，并熟練崗位所需的專業(yè)技能；最后，企業(yè)還應(yīng)該定期開展對稅務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員的相關(guān)培訓(xùn)活動，幫助這些人員及時(shí)了解國家最新的稅收政策，不斷充實(shí)其在稅收方面的知識視野。通過以上措施，在稅務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員及其他相關(guān)人員的共同保證下，企業(yè)的土地增值稅稅收工作才能夠更有序地進(jìn)行下去。

（三）通過合理方式進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃

根據(jù)現(xiàn)行稅務(wù)的相關(guān)規(guī)定，影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收項(xiàng)目主要包括：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的稅金、開發(fā)房地產(chǎn)的成本、土地使用權(quán)的費(fèi)用支付等等，其中，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的稅金及土地使用權(quán)的費(fèi)用屬于我國稅法所明確規(guī)定的需要繳納稅費(fèi)的項(xiàng)目，而其他幾項(xiàng)則可以在法律所允許的范圍內(nèi)進(jìn)行稅收的合理籌劃，對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以重點(diǎn)側(cè)重以上方面的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)土地項(xiàng)目開發(fā)過程產(chǎn)生的成本主要包括直接成本與間接成本這兩方面的成本，其直接成本包括人工勞動費(fèi)、材料設(shè)施費(fèi)及工程制造費(fèi)等內(nèi)容，其間接成本包括工程施工過程中產(chǎn)生的監(jiān)管費(fèi)用、安保費(fèi)用及服務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用成本，對其，房地產(chǎn)企業(yè)可以將其計(jì)入行政管理費(fèi)用的范疇，對其進(jìn)行合理歸類，以此方式去進(jìn)行稅收籌劃，也會取得相對理想的效果。

（四）合理利用當(dāng)前土地增值稅的稅收政策

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)繳清算的方式去繳納土地增值稅，而土地增值稅的產(chǎn)生是在土地取得預(yù)售資格，并將其轉(zhuǎn)讓到住宅用戶之后，并且需要達(dá)到清算條件之時(shí)才可以進(jìn)行匯總繳納。按照當(dāng)前的稅收繳納及清算模式，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理規(guī)劃利用土地的出售與轉(zhuǎn)讓，適當(dāng)調(diào)整清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，通過合理利用當(dāng)前土地增值稅的稅收政策的方式，去達(dá)到合理繳稅稅收、合理降低稅收負(fù)擔(dān)，以讓房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到從中獲取更多的經(jīng)濟(jì)利潤及盈利空間的最終目的。

（五）基于稅收減免相關(guān)優(yōu)惠進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合《土地增值稅暫行條例》中的稅收減免相關(guān)優(yōu)惠去進(jìn)行稅收籌劃，如該條例中規(guī)定納稅人修建的普通住宅在出售時(shí)，如果增值稅沒有超過相關(guān)扣除金額的20%，可以免除土地增值稅的征收；再如該條例中還規(guī)定對于繳納對象所涉及的其他土地項(xiàng)目，可以適當(dāng)有針對性地清算等等。不難發(fā)現(xiàn)，不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅稅收核算有著較大差異，所需繳納的土地增值稅稅額比例也不盡相同，對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在了解不同房地產(chǎn)類型的土地增值稅的繳納政策的前提下，可以利用適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方式去降低土地增值稅的稅收比例，以達(dá)到降低企業(yè)所需繳納土地增值稅稅額的目的。

結(jié)語：

新時(shí)期下的房地產(chǎn)土地增值稅的稅收改革對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是雙向的，既有積極的有利于企業(yè)利潤提升的一面，也有消極的避免企業(yè)“轉(zhuǎn)空子”的一面，對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于這些稅收政策，從稅務(wù)、財(cái)務(wù)人員、納稅方式、土地營銷策略等多個(gè)方面共同著手，以全面保障企業(yè)內(nèi)部土地增值稅稅收籌劃工作的順利展開，在適應(yīng)國家政策、支持國家政策的前提條件下，為企業(yè)創(chuàng)造更多的盈利空間。