房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估問題分析

葉其雙

（福建智宏土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司，福建 寧德 355000）

房地產(chǎn)自身在保值與增值方面的優(yōu)勢，使得其行業(yè)發(fā)展趨勢越來越好。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，金融貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，金融機(jī)構(gòu)對于貸款的管理及要求也越來越高，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)移的可能性不大，而且具有非常巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，所以在金融貸款當(dāng)中房地產(chǎn)抵押是非常受歡迎的。但是，目前房地產(chǎn)抵押評估卻出現(xiàn)了一定的問題，這些問題的存在對于房地產(chǎn)抵押貸款的順利開展產(chǎn)生了一定的阻礙，對于房地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)的發(fā)展來說都是很不利的。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估問題分析意義重大。

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估問題分析

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估工作的開展第一步要做的是評估，之后是確定抵押的價(jià)值，最后根據(jù)結(jié)果進(jìn)行放貸。目前針對房地產(chǎn)低價(jià)價(jià)值評估問題國家出臺(tái)了相關(guān)的法律及文件規(guī)范，采取的是抵押人與抵押權(quán)人通過協(xié)議的方式進(jìn)行房地產(chǎn)的抵押，不僅提高了工作效率，也使得雙方在抵押過程中獲取了更多的自主權(quán)，節(jié)約了評估所消耗的經(jīng)濟(jì)成本與人力成本等，可以推進(jìn)房地產(chǎn)抵押評估工作的順利開展。但是在具體的執(zhí)行過程中仍然存在很多制約性的問題，以下根據(jù)常見問題進(jìn)行了相應(yīng)的總結(jié)。

（一）抵押基礎(chǔ)知識(shí)與法律知識(shí)掌握不全面

在房地產(chǎn)抵押評估時(shí)金融機(jī)構(gòu)的信貸人員需要給予其相關(guān)方面的幫助與協(xié)調(diào)，但如果信貸人關(guān)于房地產(chǎn)抵押方面的基礎(chǔ)知識(shí)及法律知識(shí)掌握地不夠全面，在評估過程中就無法給予公正性地建議，也無法對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算。從目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估情況來看，很多信貸人員這方面業(yè)務(wù)能力都很欠缺，專業(yè)能力較低，理論知識(shí)和實(shí)操能力都比較有限，所以在實(shí)際的評估過程中問題較多[1]。

此外，還有很多信貸人員對于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估方面的法律知識(shí)了解不夠仔細(xì)，所以在對房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)有些內(nèi)容是不科學(xué)的，無法保證評估的準(zhǔn)確性及有效性。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估不僅關(guān)系到金融抵押方面的法律條文，還關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)、價(jià)值及其性質(zhì)等方面的內(nèi)容，所以評估工作的開展必須要保證相關(guān)的信貸人員全面、準(zhǔn)確地掌握相關(guān)的法律知識(shí)，不然會(huì)在評估過程中造成很大的偏差，嚴(yán)重地影響評估結(jié)果，更甚者還會(huì)出現(xiàn)評估無效的現(xiàn)象，浪費(fèi)評估成果資源，增加評估成本。

（二）監(jiān)管不到位，高估情況明顯

當(dāng)前我國在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估方面所采取的工作流程是，先由評估機(jī)構(gòu)評估，之后由商業(yè)銀行進(jìn)行審查并確定，所以評估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估中非常關(guān)鍵的一個(gè)組成部分。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估也有很長時(shí)間的發(fā)展歷史了，相應(yīng)的評估機(jī)構(gòu)及評估隊(duì)伍不斷地壯大，評估技術(shù)也趨于成熟，行業(yè)規(guī)章制度也在不斷地規(guī)范。但是近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭極為迅猛，行業(yè)競爭日益激烈，惡性競爭頻出，這就導(dǎo)致很多評估機(jī)構(gòu)為了取得業(yè)務(wù)迎合某些委托人的需要，在主觀上存在隨意定價(jià)的現(xiàn)象，將房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行高估，嚴(yán)重高于市場價(jià)格。而缺乏有效的監(jiān)督管理機(jī)制，是造成這一現(xiàn)象長期存在的重要根源，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估行業(yè)的發(fā)展十分不利。此外，在部分評估機(jī)構(gòu)當(dāng)中存在人員魚龍混雜的現(xiàn)象，現(xiàn)場查勘流于形式，評估方法單一或者選用錯(cuò)誤，評估參數(shù)不科學(xué)，評估分析不全面等等，都導(dǎo)致了最終的評估結(jié)果與市場實(shí)際情況極為不符[2]。

（三）價(jià)值評估理論缺乏創(chuàng)新性，評估工作沒有針對性

目前很多評估機(jī)構(gòu)的評估師在對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)依據(jù)的市場交易價(jià)格（若有市場交易時(shí)優(yōu)先選用市場比較法），再由銀行的風(fēng)險(xiǎn)部門進(jìn)行審核。實(shí)際上這種評估方式并沒有對房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行有效的評估，真正地房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估應(yīng)該是強(qiáng)制處置條件下的市場價(jià)值。但是在實(shí)際的價(jià)值估算過程中，缺乏抵押物法院強(qiáng)制處置價(jià)格作為主要的參考依據(jù)，所以銀行也無法對風(fēng)險(xiǎn)最小的、最合適的貸款成數(shù)進(jìn)行計(jì)算，而在實(shí)際的評估過程中所有的商業(yè)銀行幾乎都會(huì)提出相同的貸款成數(shù)，容易高估或者低估貸款成數(shù)，對于貸款的投放或者風(fēng)險(xiǎn)防范造成影響。

二、造成房地產(chǎn)抵押評估問題的原因分析

（一）規(guī)范且完善的評估體系尚未建立

我國在房地產(chǎn)的評估當(dāng)中抵押類型不同所給出的解釋版本也有差異，而選擇不同的抵押價(jià)值，其性質(zhì)也會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響最終的評估結(jié)果，而產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因主要與我國在房地產(chǎn)評估方面缺乏一致性的指導(dǎo)意見具有直接的關(guān)系。在房地產(chǎn)抵押評估中估價(jià)時(shí)點(diǎn)是非常重要的，但通常是通過評估人員進(jìn)行協(xié)商然后確定，但估價(jià)節(jié)點(diǎn)的不同，也造成了評價(jià)具有很大的差異性，而對此不同人員給出的看法也是不同的。部分人認(rèn)為應(yīng)該將估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為抵押權(quán)的交割日，有的人則需要對評估的對象進(jìn)行實(shí)時(shí)地勘測，后再確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)?？梢?，不同機(jī)構(gòu)對此不同的看法，導(dǎo)致評估結(jié)果也存在很大的差異性，進(jìn)而給評估工作造成了很大的不便。

（二）評估管理體系缺乏合理性

從當(dāng)前我國房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)象來看，多重管理現(xiàn)象是存在的，直接地影響了評估效率，比如房地產(chǎn)開發(fā)中的土地評估是土地資源局管理，而房地產(chǎn)評估則由建設(shè)部門管理，這樣不僅增加了很多不必要的管理成本，不同部門管理標(biāo)準(zhǔn)的不同以及相互之間溝通性不暢等，都直接地影響了房地產(chǎn)評估的科學(xué)性，完善的管理體系沒有建立起來。

（三）法律規(guī)范及監(jiān)管制度不完善

當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)營中不正當(dāng)行為一直存在，非法惡意競爭的手段也是層出不窮，而實(shí)踐調(diào)查、現(xiàn)場勘查工作也做得很敷衍，直接地影響到后期的評估結(jié)果。而產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要因素是相關(guān)法律規(guī)范及監(jiān)管制度的不完善，導(dǎo)致評估在人們心中的地位不夠，認(rèn)為評估就是做樣子、走形式，最終導(dǎo)致評估報(bào)告質(zhì)量極其低下。

（四）工作人員綜合素質(zhì)有待提升

我國當(dāng)前的房地產(chǎn)抵押貸款評估的隨意性是很大的，主要是因?yàn)槲覈@方面的管理制度及評估體系尚不健全，給操作人員提供了非常大的操作性，而缺乏完善的管理體系，理論與是實(shí)操上也必然會(huì)存在歧義。目前很多高校逐漸地開設(shè)了房地產(chǎn)抵押評估類的課程，但是多限于理論知識(shí)的傳輸，學(xué)生的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少，進(jìn)入到工作崗位后他們的觀點(diǎn)也更加偏向于理論層面，很容易導(dǎo)致理論與實(shí)踐脫節(jié)，進(jìn)而影響評估的效果。此外，我國在評估行業(yè)的后續(xù)教育相對缺失，多數(shù)的評估師都是半路轉(zhuǎn)行，專業(yè)素質(zhì)還有待提升。

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估問題的解決對策

（一）加強(qiáng)信貸人員的基礎(chǔ)知識(shí)及法律素養(yǎng)

在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估過程中信貸人員的專業(yè)素質(zhì)和道德水平直接關(guān)系評估工作的開展情況，所以不僅需要信貸人員具備較為完善的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，同時(shí)自身的道德素養(yǎng)也要不斷地提升，這樣在對房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，才能夠確保其公正性與公平性，才能夠保證抵押人的合法權(quán)益。因此，金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)信貸人員的培訓(xùn)與再教育工作，重視他們基礎(chǔ)知識(shí)、道德素養(yǎng)的提升。

另外，信貸人員的法律素養(yǎng)也是至關(guān)重要的，在開展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)必須要充分地、全面地了解相關(guān)的政策與法規(guī)，確保在抵押評估過程中能夠做出公平、公正的判斷，不要過分地?fù)p害抵押人的合法權(quán)益，這樣也能夠避免銀行或者金融機(jī)構(gòu)的利益受到損害。在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估方面國家制定了很多的法律法規(guī)，《擔(dān)保法》及房地產(chǎn)抵押評估相關(guān)法律法規(guī)中對于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定是比較全面的，明確規(guī)定了在對抵押人享有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評估時(shí)，必須要提前確定好房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況及處置難易程度，這也是確保抵押價(jià)值評估工作順利開展的基本條件。

（二）嚴(yán)格監(jiān)管力度，保證抵押價(jià)值評估的公正性

國家及相關(guān)管理部門必須要提升房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估市場的監(jiān)管力度，對隨意提高評估價(jià)格的行為進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估市場的良性化運(yùn)行。同時(shí)，還要加強(qiáng)對評估報(bào)告質(zhì)量的抽查力度，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估過程中要采取科學(xué)的評估方式，合規(guī)的評估程序，并且要將房地產(chǎn)市場中對于價(jià)格的各種影響因素考慮進(jìn)去，然后確定最后的評估標(biāo)準(zhǔn)。在具體的評估過程中必須要保證公平公正，不能夠制定過高地評估價(jià)格，并且在評估工作開展之前評估部門、信貸人員要對各種因素充分地考慮清楚，對于經(jīng)常出現(xiàn)問題的地方要制定相應(yīng)的預(yù)案[3]。在具體的評估過程中，采取的評估方法有成本法、比較法和收益法。根據(jù)情況不同采取的評估方式也不同。其中成本法是對一個(gè)開發(fā)或者構(gòu)建的項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)采取的評估方式。比較法是根據(jù)該對象近期交易的市場變動(dòng)情況開展評估工作。收益法是利用最為適合的資本化率對其進(jìn)行折扣處理，然后再進(jìn)行累計(jì)處理，屬于超前估算行為。

（三）規(guī)范評估標(biāo)準(zhǔn)，提供風(fēng)險(xiǎn)防控準(zhǔn)則

目前我國在這方面并沒有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所以導(dǎo)致了內(nèi)外評估、評估方法以及目的等各有差異，所以銀行在進(jìn)行評估時(shí)會(huì)根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)情況，制定評估準(zhǔn)則，選擇評估方法，確定貸款折數(shù)，盡可能地將評估風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估直接關(guān)系著金融市場及房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，所以保證評估結(jié)果的公正性與科學(xué)性具有非常重要的意義。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估過程中還需要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的原則，盡量地將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低，保證抵押人的合法權(quán)益，降低銀行在這方面的風(fēng)險(xiǎn)損失等。而加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的監(jiān)督與管理力度，規(guī)范評估行為，營造良好和房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估環(huán)境，才是保證抵押價(jià)值評估工作順利開展的根本保證。