房產(chǎn)項目公司各部門財務(wù)管控提升探討

文/徐華，紹興柏盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 房產(chǎn)項目開發(fā)流程及各階段工作實施主要部門

房產(chǎn)項目整體開發(fā)主要可分為“項目前期工作”、“工程施工管理”、“銷售管理”、“后期管理”四個階段流程。除總經(jīng)辦、財務(wù)部門外，項目公司一般設(shè)有投資發(fā)展部、設(shè)計部、工程部、預(yù)算部、銷售部、人力資源部、辦公室、物業(yè)部等。財務(wù)管控也不應(yīng)只停留在對“工程施工管理”、“銷售管理”兩個階段，而應(yīng)涵蓋項目開發(fā)全流程各階段各部門。

1.1 “項目前期工作”階段流程主要包括：市場調(diào)研可行性分析、投標(biāo)方案、項目確定、

班子組建、設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計招標(biāo)、立項備案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)、土地使用權(quán)證辦理、初步設(shè)計批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計審批；主要實施部門有總經(jīng)辦、投資發(fā)展部、設(shè)計部、人力資源部、辦公室。

1.2 “工程施工管理”階段流程主要包括：地質(zhì)勘探、三通一平、施工圖設(shè)計、施工圖

報審、工程規(guī)劃許可證辦理、工程招投標(biāo)、簽訂施工合同、監(jiān)理單位選定、質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理、施工許可證辦理、施工圖會審、施工組織管理、工程聯(lián)系單管理、工程款項預(yù)付與結(jié)算、工程單項驗收、工程綜合驗收、工程資料備案；主要實施部門有設(shè)計部、工程部、預(yù)算部、辦公室。

1.3 “銷售管理”階段流程主要包括：預(yù)售許可證辦理、銷售合同及附件起草、銷售合

同訂立備案、銷售培訓(xùn)、銷售價格、銷售廣告、設(shè)計施工變更。主要實施部門有設(shè)計部、工程部、銷售部、辦公室。

1.4 “后期管理”階段流程主要包括：交付面積核算、房款結(jié)算、房屋交付、房屋權(quán)證

辦理、物業(yè)前期介入、物業(yè)后期管理、業(yè)主投訴處理；主要實施部門有工程部、銷售部、辦公室、物業(yè)部。

2 各部門財務(wù)管控提升具體體現(xiàn)

2.1 當(dāng)政府推出公司意向出讓地塊后，投資發(fā)展部根據(jù)出讓公告地塊基本情況及規(guī)劃指

標(biāo)作市場調(diào)研并最終向總經(jīng)辦出具可行性分析報告，該報告通過分析宏觀市場環(huán)境，周邊競爭項目樓盤，初步分析可行業(yè)態(tài)指標(biāo)數(shù)據(jù)進行投資成本測算。財務(wù)部應(yīng)在此報告的基礎(chǔ)上及時介入，在對項目作SWOT分析后，結(jié)合以往項目成本、費用、納稅模型，采用假設(shè)開發(fā)法、項目凈現(xiàn)金流量法等對地塊價格及利潤作細(xì)化分析，以此作為最終投標(biāo)方案依據(jù)。

2.2 項目確定后，設(shè)計部根據(jù)設(shè)計任務(wù)書招標(biāo)選擇設(shè)計院，簽訂設(shè)計方案、施工圖設(shè)計

合同，財務(wù)部在該階段應(yīng)根據(jù)項目業(yè)態(tài)類型、開發(fā)期數(shù)、后期工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)情況，對設(shè)計方案、施工圖設(shè)計合同按項目所得稅、土地增值稅清算要求合理分期分類訂立合同。

2.3 預(yù)算部在全面熟悉施工圖紙后，對總包、分包工程采用工料單價法或綜合單價法作

項目成本預(yù)算，財務(wù)部以此作為項目工程成本測算依據(jù)。在建設(shè)施工過程中因為設(shè)計變更、材料價差調(diào)整等原因超預(yù)算成本增減較大也應(yīng)及時告之財務(wù)部。在工程竣工決算時，除委托第三方出具審計報告的工程項目外，其他配套、室外、綠化、道路等工程應(yīng)對照合同條款、結(jié)算要求分別作決算報告，并將所有涉及決算的工程設(shè)計變更聯(lián)系單及現(xiàn)場鑒證單作為報告附件，以備財務(wù)部后期所得稅及土地增值稅清算審查。

2.4 “工程施工管理”階段是整個項目開發(fā)的重點，也是項目財務(wù)管控的重點，對工程

部管控應(yīng)從工程施工單位管理、合同管理、工程價款支付審核、工程成本控制等方面作進一步提升。

1）在選定中標(biāo)單位、簽訂工程合同前要對招標(biāo)單位和簽訂合同單位作資質(zhì)和納稅資格審查，優(yōu)先選擇有資質(zhì)和一般納稅人資格的單位。

2）對各類勘探、施工、材料采購等工程合同應(yīng)與設(shè)計合同一樣，按項目土地增值稅清算要求合理分期分類簽訂，按規(guī)定登記臺賬，財務(wù)部要對合同結(jié)算條件和方式等進行審查，爭取按最優(yōu)條件簽訂，對于在合同執(zhí)行過程中發(fā)生的變更、中止等，應(yīng)按規(guī)定簽訂變更、中止協(xié)議。

3）嚴(yán)格按照工程部月度付款計劃、合同付款結(jié)點和方式支付工程款，施工單位提交工程款請款單后由監(jiān)理部門先復(fù)核通過并開具正式發(fā)票后，工程部才能進行工程款用款申批流程，經(jīng)預(yù)算部、財務(wù)部審核交由總經(jīng)理審批。對于款項支付至合同或決算價款95%的合同，施工單位應(yīng)開齊全額發(fā)票。

4）對偏離預(yù)算成本工程項目應(yīng)查找原因，及時簽訂工程變更聯(lián)系單或合同補充協(xié)議，對違反合同約定未按施工組織設(shè)計要求施工項目應(yīng)中止合同并要求損失賠償。

2.5 全程參與銷售合同及附件起草、備案工作，負(fù)責(zé)監(jiān)督和審核銷售價格備案、合同簽

訂及銷售款收款工作，及時核查銷售臺賬并與銷售回款情況作對比分析，對銷售人員進行相關(guān)財務(wù)收款、票據(jù)管理等知識培訓(xùn)。

2.6 項目竣工交付后，負(fù)責(zé)物業(yè)前期對接工作，建立業(yè)主信息臺賬、登記業(yè)主物業(yè)費收

繳情況表，并協(xié)調(diào)處理業(yè)主交房、維修投訴工作。

2.7 要求人力資源部建立員工信息檔案，按勞動法規(guī)定簽訂勞動合同，社保繳納，監(jiān)督

和審核員工出勤記錄、工資款項發(fā)放明細(xì)。要求辦公室定點采購辦公、勞保用品，對易耗用品建立物品領(lǐng)用登記明細(xì)。

3 結(jié)束語

如果將項目公司形象比作一個人話，那么組成項目公司的各部門就好比是組成人的各部分器官，財務(wù)部就相當(dāng)于人的心臟，資金就是血液而財務(wù)管控就是溝通各部門的血管，血管越強大就會帶來更多的養(yǎng)分，人就越健康，所以財務(wù)管控的好壞直接決定項目公司各部門間工作的緊密程度、工作目標(biāo)的統(tǒng)一程度，也只有不斷完善財務(wù)管控制度，才能更好的發(fā)揮出項目公司整體資源，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和價值最大化目標(biāo)。