不動產(chǎn)登記中心如何做好在建建筑物抵押業(yè)務(wù)

王玲仙

一、在建建筑物及在建建筑物抵押

從實(shí)際工作角度出發(fā)，在建建筑物有多重涵義：基于會計(jì)核算的角度，在建建筑物即為尚未完工的基建建筑物所產(chǎn)生的會計(jì)支出；基于建設(shè)過程的角度，在建建筑物屬于準(zhǔn)備施工、正在施工、完工但尚未竣工驗(yàn)收中的一種。在建建筑物的抵押業(yè)務(wù)是對在建建筑物進(jìn)行抵押過程中涉及的業(yè)務(wù)，而在建建筑物進(jìn)行抵押需要具備以下四個(gè)條件：第一，在建建筑物需具有交換價(jià)值及可讓與性質(zhì)；第二，在建建筑物需具備獨(dú)立性及特定性；第三，在建建筑物的抵押需要登記、注冊，以形成一個(gè)公約；第四，在建建筑物抵押的抵押人可以繼續(xù)占有使用收益，但不可以減損其價(jià)值。

基于上述在建建筑物抵押條件，在建建筑物需要滿足以下要求：第一，在建建筑物雖然沒有完工或者竣工，但是在具體的建造過程中也投入了相應(yīng)的人力資源及物力資源，所以在建建筑具有交換價(jià)值。同時(shí)相關(guān)法律法規(guī)對建筑工程進(jìn)度提出了一定要求，包括在建建筑物必須完成投資總額的25%以上，而具體的完成程度需要按照具體的地方規(guī)定而確定。對于可讓與性，在建建筑物已經(jīng)完成了一定程度的建設(shè)，自然具有可讓與性質(zhì)；第二，在建建筑物在進(jìn)行具體的抵押時(shí)，需要滿足一定的已完成工程量，且所投入建筑工程款也應(yīng)該滿足相應(yīng)要求；第三，在建建筑物的抵押業(yè)務(wù)必辦理抵押登記手續(xù)，并從登記開始之時(shí)，抵押權(quán)正式生效；第四，在建建筑物進(jìn)行抵押，會在其繼續(xù)施工過程中獲取更大的交換價(jià)值，而不是因?yàn)槔^續(xù)使用而被損毀。在建建筑物抵押屬于被認(rèn)可的抵押形式，但是由于其性質(zhì)的特殊性，具有不同于傳統(tǒng)抵押方式的特征。首先，在建建筑物具有主債權(quán)的特定性與專用性，擔(dān)保的資金為繼續(xù)建設(shè)在建建筑物的資金，是特定的、專用的、唯一的。其次，抵押期間具有階段性質(zhì)，具體而言，對于在建建筑物的抵押，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)該在在建建筑物抵押合同上注明，并在其正式竣工后，登記人若滿足持有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的條件，不動產(chǎn)登記中心需要重新辦理正式抵押業(yè)務(wù)。再次，在建建筑物的抵押必須具備相關(guān)審批材料，包括合法合規(guī)的土地審批、環(huán)評審計(jì)、規(guī)劃審批等審批材料。最后，在建建筑物的抵押合同上，除表明一般抵押合同的相關(guān)條款外，還應(yīng)該標(biāo)注《國有土地使用權(quán)證》的編號、已投建筑工程款等內(nèi)容。

二、在建建筑物抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）在建建筑物的不確定風(fēng)險(xiǎn)

在建建筑物是尚未竣工的建筑工程，其價(jià)值也是無法估量的。對此，不動產(chǎn)登記中心如何相對準(zhǔn)確地評估在建建筑物的價(jià)值，始終都是在建建筑物抵押業(yè)務(wù)的難點(diǎn)。具體而言，在建建筑物的價(jià)值分為兩種：第一種為在建建筑物的總承包合同約定的建設(shè)造價(jià)，由于在建建筑物并沒有完工，所以是否達(dá)到承包合同的工程造價(jià)尚未可知；另一種為已經(jīng)投入建設(shè)的資金價(jià)值，而從實(shí)際角度講，在建建筑物的價(jià)值往往高于已投入建造的價(jià)值。除此以外，在建建筑物有可能面臨權(quán)限風(fēng)險(xiǎn)，包括在建建筑物的審批手續(xù)不齊全、建設(shè)土地所屬權(quán)存在爭議及在建建筑物已經(jīng)設(shè)置相關(guān)抵押等等。綜上，由于在建建筑物建設(shè)過程中會發(fā)生諸多不確定的事情，而這些都屬于在建建筑物不確定風(fēng)險(xiǎn)的范疇。

（二）在建建筑物抵押貸款的合同風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中，對于在建建筑物的抵押作出了相關(guān)規(guī)定，通過第3條中的內(nèi)容規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)抵押業(yè)務(wù)的目的在于抵押人獲取建筑物繼續(xù)建造資金，抵押業(yè)務(wù)的前提條件在于不轉(zhuǎn)移占有方式將其抵押給銀行，抵押業(yè)務(wù)的擔(dān)保主體應(yīng)該為銀行或具有相應(yīng)資質(zhì)的單位。由此表明，在建建筑物的抵押是獲取貸款、償還貸款的重要擔(dān)保物質(zhì)，因此就要求銀行不能不符合在建建筑物抵押條件的貸款。但現(xiàn)實(shí)中，在建建筑物抵押貸款中存有一系列非法抵押行為風(fēng)險(xiǎn)，如在抵押材料不全的情況下進(jìn)行抵押、再如銀行從中獲利而降低抵押條件、包庇抵押不符合條件的行為等等。

（三）在建建筑物抵押轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記的風(fēng)險(xiǎn)

不動產(chǎn)登記中心預(yù)告登記是一項(xiàng)相對完善的登記辦法，但是該辦法也并不能夠完全避免登記風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)在于正式登記開始前會存有抵押物轉(zhuǎn)換風(fēng)險(xiǎn)，具有抵押權(quán)人的銀行可能會面臨抵押落空。導(dǎo)致該現(xiàn)象的根本原因在于預(yù)告登記的法律效力是有一定期限的，在不滿足條件的情況下會自然失效。如果在建建筑物完工，而抵押人未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，銀行的抵押預(yù)告就將失效，銀行也會因此而面臨抵押失空的不良風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，對于個(gè)人建筑工程的抵押糾紛問題，銀行行使抵押權(quán)而未獲取法律保護(hù)的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。對此，此方面的抵押風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該被予以高度重視。

（四）在建建筑物抵押與工程款優(yōu)先權(quán)沖突風(fēng)險(xiǎn)

所謂建筑工程款優(yōu)先權(quán)，即為在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，工程的發(fā)包人在期限滿后未能支付建筑款于承包人時(shí)，承包人就可以通過拍賣、折價(jià)建筑工程項(xiàng)目，以獲取經(jīng)濟(jì)賠償。《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》中，就明確指出工程款優(yōu)先權(quán)要優(yōu)先于其他法定債權(quán)。所以，當(dāng)在建建筑物的抵押權(quán)與承包商的工程款優(yōu)先權(quán)沖突時(shí)，在建建筑物的承包人可以享受優(yōu)先受償權(quán)，而銀行不能享受抵押受償權(quán)?；诋?dāng)前法律，在建建筑物抵押過程中，在建建筑物的發(fā)包人與抵押人可能惡意串通，以變賣在建建筑物從中受利，進(jìn)而部分甚至完全阻止抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

三、不動產(chǎn)登記中心做好建建筑物抵押業(yè)務(wù)的舉措

（一）登記前做好審查工作

不動產(chǎn)登記中心應(yīng)在建建筑物抵押業(yè)務(wù)登記前做好審查工作，審查借款人的資質(zhì)是否滿足條件，具體可以展開以下內(nèi)容的審查：在建建筑物的開發(fā)商“四證”是否齊全、是否已經(jīng)繳納土地出讓金、是否投入具體工程款于項(xiàng)目；在建建筑物的施工進(jìn)度、已完成的工作量、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間是否符合規(guī)定；在建建筑物的開發(fā)商是否存有拖欠工程款的不良行為，如果存在這種行為應(yīng)該要求開發(fā)商還請工程款，并簽署自愿放棄工程款優(yōu)先權(quán)權(quán)利的書面協(xié)議；在建建筑物的開發(fā)商的納稅記錄是否合法合規(guī)，相關(guān)稅務(wù)憑證、支付證明是否齊全；在建建筑物是否已經(jīng)購買工程保險(xiǎn)。對于以上內(nèi)容進(jìn)行全面審查，能確保在建建筑物開發(fā)商具有抵押資質(zhì)、具有誠信意識。不動產(chǎn)登記中心唯有在抵押人滿足上述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，才可以對其進(jìn)行在建建筑物的抵押登記。

（二）合理預(yù)估在建建筑物的抵押價(jià)值

由于在建建筑物具有諸多不確定性，因此評估其價(jià)值具有一定難度。對此，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)該以工程承包合同的承包金額為基礎(chǔ)，綜合考慮在建建筑物土地使用權(quán)的出讓金、已投入工程價(jià)款，基于當(dāng)前在建建筑物完成量的角度進(jìn)行綜合評估，以確定在建建筑物的抵押價(jià)值。

在建建筑物抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造完成等情況。如果在建建筑物已抵押，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已辦理預(yù)售合同登記備案的商品房。

當(dāng)前，不動產(chǎn)登記中心大多都采用以在建工程承包合同金額進(jìn)行預(yù)告登記，并以在建建筑物的實(shí)際投入金額為貸款金額的評判標(biāo)準(zhǔn)，并確保在建建筑物的開發(fā)商將抵押貸款用于建筑物的建造，定期抽查在建建筑物的施工進(jìn)度，在一定程度上規(guī)避了不確定風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（三）加強(qiáng)合同對在建建筑物抵押的約束

加強(qiáng)合同對于在建建筑物抵押業(yè)務(wù)的約束力，能夠在一定程度上避免合同失效所引發(fā)的一系列不良風(fēng)險(xiǎn)，具體可以從以下方面展開：第一，加強(qiáng)對在建建筑物的進(jìn)程監(jiān)控，及時(shí)了解在建建筑物的具體建設(shè)進(jìn)程，并掌握不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記辦理的相關(guān)信息；第二，提升抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)意識，當(dāng)在建建筑物可以辦理產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)證等業(yè)務(wù)時(shí)，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)該督促抵押人及時(shí)變更、重新辦理抵押登記業(yè)務(wù)；第三，在建建筑物的抵押合同中應(yīng)該增加產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)條例與違約條例，規(guī)定抵押人在規(guī)定期限內(nèi)為未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記及房屋抵押權(quán)登記時(shí)，就應(yīng)該根據(jù)違約條例受到相應(yīng)的處罰。

四、結(jié)語

對于在建建筑物的抵押業(yè)務(wù)，其中存在著諸多不可預(yù)測的不確定性因素，也有一系列的風(fēng)險(xiǎn)問題，不動產(chǎn)登記中心需要在總結(jié)以往抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，采取相應(yīng)的管理措施去防范這些風(fēng)險(xiǎn)，這將有助于推進(jìn)在建建筑工程的建造，并保障各相關(guān)方的利益。