淺論買賣商品房的法律制度

蒲朝暉

摘 要：近些年，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)國計(jì)民生的基礎(chǔ)行業(yè)發(fā)展迅猛，成為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力。該行業(yè)的健康發(fā)展聯(lián)系著我們每一個(gè)人，國家出臺(tái)了許多的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但由于該行業(yè)中商品房買賣不同于一般商品買賣，它所涉及的主體、內(nèi)容和法律法規(guī)多且復(fù)雜導(dǎo)致在實(shí)際交易中存在許多就糾紛和漏洞。為此，本文從商品房買賣的概說入手，著重討論商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售的利弊。

關(guān)鍵詞：商品房買賣;法律制度;預(yù)售;現(xiàn)售

一、商品房買賣概說

商品房作為我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代步入市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代被保留下來的特有概念，它區(qū)別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分房制度，而是由具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)國家法律規(guī)定在取得土地使用權(quán)后所開發(fā)的房屋按市場價(jià)進(jìn)行租售。商品房買賣興起于我國80年代，是指商品房開發(fā)商向商品房買受人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為，這一買賣制度又可再細(xì)分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種制度。商品房買賣一般經(jīng)過以下流程：選定房屋、簽署買賣合同、簽署抵押或按揭貸款合同，交付房屋，辦理登記。

對(duì)于商品房的定義，從廣義上來講應(yīng)該囊括了一切可以上市交易的房屋，而狹義的商品房則是指房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的住宅和商品房，并沒有將允許上市交易的二手包括在內(nèi)。因此，對(duì)于二手房是否屬于商品房這一個(gè)問題上，作者認(rèn)為二手房在一定程度上可以作為商品房進(jìn)行買賣，這取決于它本身的屬性，能夠上市交易的，那就是商品房。但并不是所有的二手房都具備這一屬性，必須經(jīng)過一次交易之后才可以歸類為商品房的范疇，比如首次取得的經(jīng)濟(jì)適用房，征地拆遷中的安置房以及已購公房等。

在買賣商品房這一過程中由于我國相關(guān)法律起步較晚，仍存在一部分的缺陷，可能會(huì)造成房地產(chǎn)市場管理存在部分混亂的情形。以下我們從商品房預(yù)售與現(xiàn)售兩個(gè)角度來對(duì)這一問題進(jìn)行分析與探討。

二、商品房預(yù)售制度

（一）商品房預(yù)售的利與弊

從歷史的角度來講，商品房預(yù)售制度首先是1953年香港所提出，之后我國內(nèi)地在很大程度上借鑒了香港房地產(chǎn)市場的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)并在20世紀(jì)90年代我國多部法律文件中予以明確。近年來，我國也發(fā)布了諸多文件和許可制度來對(duì)其監(jiān)督，具有很強(qiáng)的國家干預(yù)性，商品房預(yù)售是我國根據(jù)市場發(fā)展進(jìn)程所誕生的產(chǎn)物，它在加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)、提高資金周轉(zhuǎn)等方面具有積極的影響。但是由于我國在該領(lǐng)域的法律制定起步較晚，因?yàn)檫@一制度將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到了未來的狀態(tài)，存在著許多的不確定性，在沒有嚴(yán)格的法律審查程序下在市場上還存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

從實(shí)務(wù)中來講，現(xiàn)如今這一制度也逐漸成為了開發(fā)商企業(yè)的主要融資手段，一旦融資失敗，資金斷鏈，那么這將使得商品房買受人與開發(fā)商一起承擔(dān)著融資的風(fēng)險(xiǎn)，無法有效的保障買受人的合法權(quán)益，從而造成實(shí)務(wù)中出現(xiàn)許多“爛尾樓”的現(xiàn)象;并且我國行政部門對(duì)于商品房預(yù)售登記備案僅做形式上的審查， 這樣一種審查形式會(huì)使得買受人的合法權(quán)益不能得到有效保障，買受人在買房過程中，因不能看到實(shí)際商品房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，僅能從開發(fā)商宣傳和廣告中得知具體情況，這會(huì)使得買受人無法對(duì)該商品房實(shí)際情況進(jìn)行有效的辨別從而導(dǎo)致拿到的商品房與理想的不同，侵害買受人權(quán)利;最后，作者認(rèn)為我國對(duì)于開發(fā)商違反商品房相關(guān)的管理規(guī)定的處罰力度太小。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，對(duì)于違反規(guī)定的開發(fā)商，行政部門有權(quán)要求進(jìn)行整改并且罰款一萬到三萬不等。這一罰款金額對(duì)于我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講都不會(huì)對(duì)其企業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生實(shí)際的影響，達(dá)不到對(duì)企業(yè)的一個(gè)懲罰作用，違法的成本也相對(duì)較低，對(duì)買受人的保護(hù)力度還不夠。

（二）商品房預(yù)售制度取消的可行性：

從一方面來講，商品房預(yù)售制度取消更能保障購房人的合法權(quán)益，減輕了他們的購房風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于整個(gè)市場而言有助于其健康發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)競爭力，提升商品房質(zhì)量，并且對(duì)近年來“炒房”現(xiàn)象得到有效的治理;但另一方面，商品房預(yù)售制度的取消對(duì)一、二線城市所帶來的影響主要在于房源緊張，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力較大和短時(shí)間打亂市場平衡這三個(gè)方面。而對(duì)于其他城市來講，也會(huì)對(duì)地方財(cái)政造成一定的影響，比如一些嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的城市取消商品房預(yù)售制度將會(huì)減少許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)，降低土地市場的競爭壓力，這樣會(huì)直接影響土地轉(zhuǎn)讓和融資所帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，重創(chuàng)了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入。

當(dāng)然商品房預(yù)售制度的取消，作者認(rèn)為這并不意味著期房預(yù)售這一交易方式就完全退出市場，而是減少了這一交易現(xiàn)象。房地產(chǎn)交易市場是自由的，雖然商品房買賣與一般商品的買賣不太相同，但也應(yīng)當(dāng)遵守市場交易一般原則。因此，期房預(yù)售這一交易方式在取消商品房制度到鼓勵(lì)商品房現(xiàn)售制度這一過渡過程中起到很好的緩沖作用，增加了商品房預(yù)售制度取消的可行性。

商品房預(yù)售到目前仍有很大的爭議，中國還尚未對(duì)商品房現(xiàn)售制度形成一個(gè)統(tǒng)一的管理體系，更多的是以地方政府和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管為主，因此在未來完善這一制度是非常關(guān)鍵的。而相較于商品房現(xiàn)售，我認(rèn)為，商品房現(xiàn)售將會(huì)在未來市場更占主導(dǎo)地位。

三、商品房現(xiàn)售制度

（一）商品房現(xiàn)售制度的利與弊

自2018年以來，全國多地就已經(jīng)在開始推廣商品房現(xiàn)售這一制度，并有諸多地方有現(xiàn)售政策的出臺(tái)。現(xiàn)售制度的推廣大大降低了對(duì)商品房買受人的風(fēng)險(xiǎn)，并且還可以增加房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭力，促進(jìn)我國房屋質(zhì)量的提升，減少了開發(fā)商與買受人之間的糾紛。但由于現(xiàn)房地產(chǎn)市場八成以上均是通過商品房預(yù)售，若現(xiàn)售制度的大面積推廣，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本要求則會(huì)比原先大的多，大面積減少了預(yù)售所獲得的資金，降低了房企資金周轉(zhuǎn)能力。加之我國目前僅有銀行貸款這一種可供選擇的融資方式，這樣可能會(huì)導(dǎo)致許多中小型房企因資金斷鏈而倒閉，而所留下的資金缺口會(huì)刺激外資加速進(jìn)入市場，不能有效的保護(hù)我國房地產(chǎn)企業(yè)，從而影響市場的穩(wěn)定和平衡發(fā)展，加重了社會(huì)負(fù)擔(dān)，甚至可能新的市場和金融風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，大面積實(shí)施商品房現(xiàn)售制度還會(huì)導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)社會(huì)上可供應(yīng)的商品房急劇減少，增加對(duì)房企開發(fā)資金要求，使住房的建設(shè)成本大大增加，加長了項(xiàng)目建設(shè)的周期。若是行政部門不能有效的進(jìn)行管理與監(jiān)督的話可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，增加購房者的購房難度。

（二）對(duì)商品房現(xiàn)售制度的建議

作者認(rèn)為在推廣商品房現(xiàn)售這一制度的同時(shí)還必須先行做好試點(diǎn)工作，而不是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行“一刀切”式管理，必須在商品房預(yù)售與現(xiàn)售之間做好平衡作用，使我國房地產(chǎn)市場能一直保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)。

四、結(jié)語

雖然我國有關(guān)商品房買賣的法律制度在幾十年的發(fā)展當(dāng)中還存在著許多的漏洞和不足，但是不可否認(rèn)這一制度對(duì)我國市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的興起起到了促進(jìn)的作用。相信國家在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的供需和政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合下使得這一法律制度更加完善，更能保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。