新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探討

摘 要 經(jīng)過(guò)20多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。但隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，加之國(guó)家有關(guān)部門(mén)不斷出臺(tái)了穩(wěn)定樓市房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)也結(jié)束了黃金時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力開(kāi)始衰退，該行業(yè)亟須找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)前要想確保經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就需要從內(nèi)部管理效率著手，尤其是要提高自身的成本管控能力。本文主要從當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的必要性出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)分析其中的不足，并給出若干優(yōu)化建議，旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 成本費(fèi)用管控

成本管理與控制是貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及企業(yè)運(yùn)營(yíng)始終的系統(tǒng)工程，企業(yè)要想獲得較大的利潤(rùn)空間與經(jīng)濟(jì)效益，就必須強(qiáng)化在成本費(fèi)用上的管控力度，尤其是在企業(yè)預(yù)算中其他條件不變的基礎(chǔ)上，直接壓縮成本費(fèi)用、合理配置資源，將成為提升企業(yè)利潤(rùn)的有效途徑。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)持續(xù)的優(yōu)化成本費(fèi)用管控，才能有效增強(qiáng)自身的運(yùn)營(yíng)能效，在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下謀求新發(fā)展。

一、成本控制在房地產(chǎn)公司中的重要性

（一）從企業(yè)角度出發(fā)：增強(qiáng)自身管理水平，有效提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

鑒于當(dāng)前低迷的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，與之走勢(shì)高度相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)下也處于震蕩之中。除了個(gè)別人口持續(xù)大量流入的城市房地產(chǎn)行情持續(xù)火爆外，其他城市已出現(xiàn)明顯的疲態(tài)。面臨如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從自身管理出發(fā)，尤其是要加強(qiáng)成本費(fèi)用管控，保障企業(yè)自身現(xiàn)金流的安全與完整。與此同時(shí)，要通過(guò)成本控制有效避免不合理的支出，促進(jìn)資源科學(xué)、高效配置，盡可能地提高企業(yè)利潤(rùn)空間，以較高的資金利用水平為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造有利條件，強(qiáng)化自身抵御外界與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程中要實(shí)施完整的成本監(jiān)控，給企業(yè)管理者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的成本信息，讓管理者可以基于數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)作出精準(zhǔn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，有效提高企業(yè)的管理質(zhì)量，進(jìn)一步改善經(jīng)營(yíng)狀況，促使企業(yè)營(yíng)運(yùn)目標(biāo)的順利達(dá)成。

（二）從宏觀角度出發(fā)：促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)與社會(huì)民生緊密相連，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身成本管控，可以在防范經(jīng)營(yíng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，促使社會(huì)更加穩(wěn)定和諧地發(fā)展。房屋購(gòu)置是普通家庭支出中的重大項(xiàng)目，金額較大且涉及幾代人的努力與積蓄。我國(guó)當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)采取房屋預(yù)售制，若房地產(chǎn)公司由于風(fēng)險(xiǎn)防范不到位、成本費(fèi)用控制不力致使企業(yè)資金鏈斷裂，使建設(shè)項(xiàng)目被迫中斷而爛尾，那么購(gòu)買(mǎi)了期房的客戶將面臨兩空的局面。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目龐大的規(guī)模與較高的集中度，極易造成群體性危機(jī)事件，產(chǎn)生社會(huì)的不穩(wěn)定因素。另外，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)密切相關(guān)的金融行業(yè)也將受到連累，若放任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制失效，繼而引發(fā)資金鏈的斷裂就會(huì)危及金融行業(yè)以及其他與房地產(chǎn)行業(yè)緊密關(guān)聯(lián)的行業(yè)，企業(yè)之間產(chǎn)生多米諾式連鎖反應(yīng)，將會(huì)造成重大的金融危機(jī)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理現(xiàn)狀

（一）缺乏先進(jìn)成熟的成本控制理念

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境也越來(lái)越復(fù)雜，只能依靠企業(yè)內(nèi)部管理效率的提高，如優(yōu)化成本控制來(lái)提高利潤(rùn)。但由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)管理能力參差不齊，企業(yè)管理者對(duì)于成本管控的認(rèn)識(shí)與理念也不盡相同，導(dǎo)致部分企業(yè)由于思想、手段落后，無(wú)法跟上社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)度。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)，首先，忽略了成本管控的完整性。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展成本管控時(shí)，往往將關(guān)注的焦點(diǎn)投向財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目施工與采購(gòu)，而忽略了企業(yè)其他管理過(guò)程中的控制，如銷(xiāo)售、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等，無(wú)法全面地對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)各個(gè)方面開(kāi)展有效的成本控制。其次，事前管控薄弱。對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制的主要參與者是企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員，而財(cái)務(wù)所處理的多為已發(fā)生的事后成本，而無(wú)法從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行管控。

（二）成本控制措施落后、固化

成本控制涉及方面較廣泛，具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控效果的優(yōu)劣，在很大程度上取決于企業(yè)自身所采用的管控措施與手段是否與企業(yè)需求與實(shí)際情況相匹配。應(yīng)用得當(dāng)則能取得顯著的控制效果，若措施采用不適宜，則不但會(huì)浪費(fèi)資源還失去了管控的意義。從當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的措施與機(jī)制來(lái)看，在這一方面還較為單一，大多是依據(jù)過(guò)往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)粗放式地預(yù)估成本，再逐一進(jìn)行分解。但這種成本管控手段已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)了，其管控過(guò)程過(guò)于僵化，無(wú)法將項(xiàng)目建設(shè)中由于諸多因素導(dǎo)致的變量考慮進(jìn)來(lái)，這種低效率的成本控制手段亟須得到改進(jìn)與優(yōu)化。

（三）缺乏科學(xué)有效的成本控制體系

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的規(guī)劃與測(cè)算，失去了對(duì)項(xiàng)目成本根本的控制能力，同時(shí)在成本指標(biāo)分解過(guò)程中，由于企業(yè)所采用的分?jǐn)傆?jì)算方式不科學(xué)、不合理，致使企業(yè)內(nèi)部成本分擔(dān)不均。另外，在成本管控責(zé)任劃分不清晰，缺乏責(zé)任主體的情形下，對(duì)成本管理的約束力也有限，具體執(zhí)行部門(mén)與個(gè)人也就失去了動(dòng)力。企業(yè)內(nèi)控機(jī)制不完善也將導(dǎo)致成本控制失效，內(nèi)控體系作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管控的基礎(chǔ)，也是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的核心部分，若內(nèi)控機(jī)制設(shè)置不全面、不科學(xué)，則會(huì)導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行上的漏洞。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用控制的途徑

（一）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部成本控制理念

一方面，要扭轉(zhuǎn)落后的成本管理理念，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管控意識(shí)。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要一改過(guò)往傳統(tǒng)的粗放式的管理營(yíng)運(yùn)模式，逐漸向現(xiàn)代化、精細(xì)化的模式轉(zhuǎn)變。尤其是企業(yè)管理層要重視成本管控，并加大對(duì)其的支持與投入，建立完善的成本管控組織，自上而下開(kāi)展對(duì)成本控制的宣傳與推廣，在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造良好的氛圍。另一方面，要對(duì)全體員工開(kāi)展成本控制專(zhuān)項(xiàng)指導(dǎo)培訓(xùn)，讓企業(yè)每個(gè)部門(mén)、崗位員工都能清晰地了解到成本控制的重要性與必要性。并且要做好專(zhuān)業(yè)人才與團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)與引進(jìn)，打造一支專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、素質(zhì)過(guò)硬的成本管理人才隊(duì)伍。

（二）建立健全科學(xué)的成本管理機(jī)制

首先，成本控制涉及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，因此要構(gòu)建能夠貫穿事前、事中以及事后的完善的成本控制體系。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及環(huán)節(jié)較多，如設(shè)計(jì)、施工以及銷(xiāo)售等，因此企業(yè)必須選擇與自身發(fā)展需要相匹配的成本管理架構(gòu)，并形成動(dòng)態(tài)的跟蹤機(jī)制，不斷探索不同項(xiàng)目階段下成本控制的具體措施與控制方法。其次，針對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的重點(diǎn)與關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)要做到成本控制責(zé)任分工清晰，將具體工作明確落實(shí)到個(gè)人，并建立起與之相關(guān)的操作標(biāo)準(zhǔn)，建立健全的成本控制內(nèi)容績(jī)效考核體系，以此來(lái)保障成本控制各個(gè)環(huán)節(jié)的落實(shí)執(zhí)行與執(zhí)行效果。最后，要組織定期的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，及時(shí)了解最新的建筑技術(shù)以及建筑新型材料價(jià)格等相關(guān)信息，并建立起相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)加以維護(hù)，為企業(yè)后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)展提供全面、真實(shí)的數(shù)據(jù)支持。

（三）采用先進(jìn)的措施提升成本管控效率

首先，要優(yōu)化企業(yè)成本歸集。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在總部設(shè)置一個(gè)總成本中心，下轄若干二級(jí)成本中心，如由財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)以及若干子公司組成的中心等。依據(jù)不同的成本費(fèi)用發(fā)生對(duì)象，將其科學(xué)合理地歸集到相應(yīng)的成本中心里，結(jié)合目標(biāo)成本管理，強(qiáng)化實(shí)際成本費(fèi)用與中心費(fèi)用的對(duì)比與深入分析。其次，做到規(guī)范化票據(jù)管理，加強(qiáng)對(duì)成本的核算。要構(gòu)建完善健全的會(huì)計(jì)制度，嚴(yán)格依照相關(guān)法律規(guī)范來(lái)處理會(huì)計(jì)賬目，保障會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量。最后，要充分利用當(dāng)前計(jì)算機(jī)信息處理技術(shù)，提高財(cái)務(wù)管理運(yùn)作能效，進(jìn)一步提高成本控制基礎(chǔ)核算工作的效率。

四、結(jié)語(yǔ)

在日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想獲得新的發(fā)展動(dòng)力與核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須從成本管控著手，依靠精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化的成本管理措施與機(jī)制，對(duì)企業(yè)內(nèi)部有限的資源進(jìn)行合理的配置與利用，充分提高資金的利用率。同時(shí)，還要根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展需要，不斷摸索，創(chuàng)新成本控制的有效途徑，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的降低以及利潤(rùn)的提升。

（作者單位為上饒宸瑞實(shí)業(yè)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：周立梅（1979—），女，江西上饒人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，主要研究方向：成本與費(fèi)用的控制方法。]

參考文獻(xiàn)

[1] 陳菊香.房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及其精細(xì)化管理路徑[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（12）：117+119.

[2] 鄭林.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及成本管控對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（33）：149+151.

[3] 林敏華.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理與成本管控的聯(lián)動(dòng)策略探討[J].企業(yè)改革與管理，2019（21）：119+122.

[4] 張靈輝.試析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中的成本管控問(wèn)題[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2020（04）：150-151.

[5] 廖玲輝.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管控研究——向財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、制度要效益[J].現(xiàn)代物業(yè)（上），2012，11（07）：19-21.