業(yè)主委員會(huì)走出困境研究

周沛霞 鐘令頤 陳詩銘 黃韻儀

（510642 華南農(nóng)業(yè)大學(xué)人文與法學(xué)學(xué)院 廣東 廣州）

1 引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在近十年發(fā)展迅猛，由此帶動(dòng)著更多社區(qū)的建設(shè)，其中業(yè)主委員會(huì)的成立已漸成為業(yè)主維護(hù)權(quán)益、民主管理的主要方式，且在全國(guó)范圍內(nèi)呈現(xiàn)出普遍化、規(guī)范化的趨勢(shì)，作為一種新型自主管理模式逐漸發(fā)展。

然而，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展程度在不同地區(qū)范圍內(nèi)呈現(xiàn)相當(dāng)大的差異，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市以及新式社區(qū)發(fā)展得相對(duì)成熟，維護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)促進(jìn)著社區(qū)的和諧發(fā)展；在經(jīng)濟(jì)水平一般以及以下的城市，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展面臨著重重困難，難以發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備的自治作用，更談不上將社區(qū)提升到更高的管理和服務(wù)水平，增加業(yè)主居住歸屬感與幸福感。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主之間的矛盾尚未得到更為理想的解決途徑。

2 業(yè)主委員會(huì)概述

2.1 業(yè)主委員會(huì)含義及基本職能

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉產(chǎn)生并由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主對(duì)該物業(yè)有關(guān)的重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。根據(jù)政策規(guī)定，居住小區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主實(shí)行共同管理權(quán)的一種特殊形式，是公平合作、平等溝通和體現(xiàn)民主的表現(xiàn)之一。業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)以業(yè)主大會(huì)的決議為基礎(chǔ)，業(yè)主大會(huì)處于核心與關(guān)鍵地位。業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮其執(zhí)行職能，落實(shí)大會(huì)決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督和協(xié)助其履行合同義務(wù)、監(jiān)督業(yè)主制定的管理規(guī)約的實(shí)施情況。另外，業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)社區(qū)具體需求和實(shí)施必要性，通過會(huì)議賦予業(yè)主委員會(huì)其它物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)。

2.2 業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展

1991年9月我國(guó)第一個(gè)“業(yè)主管理委員會(huì)”組織在深圳正式成立。2003年9月1日起施行的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中正式將名稱確認(rèn)為“業(yè)主委員會(huì)”。業(yè)主委員會(huì)是我國(guó)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)與物業(yè)管理共同發(fā)展過程中所形成的新型民間組織。從它的發(fā)展中可以發(fā)現(xiàn)，除了業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)、法律地位以及功能上有所深化，“自主管理”“民主”和“平等溝通”在小區(qū)業(yè)主之間有了更深的體現(xiàn)。這不僅是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所要求的業(yè)主自治趨勢(shì)，更是廣大業(yè)主充分行使共同管理權(quán)，靈活解決社區(qū)糾紛，業(yè)主權(quán)益保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)的具體表現(xiàn)。

3 四會(huì)市業(yè)主委員會(huì)概述

3.1 四會(huì)市業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀

四會(huì)市位于廣東西北部，是廣東省肇慶市下轄縣級(jí)市，屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，也是廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)，于2017年入圍第五屆全國(guó)文明城市名單。四會(huì)市現(xiàn)處于經(jīng)濟(jì)建設(shè)上升階段，近年來四會(huì)市房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，業(yè)主群體不斷壯大，對(duì)生活水平提升的需要也日益增強(qiáng)?，F(xiàn)實(shí)之中，四會(huì)市新建的管理較成熟的小區(qū)基本已建成業(yè)主委員會(huì)，但也不乏有業(yè)主委員會(huì)成立難或者舊式小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的狀況，以及業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間關(guān)系難協(xié)調(diào)等諸多矛盾依然存在。因此，通過對(duì)廣東省四會(huì)市這一縣級(jí)市的業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)作過程以及突出問題的實(shí)地考察調(diào)研，以小見大，有助于深入了解業(yè)主委員會(huì)在中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代的發(fā)展困境，探索如何才能使業(yè)主委員會(huì)走出這種困境，以便更好地發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應(yīng)有作用。

3.2 四會(huì)市業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展困境

調(diào)研小組在廣東省四會(huì)市小區(qū)進(jìn)行實(shí)地觀察，收集更多具有針對(duì)性的客觀資料。我們了解到，目前四會(huì)市大部分小區(qū)的管理總體上處于良性“平和”的狀態(tài)——即多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)表示基本滿意：不能說完美，但可以忍受。這種平和的狀態(tài)也同樣意味著部分小區(qū)業(yè)主作為自治主體的意識(shí)并未完全覺醒，維權(quán)的需求并不十分強(qiáng)烈。因而對(duì)多數(shù)小區(qū)來說，成立業(yè)主委員會(huì)成了一件“路漫漫其修遠(yuǎn)兮”的長(zhǎng)途跋涉，不少小區(qū)在入住三四年之后依然是一盤散沙，業(yè)主委員會(huì)的籌建與發(fā)展無從談起。

綜合調(diào)研數(shù)據(jù)，四會(huì)市的大部分小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)（截至2016年，四會(huì)市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的存在率不到30%）。不僅成立難，同時(shí)還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題亟需正視：業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作卻仍未完全規(guī)范化，整體處于初級(jí)階段，易于發(fā)展中落。例如調(diào)研對(duì)象A小區(qū)，所建的業(yè)主委員會(huì)屬于“事件催生型”，即該業(yè)主委員會(huì)的成立是由于某個(gè)特定的事件（一般是一方當(dāng)事人為多個(gè)業(yè)主的糾紛）直接導(dǎo)致的。A小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，原糾紛得不到解決，業(yè)主委員會(huì)“無用武之地”，更因不規(guī)范的成立和運(yùn)作制度從而無法發(fā)揮主體作用，陷入“有名無實(shí)”的窘境。相對(duì)來說，B小區(qū)業(yè)主委員會(huì)屬于運(yùn)作良好的類型，但深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，它也并非業(yè)主自發(fā)成立的，而是由于與原物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)合同到期，為了不使小區(qū)無人管理才得以成立。成立后，因B小區(qū)規(guī)模較小，成立時(shí)間較長(zhǎng)，該業(yè)主委員會(huì)直接兼任小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司的職能，事無巨細(xì)都自行管理?？梢?，由于四會(huì)市各小區(qū)的基本情況的不同和現(xiàn)實(shí)的種種因素，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展并不能如立法者所設(shè)想的一般，發(fā)展陷入困境、程序不規(guī)范、作用無法發(fā)揮的情況屢見不鮮。

4 四會(huì)市業(yè)主委員會(huì)的困境分析

整體上看，四會(huì)市業(yè)主委員會(huì)發(fā)展尚不成熟，呈現(xiàn)出起步難，維持難，缺少優(yōu)秀典例的狀況。造成發(fā)展滯緩的原因是多方面的，但主要為業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部與外部?jī)纱笠蛩??！爸卫碇跇I(yè)主委員會(huì)主要是組織內(nèi)部結(jié)構(gòu)的治理與組織外部的社區(qū)參與治理?！盵1]內(nèi)部結(jié)構(gòu)問題始于業(yè)主對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的意識(shí)不夠強(qiáng)烈、缺乏成立指導(dǎo)、內(nèi)部制度不完善等；外部的社區(qū)參與治理問題，則表現(xiàn)為與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司等關(guān)系處理。只有深刻研究四會(huì)市業(yè)主委員會(huì)目前的發(fā)展問題，才能制定相應(yīng)對(duì)策，為四會(huì)市業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展道路提供向?qū)А?/p>

4.1 成立前：平和狀態(tài)下倡導(dǎo)者的缺失（困境一）

根據(jù)調(diào)研小組對(duì)四會(huì)市未成立業(yè)主委員會(huì)小區(qū)的走訪情況來看，超過一半的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司所提供的管理與服務(wù)表示“基本滿意”。在這些小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主與小區(qū)處于平和的良性狀態(tài)，雙方之間極端的矛盾尚未激發(fā)，各自的利益尚未開始對(duì)立碰撞。對(duì)于多數(shù)作為普通上班族或全職主婦的業(yè)主來說，一點(diǎn)點(diǎn)的不滿意尚能忍受，愛好平和的四會(huì)人向來不愿意把糾紛放大，常?！按笫禄?，小事化了”，基本滿意就是最好的結(jié)果。更進(jìn)一步來說，最佳的平和狀態(tài)也未必不會(huì)存在。如在對(duì)C小區(qū)的調(diào)查期間，業(yè)主乙認(rèn)為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司已非常高效地執(zhí)行其管理職能，給予了業(yè)主非常好的服務(wù)，使得業(yè)主委員會(huì)缺乏萌芽的土壤。像C小區(qū)這樣的部分業(yè)主高度滿意物業(yè)服務(wù)公司情況下，若沒有倡導(dǎo)者的挺身而出，業(yè)主委員會(huì)將很難有機(jī)會(huì)成立。

然而平和狀態(tài)不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)，平靜的水面也終有被石子打破的一天。平和狀態(tài)下隱藏著的威脅我們不能忽視。比如，在調(diào)研小組與C小區(qū)業(yè)主甲訪談中，他雖然承認(rèn)物業(yè)服務(wù)的良好，但同時(shí)也指出了他們?cè)谪?cái)務(wù)信息公開方面的不足之處。如涉及到物業(yè)費(fèi)，業(yè)主需要考慮收費(fèi)的合理與否時(shí)卻沒有依據(jù)了。與此同時(shí)，業(yè)主在平和狀態(tài)的溫床之上，對(duì)自身本該有的權(quán)利不了解、被動(dòng)接收小區(qū)信息和對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職能與作用不甚清楚。當(dāng)有朝一日“平和”轉(zhuǎn)化為糾紛，臨危受命的“事件催發(fā)型”業(yè)主委員會(huì)若不能建立良好的運(yùn)行制度，在將來又會(huì)因無法發(fā)揮實(shí)際作用陷入有名無實(shí)的困境之中。

因此，平和狀態(tài)下若有一個(gè)有力的倡導(dǎo)者來帶領(lǐng)業(yè)主，這將會(huì)極大地促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)在四會(huì)市的發(fā)展。如在調(diào)查正在籌備成立業(yè)主委員會(huì)的D小區(qū)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，正是由于有這樣一位有力的倡導(dǎo)者的存在，使得“業(yè)主委員會(huì)”在D小區(qū)中成為眾人討論的“熱詞”，從而被廣泛宣傳，由此也獲得了眾多業(yè)主的支持。

4.2 成立中：內(nèi)部與外部受阻（困境二）

4.2.1內(nèi)部：業(yè)主積極性不高

從組織內(nèi)部講，業(yè)主積極性不高是業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)受阻的一大重要原因。筆者在四會(huì)市的調(diào)研時(shí)，與業(yè)主談及“當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后，是否愿意參加”時(shí)，業(yè)主普遍持保留態(tài)度?；卮稹耙曌约旱臅r(shí)間精力而定”或者表面上愿意，但若真的到了需要出力之時(shí)，又有百般借口推脫。如業(yè)主委員會(huì)籌備中的D小區(qū)，在倡導(dǎo)者的推動(dòng)下，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立表示了支持，但是這種停留在喊口號(hào)上的支持并不能促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)真正成立。更重要的是，業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)因各業(yè)主不熟悉相關(guān)規(guī)則、選舉程序不規(guī)范和資金管理制度不完善等混亂無序狀況將為日后業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行留下了隱患。事實(shí)上，業(yè)主委員會(huì)的籌備成立需要全體業(yè)主為日后的制度設(shè)置去出謀劃策、用心籌備以及召開業(yè)主大會(huì)選舉出業(yè)主代表。因而，業(yè)主委員會(huì)成立所要求業(yè)主的積極性是一種行動(dòng)上的參與以及主人翁意識(shí)。“一個(gè)社群對(duì)發(fā)展意義的共識(shí)是他們可能成功的關(guān)鍵因素。因?yàn)樗械闹贫榷际腔诠餐斫獾?，是社?huì)的產(chǎn)物。個(gè)體組成的社群如果不抱有某些共同的信仰、規(guī)范和概念，則是無法自主治理的?！盵2]

4.2.2外部：開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司的阻撓

在外部社區(qū)問題上，雖然業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司在法律上是平等的，并無隸屬關(guān)系。但很多情況下，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司不會(huì)配合業(yè)主委員會(huì)的籌集工作，甚至百般阻撓。對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司來說，業(yè)主委員會(huì)的成立無疑給他們帶來沖擊，甚至有被解聘的風(fēng)險(xiǎn)。特別是某些在管理過程中存在侵害業(yè)主權(quán)利的或者經(jīng)常與業(yè)主產(chǎn)生糾紛問題的物業(yè)服務(wù)公司，它們不希望受到業(yè)主委員會(huì)的約束或被解聘。對(duì)于開發(fā)商而言，開發(fā)商更愿意把選聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利掌握在自己手中。如D小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)籌備時(shí)遇到的一大阻力就源于開發(fā)商的阻撓。由于該小區(qū)的開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司的合同即將到期，為了能夠聘請(qǐng)符合自身利益的新的物業(yè)服務(wù)公司，開發(fā)商利用房屋買賣時(shí)與業(yè)主建立的聯(lián)系，通過電話聯(lián)系，說服業(yè)主同意其選聘物業(yè)服務(wù)公司的行為并要求簽字。那么，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)與職能不了解或者一知半解的業(yè)主往往會(huì)被開發(fā)商成功誘導(dǎo)，反過來成為開發(fā)商反對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的助力。

4.2.3外部：政府部門、街道辦事處以及居委會(huì)的支持有待加強(qiáng)

根據(jù)《肇慶市物業(yè)管理辦法》第十七條之規(guī)定，“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組”。雖然該辦法明確指出了具體應(yīng)落實(shí)到的行政主管部門，但“指導(dǎo)”與“協(xié)助”二詞不能體現(xiàn)他們對(duì)于籌備業(yè)主委員會(huì)所應(yīng)盡的義務(wù)。沒有直接受到法律規(guī)制的政府部門、街道辦事處和居委會(huì)無須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這樣一來，立法原意中他們本應(yīng)向籌備組提供必要幫助和引導(dǎo)，最后往往流于形式。而缺乏來自政府有力援助的業(yè)主委員會(huì)籌備組在面對(duì)物業(yè)服務(wù)公司和開發(fā)商的阻撓時(shí)必然會(huì)顯得有些“底氣不足”。

4.3 成立后：制度不完善導(dǎo)致維持難（困境三）

制度設(shè)計(jì)在業(yè)主委員會(huì)的籌備中就是極為重要的一步，可是很多小區(qū)在籌備之時(shí)尚未能預(yù)見到。有關(guān)業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部制度設(shè)計(jì)的部分在法律法規(guī)中規(guī)定的不明確、不完善，使得業(yè)主委員會(huì)成立后日常如何運(yùn)行缺少了科學(xué)的參考依據(jù)。如，《肇慶市物業(yè)管理辦法》第四十一條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)要求建賬并及時(shí)入帳。業(yè)主委員會(huì)對(duì)收支原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管?！贝_實(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理等規(guī)定，但問題是，應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)怎樣的管理規(guī)定才能使業(yè)主委員會(huì)維持良好的運(yùn)作狀態(tài)呢？該辦法沒有給出建議。

在調(diào)研中，沒有設(shè)置良好制度的A小區(qū)與設(shè)置了較好制度的B小區(qū)之間的對(duì)比尤為明顯。典型的“事件催生型”的A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在處理該重大糾紛事件無果后，因無良好的制度約束或激勵(lì)，逐漸變得有名無實(shí)。相反，B小區(qū)自成立業(yè)委會(huì)起，通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制定了業(yè)主共同遵守的小區(qū)管理規(guī)約。在這些規(guī)約中約定了具體財(cái)務(wù)管理制度和業(yè)主委員會(huì)委員任期為三年等具體事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)行使該小區(qū)走向自我管理的道路。

5 業(yè)主委員會(huì)發(fā)展困境的解決建議

5.1 提高業(yè)主積極性，優(yōu)化參與方式（針對(duì)困境一）

5.1.1提高業(yè)主主人翁意識(shí)

“事不關(guān)己，高高掛起”，從業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生前后來看，對(duì)小區(qū)事務(wù)的積極參與度是每個(gè)業(yè)主都亟需提高的。業(yè)主委員會(huì)是由社區(qū)業(yè)主共同選舉產(chǎn)生，反映了業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的需求；業(yè)主大會(huì)所決議事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，反映的是絕大部分業(yè)主對(duì)解決社區(qū)管理問題的共同意愿，例如在聘任物業(yè)服務(wù)公司等事宜時(shí)，發(fā)揮著極其重要的作用。業(yè)主作為消費(fèi)者，有權(quán)利選擇心儀的物業(yè)服務(wù)公司為自己提供服務(wù)，但是市場(chǎng)上物業(yè)服務(wù)公司比比皆是，要擇優(yōu)而定，選擇每個(gè)業(yè)主都滿意的物業(yè)服務(wù)公司難度相當(dāng)大，而業(yè)主委員會(huì)此時(shí)可依法代表廣大業(yè)主進(jìn)行選擇，避免不必要的紛爭(zhēng)。

人人都是自己利益的掌舵者，但目前許多業(yè)主還未認(rèn)識(shí)到自己是小區(qū)的一份子。應(yīng)加強(qiáng)自我管理，而不是處處受制于物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商。提高業(yè)主積極性要加強(qiáng)法制宣傳教育，使廣大業(yè)主明白業(yè)主委員會(huì)之于小區(qū)內(nèi)部和諧與維權(quán)的重要性，提高主人翁意識(shí)。

5.1.2擴(kuò)大業(yè)主參與自治的渠道

從調(diào)研的情況來看，許多業(yè)主不愿積極參與的原因很大程度上在于他們沒有過多的時(shí)間與精力參與業(yè)主大會(huì)等活動(dòng)和履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。對(duì)業(yè)主而言，參加業(yè)主委員會(huì)更多的是義務(wù)為全體業(yè)主服務(wù)，這就要求他們應(yīng)有較強(qiáng)的奉獻(xiàn)精神，處事公正，責(zé)任心強(qiáng)。但隨著通訊工具的發(fā)展和普及，這個(gè)問題似乎也能迎刃而解。如今新通訊方式——“微信”“QQ”向中年人（占業(yè)主中大多數(shù)比例）這一群體的廣泛普及使得業(yè)主委員會(huì)的一些繁瑣程序走向優(yōu)化，更多的小區(qū)內(nèi)部活動(dòng)可以轉(zhuǎn)到線上去完成。優(yōu)化參與方式，將能大大提高業(yè)主參與自治的積極性。

5.2 協(xié)調(diào)社區(qū)矛盾，強(qiáng)化政府主管部門的義務(wù)（針對(duì)困境二）

業(yè)主委員會(huì)已成為社區(qū)管理的重要力量。業(yè)主委員會(huì)的工作配合對(duì)政府部門管理社會(huì)秩序的作用是不可忽視的。從小家到社區(qū)，再由社區(qū)到社會(huì)，層層遞進(jìn)。當(dāng)社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)形成了和諧之派，必然對(duì)更多社區(qū)產(chǎn)生影響，成為其他社區(qū)效仿之秀。因?yàn)槊總€(gè)公民都希望自己能生活在一個(gè)令人安心的環(huán)境，自居社區(qū)是最接近的一個(gè)。業(yè)主委員會(huì)與公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)等政府部門的相互協(xié)作將會(huì)為社區(qū)、為社會(huì)營(yíng)造出和諧、穩(wěn)定之境。因此，政府主管部門也應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系作出必要的協(xié)調(diào)，以達(dá)到社區(qū)和諧的目標(biāo)。

同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第七十五條，“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。”地方政府有必要提高對(duì)自身以及社會(huì)各界對(duì)業(yè)主委員會(huì)這一新事物的關(guān)注，必要時(shí)候應(yīng)引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行良性運(yùn)作。業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)的自治和管理方面所起的作用不容忽視，故在業(yè)主委員會(huì)在運(yùn)作遭遇困境，尤其是來自物業(yè)方和開發(fā)商阻撓之時(shí)，應(yīng)有可尋求幫助的途徑。當(dāng)然，這不僅僅要靠政府主動(dòng)承擔(dān)義務(wù)，更重要的是完善地方條例，明確政府在業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)所扮演的協(xié)助者和推動(dòng)者的角色，以責(zé)任帶動(dòng)義務(wù)的履行。

5.3 完善業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部制度（針對(duì)困境三）

社區(qū)的制度基礎(chǔ)主要由國(guó)家的法律制度和社區(qū)自身的規(guī)章制度兩部分組成。社區(qū)治理的國(guó)家法律以《物權(quán)法》為核心，以國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》為基礎(chǔ)，以各級(jí)政府《物業(yè)管理?xiàng)l例》為輔助，用以規(guī)范治理主體行為和相互關(guān)系，保證不同主體治理過程中的良性互動(dòng)，使社區(qū)治理有法可依，有序運(yùn)行。除此之外，社區(qū)自身的制度供給，如《業(yè)主管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，業(yè)主的自我監(jiān)督制度、業(yè)主委員會(huì)例會(huì)制度等制度規(guī)則，在進(jìn)一步規(guī)范社區(qū)各主體的行為，推動(dòng)社區(qū)治理規(guī)范化、制度化方面也發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。[3]因此，完善業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部制度是必不可少的。

在成立之時(shí)，業(yè)主需要充分地交流意見。從財(cái)務(wù)管理、任期、激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制等方面，根據(jù)小區(qū)具體的情況，建立最適合該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行制度。如委員工資制的激勵(lì)機(jī)制能極大地調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的工作積極性，但實(shí)行工資制需要全體業(yè)主分?jǐn)?，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)沒有任何收入來源，那么視小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)情況，需得到全體業(yè)主的同意。

除此之外，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，還應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的作用，在組織召開業(yè)主大會(huì)時(shí)把遇到的問題在大會(huì)上與各業(yè)主共同商定。在自律自治的基礎(chǔ)上開辟更多與業(yè)主們溝通的渠道，如定期有效地開展民主評(píng)議會(huì)，社區(qū)交流會(huì)等，廣泛征求小區(qū)管理的意見和建議，是工作順利開展的前提。

總體來說，業(yè)主委員會(huì)走出困境的需要依靠參與社區(qū)管理的各方的努力，“協(xié)同治理”——強(qiáng)調(diào)的是社會(huì)組織以對(duì)話、協(xié)同、合作、倡導(dǎo)等各種機(jī)制參與社會(huì)公共事務(wù)[4]。

6 結(jié)語

從廣東省四會(huì)市推及全國(guó)，業(yè)主委員會(huì)在發(fā)展過程中都在面臨著相同或相似的困境：起步難，維持難。盡管法律規(guī)定了相關(guān)的程序以及各方的義務(wù)，但在細(xì)節(jié)方面規(guī)定的不完善導(dǎo)致其實(shí)際可操作性不高。針對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立前、成立中和成立后面臨的不同的困境，筆者給出了可供參考的解決思路：從內(nèi)部來說，提高業(yè)主積極性與完善業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部制度必不可少，外部上則需要協(xié)調(diào)社區(qū)矛盾，強(qiáng)化政府主管部門的義務(wù)；而要走這三個(gè)路徑，離不開法律提供的有力支持。

[1]李培志.走向治理的業(yè)主委員會(huì)：基于18個(gè)業(yè)主委員會(huì)的觀察[J].山東社會(huì)科學(xué),2014年第8期.

[2]邁克爾·麥金尼斯.《多中心治道與發(fā)展》，上海三聯(lián)書店,2000年版,第29頁.

[3]張振，楊建科，張記國(guó).業(yè)主委員會(huì)培育與社區(qū)多中心治理模式建構(gòu)[J].中州學(xué)刊,2015年第九期.

[4]王名，張嚴(yán)冰，馬建銀.談?wù)劶涌煨纬涩F(xiàn)代社會(huì)組織體制問題[J].社會(huì),2013年第3期.