關(guān)于油田寶石花民用物業(yè)改革的調(diào)研與思考

任雪

摘要：積極對接寶石花物業(yè)管理體制和服務模式，整合出臺物業(yè)服務暫行標準;針對部分物業(yè)項目部出現(xiàn)小區(qū)環(huán)境服務質(zhì)量波動問題，研究制定首辦負責制、失責問責制，及時處理化解問題矛盾;針對機構(gòu)重組期業(yè)務界面繁雜、維修改造陸續(xù)進場施工等客觀因素，強化屬地監(jiān)管，加強多方溝通協(xié)調(diào)，保證了維修改造施工進度，維護了礦區(qū)和諧穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：寶石花;民用物業(yè);調(diào)研;思考

一、油田寶石花物業(yè)模式改革的基本情況

結(jié)合礦區(qū)物業(yè)移交和機構(gòu)改革的實際情況，站在礦區(qū)工作管理部代表油田公司發(fā)揮機關(guān)職能的定位上，我在礦區(qū)改革以來一直關(guān)注、關(guān)心并思考的課題，選擇托管寶石花民用物業(yè)運營管理情況作為調(diào)研課題。系統(tǒng)聽取了寶石花物業(yè)管理有限公司盤錦分公司的工作匯報，并同集團公司礦區(qū)服務工作部、寶石花物業(yè)管理有限公司相關(guān)人員進行了座談交流。到興隆臺公用事業(yè)處專題調(diào)研，了解實際情況，與班子成員，物業(yè)、企管法規(guī)、黨群等同志進行了深入探討交流。結(jié)合前期對托管民用物業(yè)業(yè)務與礦區(qū)工作管理部相關(guān)部門溝通交流和思考，形成調(diào)研報告。

（一）托管民用物業(yè)基本情況

根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務院國資委、財政部關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》和集團公司統(tǒng)一部署，2018年3月，遼河石油勘探局有限公司與盤錦遼河智慧城市發(fā)展集團有限公司簽訂了職工家屬區(qū)物業(yè)管理分離移交協(xié)議，將遼河油田職工家屬區(qū)物業(yè)管理業(yè)務及資產(chǎn)移交給遼河智慧有限公司接管。根據(jù)《中國石油天然氣集團公司礦區(qū)物業(yè)分離移交實施方案》精神，2018年10月，遼河智慧與寶石花家園投資管理有限公司等共同成立寶石花物業(yè)管理有限公司，約定寶石花物業(yè)公司管理遼河油田職工家屬區(qū)（自管部分），以解決“三供一業(yè)”維修改造全覆蓋的問題。2018年12月，寶石花物業(yè)管理有限公司設立盤錦分公司，負責遼河油田職工家屬區(qū)（自管部分）物業(yè)管理業(yè)務。按照集團公司指導意見，結(jié)合遼河礦區(qū)民用物業(yè)規(guī)模較大、布局分散、隊伍龐大，以及配合監(jiān)督協(xié)調(diào)“三供一業(yè)”維修改造的任務繁重，小區(qū)物業(yè)配套資產(chǎn)和市政業(yè)務移交同步交叉進行等客觀實際，遼河油田選擇托管模式，并于2018年12月底，與寶石花物業(yè)簽訂《委托管理協(xié)議》，由遼河油田對寶石花分公司實行委托管理，托管期限為三年。2019年4月底，遼河油田物業(yè)系統(tǒng)機構(gòu)重組整合，興隆臺公用事業(yè)處與寶石花分公司合署辦公，承擔遼河礦區(qū)民用物業(yè)服務業(yè)務。

寶石花分公司與興隆臺公用事業(yè)處兩者是被托管與托管的關(guān)系，基本運行模式是：一個領(lǐng)導班子、一套機關(guān)機構(gòu)、合署辦公，兩塊牌子、兩套賬本、分開核算。寶石花分公司服務范圍主要包括興隆臺中心地區(qū)以及沈、茨、高、歡、曙、錦、于樓、紅村等外圍獨立礦區(qū)共85個油田職工家屬區(qū)，共服務住宅樓3334棟，業(yè)主101888戶，承擔民用物業(yè)保潔、保安、保綠、維修、民用物業(yè)收費、民用物業(yè)車輛服務等業(yè)務?，F(xiàn)有專兼職人員3576（年初數(shù)），其中機關(guān)管理人員872人，專業(yè)技術(shù)人員40人，操作服務人員2664人。在賬資產(chǎn)1948項，原值7489萬元，凈值3049萬元，凈額2068萬元，經(jīng)評估入股2472萬元。

（二）今年以來工作情況

在完成機構(gòu)重組整合、理清業(yè)務界面、穩(wěn)定員工隊伍的基礎上，就托管民用物業(yè)業(yè)務做了以下工作。

1.理順組織機構(gòu)

按照寶石花物業(yè)組織機構(gòu)架構(gòu)，設置了4個機關(guān)部門，27個物業(yè)項目部及4個專業(yè)化公司，實現(xiàn)了整合后的工作對接、業(yè)務接續(xù)，滿足了寶石花分公司的業(yè)務操作、獨立核算。依據(jù)《委托管理協(xié)議》，完成了寶石花分公司37名管理人員任命，開通了66個OA系統(tǒng)權(quán)限，全面對接寶石花管理業(yè)務。簽訂了勞務協(xié)議，建立了3576名勞務人員臺賬，確定了勞務價格的給付標準。

2.努力降本增效

面對寶石花物業(yè)收支平衡壓力，剛性壓縮各類外委費用，積極開展物資采購招標，大力清退外雇工，努力提升勞動定額及效能，截至目前，全面結(jié)束了綠化養(yǎng)護外委，清理了員工私自聘人問題，同比減少外委費用達近1120萬元，壓縮采購成本83萬元，人力資源管理增效1000萬元以上。

3.加快流程再造

參照寶石花物業(yè)“八大體系”建設目標，結(jié)合地區(qū)公司實際，探索創(chuàng)建了計劃管理、價格管理、市場管理、合同管理、物資管理等一整套業(yè)務流程;搭建了寶石花物業(yè)財務NC系統(tǒng)和物業(yè)收費系統(tǒng)，形成了依法合規(guī)、監(jiān)督制約、銜接合理、界面清晰的獨立管理體系。

4.夯實工作基礎

按照寶石花總部要求，重新核實了遼河礦區(qū)民用物業(yè)業(yè)務各類基礎數(shù)據(jù)，為勞動定員、物料消耗、對標管理提供了定額依據(jù);與遼河油田招標中心簽訂了招標委托代理協(xié)議，實現(xiàn)了限額以上的物業(yè)采購、外包工程依法合規(guī)開展招標;完成了寶石花收費系統(tǒng)操作培訓及基礎數(shù)據(jù)導入工作，有效保證物業(yè)收費順暢有序。

5.統(tǒng)籌管理體系和服務標準

積極對接寶石花物業(yè)管理體制和服務模式，整合出臺了統(tǒng)一的物業(yè)服務暫行標準;針對部分物業(yè)項目部出現(xiàn)小區(qū)環(huán)境服務質(zhì)量波動問題，研究制定首辦負責制、失責問責制，及時處理化解問題矛盾;針對機構(gòu)重組期業(yè)務界面繁雜、維修改造陸續(xù)進場施工等客觀因素，強化屬地監(jiān)管，加強多方溝通協(xié)調(diào)，保證了維修改造施工進度，維護了礦區(qū)和諧穩(wěn)定。

從實際運行效果看，在委托管理初期，采取“一托二”的管理模式和運行機制，在機構(gòu)整合、業(yè)務接續(xù)、穩(wěn)定隊伍上發(fā)揮了積極的作用，實現(xiàn)了托管業(yè)務和留存業(yè)務協(xié)同推進，收到了較好的總體效果。

二、調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)的問題

1.收支平衡問題。為支持寶石花物業(yè)可持續(xù)發(fā)展，按照集團公司部署，遼河油田實施收費制度改革，將民用物業(yè)收費標準由1.0元/m2·月調(diào)增至1.5元/m2·月，是對寶石花物業(yè)收支平衡的大力支持，為實現(xiàn)“交的出、接得住、可持續(xù)”奠定了堅實基礎。但是遼河民用物業(yè)隊伍龐大、小區(qū)“容積率”低，運營成本高等實際問題，給寶石花物業(yè)收支平衡上帶來挑戰(zhàn)，依據(jù)寶石花分公司當前的管理和服務范圍，按照收費率92%測算，預計住宅物業(yè)年服務收入12508萬元，年成本支出16279.03萬元，虧損3771.03萬元，在寶石花運營初期，特別是體制機制未到位的情況下，寶石花分公司勢必形成虧損狀態(tài)。

2.管理體制問題。目前，雖然寶石花分公司設立了4個機關(guān)部門，但只有財務管理部獨立運營，其余3個部門均與興隆臺公用事業(yè)處合署辦公，這種“一托二”的管理體制在托管初期有利于平穩(wěn)接續(xù)、隊伍穩(wěn)定，但持續(xù)運行將不利于寶石花物業(yè)謀劃長遠發(fā)展，不利于富余人員問題顯性化，不利于留存業(yè)務進一步整合，直接影響托管變直管的進程。

3.富余人員多問題。興隆臺公用事業(yè)處現(xiàn)有在冊人員4148人，除留存業(yè)務、為其他單位出勞務以及“十一條”政策分流人員以外，與寶石花物業(yè)簽訂勞務協(xié)議3576人，參照寶石花分公司組織架構(gòu)及人力資源配置標準，物業(yè)管理僅配置2200人，人員安置崗位存在缺口;按照托管三年過渡期預測，到2021年，通過積落實“十一項”分流措施及自然減員，仍有近3300人從事民用物業(yè)業(yè)務，且管理人員近800人隊伍龐大，僅靠寶石花分公司分流安置，難度巨大，急需拓寬轉(zhuǎn)崗分流渠道，加大分流安置力度。

4.服務質(zhì)量問題。綜合研判部分小區(qū)業(yè)主反映服務質(zhì)量下降的原因，客觀上，原四家物業(yè)單位民用物業(yè)業(yè)務、人員、資產(chǎn)等進行統(tǒng)一整合，隊伍結(jié)構(gòu)變化大、業(yè)務界面交叉多、職工思想波動大，加之“三供一業(yè)”維修改造陸續(xù)進場施工，給物業(yè)服務平穩(wěn)過渡、保持服務質(zhì)量不降低帶來了極大的挑戰(zhàn);主觀上，改革整合階段，興隆臺公用事業(yè)處領(lǐng)導班子抓改革、建體制、做預算等牽扯精力較多，雖在對接寶石花服務標準和管理模式等方面做出了積極努力，但在加強政策宣傳解釋、提升服務水平、樹立服務品牌方面，工作還不到位。

三、對策與建議

1.多措并舉增收創(chuàng)效。一是要加強管理開源節(jié)流，盡快對接寶石花分公司經(jīng)營及管理機制，依托寶石花物業(yè)先進理念，提高經(jīng)營收益。二是建議油田公司盡快組織簽訂《中國石油遼河油田職工家屬區(qū)物業(yè)管理業(yè)務承接運營方案》確認書及《中國石油遼河石油勘探局有限公司 寶石花物業(yè)管理有限公司戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為遼河油田支持寶石花良性運營提供政策支撐。三是礦區(qū)將積極支持寶石花運營，協(xié)助做好物業(yè)費收繳和清欠工作，力爭實現(xiàn)應收盡收;盡快協(xié)調(diào)興隆臺區(qū)政府將小區(qū)配套資產(chǎn)交由寶石花分公司管理和無償使用。四是寶石花分公司要充分利用小區(qū)人員、資產(chǎn)等優(yōu)勢資源，在轄區(qū)內(nèi)開展增值、便民服務，在周邊拓展物業(yè)市場，努力開辟創(chuàng)收渠道。

2.盡快理順管理體制。一是建議按照寶石花分公司的機構(gòu)設置，選強配齊專職管理人員，采取中止勞動合同或借聘等方式，盡快組建寶石花分公司核心管理團隊，專門從事寶石花運營管理工作;加強寶石花管理人員培訓，建立骨干隊伍，搞好頂層設計，切實找出降本增效、提升服務、可持續(xù)發(fā)展的路徑和措施。二是留存業(yè)務要利用好“油公司”模式改革契機，加快推進車輛服務、社保、離退休等業(yè)務實施專業(yè)化重組或社會化，退出液化氣供應服務。

3.加大分流安置力度。一是充分利用油田公司人力資源調(diào)劑平臺，發(fā)揮“蓄水池”作用，結(jié)合油田公司業(yè)務結(jié)構(gòu)調(diào)整和各類崗位需求，有針對性地開展主營業(yè)務跨界培訓，爭取分流轉(zhuǎn)崗一部分。二是積極落實“十一項”分流措施，鼓勵部分人員到新興業(yè)務、急需崗位、艱苦一線缺員崗位，爭取分流安置一部分。三是努力增加寶石花物業(yè)服務崗位，拓寬人員就業(yè)渠道，爭取新增一部分管理及勞務輸出崗位，力爭三年過渡期實現(xiàn)富余人員平穩(wěn)轉(zhuǎn)崗分流。

4.叫響寶石花服務品牌。一是對接寶石花管理模式，采取“物業(yè)經(jīng)理+管家”管理方式，為每500戶業(yè)主配備一名客服管家，加大區(qū)域范圍內(nèi)保潔、綠化、保安等工作協(xié)調(diào)力度，提升服務效率。二是秉承寶石花先進服務理念，有針對性地開展生活、家政、租賃等便民增值服務，多提供定制式、智能化服務內(nèi)容，讓職工居民真正感受到服務理念、服務方式、服務質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)換。三是鼓勵機關(guān)干部到基層義務服務，適時召開業(yè)主座談會，加大對寶石花品牌的宣傳力度，切實樹立并叫響寶石花服務品牌，贏得職工家屬的理解和支持，為日后提高收費率和滿意度、為寶石花持續(xù)管理遼河民用物業(yè)業(yè)務打下堅實基礎。