房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路

張榮芳

摘要：近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定持續(xù)的增長，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也逐步加大。近年來，隨著中央提出房地產(chǎn)的新理念，房價逐漸趨于穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何提高房地產(chǎn)的盈利能力和實(shí)際效益成為他們密切關(guān)注的問題，這要求房地產(chǎn)企業(yè)將土地增值稅的規(guī)劃整合起來，通過土地增值稅大大增加了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，減少了房地產(chǎn)業(yè)的囤房炒房行為。本文對土地增值稅進(jìn)行了概述，簡單介紹了土地增值稅的含義，以及對房地產(chǎn)發(fā)展的影響，提出了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的問題，還針對問題提出了相關(guān)對策，希望這些能為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅規(guī)劃提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;房地產(chǎn);稅收籌劃;稅收清算;對策方法

引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也得到了穩(wěn)定持續(xù)的增長，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率呈遞增的趨勢，近年來，隨著中央政府提出的相關(guān)政策，房價逐漸趨于穩(wěn)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何提高房地產(chǎn)的盈利能力和實(shí)際效益是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分，所以需要對土地增值稅進(jìn)行合理的規(guī)劃。本文分析了房地產(chǎn)土地增值稅籌劃的意義和房地產(chǎn)土地增值稅籌劃的對策，希望為房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅籌劃提供參考和借鑒。

一、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的含義

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅，指的是房地產(chǎn)的開發(fā)者在開發(fā)土地中形成的土地增值數(shù)目。也是房地產(chǎn)企業(yè)籌劃當(dāng)中非常重要的稅收科目，涵蓋到貨幣、實(shí)物或者其他的收入內(nèi)容。除去相應(yīng)的扣稅項(xiàng)目之后進(jìn)行納稅。國家頒布相關(guān)土地政策，目的就是為了減緩房價上漲的速度，減輕民眾購房負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)的土地增值稅主要由兩個因素構(gòu)成，分別是應(yīng)納稅額和納稅人，應(yīng)納稅額指的是房地產(chǎn)企業(yè)在整個建設(shè)過程中，所產(chǎn)生的相應(yīng)的項(xiàng)目交易額。納稅人指的是用國有土地、線管的建筑物品進(jìn)行交易，從中獲得利益收入的企業(yè)。

（二）土地增值稅的影響

土地增值稅是政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的有效監(jiān)管，通過土地增值稅可以對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重組，使得房地產(chǎn)業(yè)朝著更加健康的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)對于土地增值稅的納稅籌劃項(xiàng)目也非常重視，如果房地產(chǎn)業(yè)的銷售額較高，那么相應(yīng)的納稅額也會增加，這就會減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，還給銷售環(huán)節(jié)帶來了壓力，所以通過土地增值稅可以合理地規(guī)范市場的行為，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以健康良好的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也會通過土地增值稅增加自己的收益空間，增加企業(yè)的影響力。與此同時，對稅收項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃之后，企業(yè)的稅負(fù)就會在很大程度上降低，幫助企業(yè)將土地增值稅降到最低，從而有更多的資本投入到生產(chǎn)上，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展，這對房地產(chǎn)企業(yè)也有良好的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對土地增值稅的重視，從多個方面入手，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入活力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的問題分析

（一）稅收收入問題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中遇到的最大的問題就是稅收收入不規(guī)范，實(shí)際工作中主要表現(xiàn)在兩個方面，首先是多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃不夠重視，相關(guān)的工作不及時落實(shí)，多數(shù)企業(yè)并不會在第一時間向有關(guān)部門申報金額，有的企業(yè)則是在這個過程中拖延需要結(jié)算的項(xiàng)目，將房價以預(yù)購款或者現(xiàn)房收款的方式入賬，整個結(jié)算的過程也沒有及時的開展有效的房地產(chǎn)企業(yè)專用發(fā)票，其次就是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用一房一價的形式售房，這就使得實(shí)際入賬金額與房價的銷售額不匹配，這也會影響到整個稅收籌劃和清算結(jié)果，進(jìn)而影響整個工作進(jìn)程。

（二）費(fèi)用扣除不明確

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃存在的另一個重要的問題就是費(fèi)用扣除不明確，多數(shù)企業(yè)采用隨意扣除金額或者混淆銷售金額的方式，這就會使得項(xiàng)目清算核實(shí)困難。具體表現(xiàn)為：第一，部分企業(yè)有不真實(shí)的工程項(xiàng)目，虛假的工程量，這些虛假的工程項(xiàng)目相關(guān)部門存在虛假的計算方案，稅務(wù)部門還利用這些虛假的方案偷稅減稅;第二，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)縮短成本期，成本的結(jié)算過程中也沒有按照之前的工程項(xiàng)目做好相應(yīng)的成本細(xì)化，使得工程項(xiàng)目被混淆，或者將已經(jīng)完工的項(xiàng)目與待竣工項(xiàng)目混淆起來，以此混聽，第三，很多項(xiàng)目存在著虛假扣費(fèi)現(xiàn)象，比如一些房地產(chǎn)業(yè)將物業(yè)管理費(fèi)和車庫管理費(fèi)算入到住房成本當(dāng)中，甚至有些部門還將無產(chǎn)權(quán)的車庫出售給住房者，種種現(xiàn)象都使得整個房地產(chǎn)核算存在著巨大的漏洞，影響稅收籌劃結(jié)果。

（三）缺乏專業(yè)的納稅籌劃人員

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常對企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。如果相關(guān)的稅收政策沒有落實(shí)到位，納稅籌劃人員執(zhí)行起來也會有一定的困難，如果企業(yè)的稅收籌劃項(xiàng)目中斷，臨時需要更換項(xiàng)目人員，那么企業(yè)其他人員接手就會影響項(xiàng)目進(jìn)程，給企業(yè)的稅收籌劃帶來一定的困難。同時，一些稅收籌劃人員的專業(yè)水平較低，在對稅收進(jìn)行籌劃時，也不能高效地完成項(xiàng)目核算內(nèi)容，會使得企業(yè)的稅收籌劃困難重重，降低企業(yè)的工作效率，所以專業(yè)的稅收籌劃人員對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的對策

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)者的稅收籌劃的風(fēng)險意識

在房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃工作開展過程中，首先要保障其各項(xiàng)工作能夠以法律為基礎(chǔ)做到合理合法，在此基礎(chǔ)上，保證稅收籌劃工作的經(jīng)濟(jì)效益。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況和目前的稅負(fù)來看，房地產(chǎn)管理者和財務(wù)人員需要充分認(rèn)識稅收的推動作用，管理人員實(shí)時關(guān)注稅收政策的變化，綜合考慮各項(xiàng)統(tǒng)籌規(guī)劃的要素，準(zhǔn)確認(rèn)識土地增值稅政策的需要，規(guī)避稅收風(fēng)險[2]。而在各項(xiàng)工作開展過程中，則需要相應(yīng)的企業(yè)能夠加強(qiáng)對工作人員和管理人員的培訓(xùn)管理，全面提升職工的專業(yè)素質(zhì)。同時能夠結(jié)合政策的變化，提高其適應(yīng)能力和學(xué)習(xí)能力，不斷增強(qiáng)其風(fēng)險意識，同時結(jié)合其實(shí)際的發(fā)展戰(zhàn)略，制定針對性的工作計劃，有效提升整體的工作質(zhì)量。

（二）項(xiàng)目全周期稅收籌劃

稅收籌劃應(yīng)從整體稅收籌劃著手，因?yàn)檎麄€建設(shè)項(xiàng)目的周期比較長，如果單純對某個階段進(jìn)行籌劃就會導(dǎo)致各種風(fēng)險的出現(xiàn)，所以要從整體出發(fā)進(jìn)行籌劃，提高稅收籌劃的效率。同時，在具體工作開展過程中則需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠結(jié)合其往期的經(jīng)營數(shù)據(jù)制定更具有針對性的工作體系，針對不同的階段加強(qiáng)稅收籌劃，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的工作效率，從多個方面出發(fā)，全面提升稅收重化的效果。而在具體的工作過程中要做好戰(zhàn)略籌劃，這就需要相應(yīng)的工作人員有足夠的戰(zhàn)略意識，在實(shí)際工作中能夠結(jié)合其實(shí)際的工作內(nèi)容不斷規(guī)范工作的方式方法，綜合考慮稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營所帶來的影響，在考慮到經(jīng)濟(jì)效益的同時，加強(qiáng)對企業(yè)經(jīng)營成本的認(rèn)識，從而帶動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展[3]。健全相關(guān)的稅收籌劃機(jī)制對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。

（三）培訓(xùn)專業(yè)稅務(wù)規(guī)劃師

有條件的大中型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專業(yè)的稅務(wù)籌劃部門。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過稅務(wù)外包將稅務(wù)籌劃事項(xiàng)移交給地方稅務(wù)局，并設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃人員協(xié)助企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過加強(qiáng)人才培養(yǎng)，不斷提高其工作人員的綜合素質(zhì)，從而在實(shí)際工作中能夠全面加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理。這就需要企業(yè)的管理部門和財務(wù)部門的相關(guān)工作人員能夠加強(qiáng)對財務(wù)政策和稅收政策等方面的關(guān)注，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等各項(xiàng)活動全面加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的管理和控制。在實(shí)際工作中還需要房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門能夠加強(qiáng)合作，統(tǒng)一規(guī)劃，有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)，通過加強(qiáng)對人員素質(zhì)的提高，在實(shí)際工作中加強(qiáng)對企業(yè)的稅收籌劃，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（四）商業(yè)環(huán)境的合理化

不動產(chǎn)性是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征，主要是由于國有或集體土地的房屋具有不可移動性的特征所造成的。因而在房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃工作開展過程中，需要進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的籌劃。而在房地產(chǎn)稅收籌劃工作開展過程中，結(jié)合我國現(xiàn)行的稅收法規(guī)，土地增值稅稅收籌劃工作要從土地增值稅稅收優(yōu)惠政策和合理增加扣除項(xiàng)目兩個不同的方面進(jìn)行合理籌劃。在土地增值稅籌劃工作開展過程中可以圍繞《土地增值稅暫行條例》來進(jìn)行合理選擇，在普通房屋銷售過程中要衡量好高售價帶來的收益和放棄免稅額之間的得失[4]。通過科學(xué)的規(guī)劃和計算，避免進(jìn)行高售價，使得房地產(chǎn)業(yè)能夠更加穩(wěn)健的經(jīng)營。在各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過程中可以圍繞恰當(dāng)?shù)目鄢?biāo)準(zhǔn)，在政策允許的范圍內(nèi)減少融資成本和應(yīng)稅數(shù)額，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。

（五）指定可扣除項(xiàng)目的金額

可抵扣項(xiàng)目的金額對土地增值稅的確定起著重要的作用。因此，合理的設(shè)置可抵扣項(xiàng)目，可以在一定程度上減輕土地增值稅的稅收壓力。通過土地增值稅的籌劃，可以大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅后效益。在確認(rèn)土地增值稅專項(xiàng)清算過程中，應(yīng)注意以下三類房地產(chǎn)增值稅的專項(xiàng)扣除。一是免費(fèi)提供給業(yè)主的停車場，幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施免費(fèi)交給政府。該項(xiàng)費(fèi)用可作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目扣除。但有補(bǔ)償?shù)?，不能作為扣除?xiàng)目從中扣除。二是工程安裝的相關(guān)費(fèi)用在質(zhì)保書中列明清楚的可以作為扣除項(xiàng)目扣除，費(fèi)用必須具備相關(guān)建設(shè)單位開具的專用發(fā)票。除此之外，還需注意因工程延期造成的土地閑置成本，這類成本不能作為扣除項(xiàng)目扣除。三是職工居住板房、銷售中心建設(shè)費(fèi)用可以作為扣除項(xiàng)目扣除，通過這樣合理的設(shè)置可抵扣項(xiàng)目，從而可以有效地減輕土地增值稅的稅收壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展。

結(jié)語

隨著我國稅制改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著新的挑戰(zhàn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，可以適當(dāng)?shù)慕Y(jié)合稅制改革內(nèi)容，及時地做好財務(wù)規(guī)劃和管理預(yù)算，同時設(shè)置完備的稅收籌劃方案，明確清算辦法，提高企業(yè)的稅收籌劃能力，從而降低企業(yè)的稅收風(fēng)險，減輕企業(yè)事務(wù)的稅負(fù)壓力，這樣更有利于企業(yè)健康發(fā)展，可以為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的動力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范化發(fā)展，促進(jìn)改善民生的實(shí)際目的。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)土地增值稅存在著稅收費(fèi)用不明確、稅收籌劃人員素質(zhì)低等問題，所以相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)重視，從稅收籌劃機(jī)制改革、強(qiáng)化風(fēng)險意識、增強(qiáng)稅收人員的專業(yè)素質(zhì)等方面入手，綜合提高土地增值稅的稅收籌劃能力。

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