新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

王永麗

摘 要：基于推動新收入準則在房地產(chǎn)企業(yè)中有效實施的目的，圍繞此課題，采取實例分析的方法，做簡單的論述，提出執(zhí)行新收入準則的策略和方法，共享給相關人員參考。按照新收入準則的執(zhí)行要求識別合同與履約義務、確認交易價格、分攤交易價格、確認收入、做好合理的籌劃和保障自身的利益。

關鍵詞：新收入準則;房地產(chǎn)企業(yè);利潤

新收入準則在收入確認方面發(fā)生了重大變動。舊收入準則強調(diào)“風險報酬轉(zhuǎn)移”，新收入準則強調(diào)“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”。受到行業(yè)特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，除了現(xiàn)房銷售之外，房產(chǎn)預售模式造成明顯的控制權(quán)轉(zhuǎn)移和風險報酬轉(zhuǎn)移時點差異。筆者深度分析房地產(chǎn)企業(yè)收入確認變化引起的利潤差異，并提出了有效的執(zhí)行策略。

一、新舊收入會計準則關于收入確認的對比分析

舊收入準則在主要風險與報酬轉(zhuǎn)移時進行收入的確認;新收入準則提出在客戶取得相關產(chǎn)品控制權(quán)時并且獲得其相關利益時進行收入的確認，同時控制權(quán)的轉(zhuǎn)移具有時點與時段的區(qū)分。對于房地產(chǎn)企業(yè)，新收入準則對于收入確認更加前置，更適合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況。

二、新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響實例分析

（一）案例概述

利潤表中的重點與核心為收入，如果收入確認規(guī)則發(fā)生變化，則會引發(fā)廣泛關注。以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，從2017年1月1日，提前采用《香港財務報告準則第15號》。實行后根據(jù)新收入準則報告企業(yè)中期業(yè)績，按照投入法計量的履約進度，確認了147.50億元的收入，形成的報告總收入額為777.75億元，若按照舊準則確認，收入為629.88億元，整體增幅為23%。形成的報告，利潤總額為83.73億元，相比舊的準則利潤額50.39億元，利潤增幅可以達到66%。對于該房地產(chǎn)企業(yè)而言，提前采納新收入準則，對整體利潤的影響較為明顯?，F(xiàn)結(jié)合此企業(yè)的做法，進行影響分析。

（二）新收入準則的影響分析

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新收入準則實踐，準則對房地產(chǎn)企業(yè)利潤造成的影響如下：

（1）緩解企業(yè)收入劇烈波動。受到行業(yè)特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行舊的收入準則，產(chǎn)品處于尚未交付狀態(tài)，即使企業(yè)已收取全部房款，在會計核算時也無法直接確認為收入。按照舊的收入確認準則，房屋銷售收款和當期銷售收入差異巨大。企業(yè)從拿地開發(fā)到房屋竣工備案期間均無銷售收入，利潤存在大額虧損。房屋竣工并經(jīng)業(yè)主驗收合格后才能結(jié)轉(zhuǎn)確認銷售收入，當期利潤為正，進而彌補以前年度虧損，該收入確認標準導致利潤異常波動。執(zhí)行新收入準則之后，房地產(chǎn)企業(yè)在整個開發(fā)階段，按照工程進度即合同履約進度合理確認收入，使得收入確認更加平緩，能夠有效緩解企業(yè)收入劇烈波動。

（2）促進銷售收入確認與現(xiàn)金流匹配。執(zhí)行新收入準則之后，按照時段履約確認收入。新收入準則使房地產(chǎn)企業(yè)能夠按照施工進度合理確認收入，確保銷售收入與銷售現(xiàn)金流入合理匹配。舊準則下，因為項目處于尚未交付使用狀態(tài)，無法確認收入，因此最終的金額是“0”。執(zhí)行新收入準則，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與現(xiàn)金流可以合理匹配，促使其進行現(xiàn)金含量的精準計算，分析現(xiàn)金流是否對已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本的全面覆蓋，助力利潤的評估與分析。

（3）保障計量的準確性。執(zhí)行新收入準則，房地產(chǎn)企業(yè)交易價格必須充分考慮各類因素，例如可變對價以及非現(xiàn)金對價等，分析其產(chǎn)生的影響。分析可變對價因素的影響，企業(yè)來根據(jù)現(xiàn)行的法律簽訂合同，若簽訂的合同文本內(nèi)容中有可變對價，開展收入計量，要依據(jù)相關要求，開展可變對價的評估與分析。經(jīng)過可變對價的優(yōu)化以及調(diào)整，保障計價的準確性。

三、新收入準則在房地產(chǎn)企業(yè)推行相關問題的探討

（一）按照時段履約確認收入的條件分析

對房地產(chǎn)企業(yè)舊收入準則在交房時點確認收入;新收入準則為時段確認收入為企業(yè)盈余管理提供調(diào)劑的可能。新的收入準則按照時段履約確認收入需要滿足下列條件之一：（1）客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益;（2）客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品;（3）企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項。因購買期房客戶無法消耗企業(yè)履約帶來的經(jīng)濟利益也無法控制履約過程的在建商品，所以第一條和第二條不適用。第三條，對于期房銷售，因合同限制具有不可替代性符合時段履約確認。

根據(jù)企業(yè)經(jīng)驗總結(jié)，新收入準則適用需要“磨合”，因為政策的變化必然會給企業(yè)經(jīng)營管理帶來影響，加之對準則內(nèi)容缺少全面的了解，很容易引發(fā)不適應的情況。每項政策都有其出現(xiàn)的背景和適用的范圍，也存在著薄弱點和空白區(qū)，并非剛性不可變更，是不斷完善的過程。這需要企業(yè)能夠積極推行，發(fā)現(xiàn)問題和矛盾，提出解決的措施，進而能夠更好地推行新收入準則。

（二）合同方面的應對策略

新收入準則實施背景下，企業(yè)必須和客戶簽訂合同，才能夠擁有收取對價的權(quán)利，同時負有提供商品或者勞務的義務。合同既是確認收入的基礎條件，也是收入確認時間與金額的重要依據(jù)。作為企業(yè)必須要高度重視合同的識別，簽訂合同時要圍繞合同要素做好注意點的把握：

（1）雙方已經(jīng)批準此合同并且承諾履行義務。準則規(guī)定的合同，主要形式包括書面形式、口頭形式、默認形式，要格外注意非書面形式下的合同是否批準、是否具有法律約束力的確認。

（2）合同明確雙方與商品或者服務相關的權(quán)利與義務，則要注意合同內(nèi)容中是否對商品或者服務的性質(zhì)、類型以及數(shù)量等加以明確。

（3）具有商業(yè)實質(zhì)。分析合同是否具有商業(yè)實質(zhì)需要運用重大判斷，并且關注非貨幣性交易以及往返交易等內(nèi)容。

四、結(jié)束語

綜上所述，新收入準則實施后，給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理帶來很大影響。文中結(jié)合實例，提出企業(yè)推行新準則的注意事項。企業(yè)圍繞按照時段履約確認收入的條件、合同方面的控制深度研究，采取全面的應對措施，保障企業(yè)利益的同時，實現(xiàn)新準則的價值。

參考文獻：

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