房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析中存在的問題

張新朋

摘 要：針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的常用方式進(jìn)行概述，主要包含對比分析法、比率分析法、趨勢分析法及因素分析法。分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的現(xiàn)存問題，提出與之關(guān)聯(lián)的改進(jìn)建議。房地產(chǎn)企業(yè)需要立足于實際，強化財務(wù)分析的重視程度。合理規(guī)避風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)、持續(xù)發(fā)展，提升市場競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)分析;財務(wù)管理

城市化進(jìn)程快速發(fā)展的環(huán)境下，越來越多的人開始到城市中謀求發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在房價持續(xù)上升的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)經(jīng)濟(jì)問題嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的經(jīng)濟(jì)危機。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金流通量較大、資金需求較高的行業(yè)，不管是經(jīng)營階段還是銷售階段，均面臨著諸多財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要在分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的同時，制定科學(xué)的經(jīng)營戰(zhàn)略計劃，對財務(wù)資金進(jìn)行合理管理，加強風(fēng)險的預(yù)測與管控。文章將根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的現(xiàn)存問題進(jìn)行分析，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)管理及研究工作帶來參考意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的常用方式分析

（一）對比分析法

對比分析法顧名思義，即為將≥2個相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較，分為基礎(chǔ)性、常見性的比較方式。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析中的對比，多將絕對額、百分比、比率等進(jìn)行比較，將財務(wù)報表與財務(wù)計劃等進(jìn)行比較，明確數(shù)據(jù)及資金之間的差距。

（二）比率分析法

比率分析法指的是將財務(wù)相對指數(shù)予以比較，觀察房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的變化情況，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。比如可以對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)利潤率予以比較。在相關(guān)比率分析的方式下，對財務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生深刻認(rèn)識，對進(jìn)一步房地產(chǎn)企業(yè)決策、戰(zhàn)略計劃的制定可產(chǎn)生重要影響。

（三）趨勢分析法

趨勢分析法指的是將企業(yè)持續(xù)階段或者兩期財務(wù)會計報表的指標(biāo)、比率予以對比，進(jìn)而清晰財務(wù)變化情況，上升或者降低的幅度等，了解企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀，經(jīng)營額增減度等，為財務(wù)數(shù)據(jù)動態(tài)分析的有效方法。

（四）因素分析法

因素分析法主要是分析關(guān)聯(lián)因素對某指標(biāo)的影響效果進(jìn)行探究，進(jìn)而了解財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生變化、差距的原因，對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理指標(biāo)的優(yōu)化制定有益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析中常見的問題分析

（一）系統(tǒng)分析不足

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)具體的財務(wù)分析需求，所使用的財務(wù)分析指標(biāo)也會有所差距。以銷售指標(biāo)為例，財務(wù)口徑以簽約為標(biāo)準(zhǔn)，銷售部門則以認(rèn)購為標(biāo)準(zhǔn)。在相同指標(biāo)而口徑存在差距的情況下，具體的核算方式也會有所不同。比如物業(yè)費應(yīng)收欠收數(shù)，業(yè)務(wù)部門以收付實現(xiàn)制為標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)部門以權(quán)責(zé)發(fā)生制為標(biāo)準(zhǔn)。在具體的財務(wù)分析過程中，缺乏系統(tǒng)性分析，則會造成財務(wù)分析交叉、口徑不一的情況，難以真正發(fā)揮財務(wù)分析的作用。

（二）結(jié)果缺乏分析

財務(wù)分析的作用，在于真實呈現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)狀，對后續(xù)工作的開展提供參考、指標(biāo)作用。但是在具體的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析過程中，則可能會出現(xiàn)慣性分析，缺乏分析的情況。在得到財務(wù)數(shù)據(jù)或者完成數(shù)據(jù)跟蹤、記錄后，相關(guān)工作人員只是按照要求如期上報，對數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的具體內(nèi)容缺乏深度思考。比如在相同金額拖欠指標(biāo)的情況下，需要對拖欠款項具體的原因、時長、責(zé)任人溝通情況等進(jìn)行分析。對相關(guān)指標(biāo)的變化趨勢進(jìn)行分析，評估其市場發(fā)展前景與市場風(fēng)險等。再如銷售額持續(xù)上漲的情況下，需要根據(jù)營銷費用、庫存指標(biāo)等進(jìn)行對比分析。

（三）數(shù)據(jù)來源分散

財務(wù)分析具有專業(yè)性強、關(guān)聯(lián)性強等特征，對指標(biāo)應(yīng)用、數(shù)據(jù)獲取、數(shù)據(jù)分析及結(jié)果整理，均具有較高要求。但是結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)分析的現(xiàn)狀而言，多具有財務(wù)數(shù)據(jù)來源分散的問題，專業(yè)性受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)多使用ERP軟件整理數(shù)據(jù)，但是因為運營期間各類業(yè)務(wù)由多個部門完成，前置階段、相關(guān)階段均可能會形成諸多數(shù)據(jù)，財務(wù)部門在獲取數(shù)據(jù)來源分散的情況下，則需要對各類數(shù)據(jù)進(jìn)行驗證。在大量數(shù)據(jù)聚集、不斷驗證的過程中，財務(wù)人員工作量較大，易于發(fā)生數(shù)據(jù)核算錯誤的情況。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的優(yōu)化建議分析

（一）全面預(yù)算管理，構(gòu)建人才團(tuán)隊

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，需要明確認(rèn)識到財務(wù)分析、全面預(yù)算管理的重要意義，強化成本控制工作。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析涉及諸多環(huán)節(jié)，且計算的周期時間較長。比如購置土地、工程建設(shè)、項目宣傳等等。房地產(chǎn)企業(yè)需要提升資金的利用率，預(yù)防資金浪費的問題發(fā)生。綜合項目開發(fā)期間需要結(jié)合具體的項目、特征及成本等，制定預(yù)算指標(biāo)。在項目實施后，根據(jù)預(yù)算指標(biāo)實施執(zhí)行情況的考核。若出現(xiàn)問題，則可以對相關(guān)責(zé)任人予以處罰、整改。

優(yōu)秀的人才團(tuán)隊也是保證財務(wù)分析有效率的重要保障，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升人才隊伍構(gòu)建的重視程度。在房地產(chǎn)行業(yè)利潤持續(xù)降低的大環(huán)境下，需要構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，對各個環(huán)節(jié)提出具體的要求。在人才團(tuán)隊構(gòu)建方面，主要是通過外部引入和內(nèi)部培養(yǎng)雙向發(fā)展。首先在外部引入方面，可以通過到高校招聘，以及聘請經(jīng)驗豐富人才等方式，將先進(jìn)的理念、活力的狀態(tài)及專業(yè)的技術(shù)等引入到房地產(chǎn)企業(yè)中，為人才提供豐富的待遇，預(yù)防人才流失。其次在內(nèi)部培養(yǎng)方面，則需要定期開展專業(yè)知識、先進(jìn)技術(shù)的培訓(xùn)課程，針對不同部門的特點，房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展趨勢及財務(wù)分析方式等進(jìn)行專題講解，使財務(wù)分析人員能夠保持專業(yè)的水準(zhǔn)，較好的職業(yè)素養(yǎng)。最后，還可以讓財務(wù)分析人員參與到房地產(chǎn)企業(yè)決策、考核的過程中，使其充分認(rèn)識到財務(wù)分析結(jié)果對企業(yè)的影響，也能夠明確進(jìn)一步工作中需要重點關(guān)注的指標(biāo)與內(nèi)容。

（二）加強指標(biāo)分析，設(shè)置反饋制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要在征集相關(guān)部門需求、建議的基礎(chǔ)上，將各類交叉、口徑不一致的問題予以解決，匯總相關(guān)指標(biāo)，制定統(tǒng)一的規(guī)劃財務(wù)分析指標(biāo)。根據(jù)具體的指標(biāo)規(guī)劃方案，設(shè)計財務(wù)分析體系，設(shè)置財務(wù)分析反饋制度。在數(shù)據(jù)分析結(jié)果呈現(xiàn)后，定期總結(jié)、調(diào)整。若出現(xiàn)緊急問題，則啟動應(yīng)急反應(yīng)制度，充分發(fā)揮財務(wù)分析的作用。

科學(xué)的財務(wù)分析體系，可保證數(shù)據(jù)的有效性與安全性。在IT后臺監(jiān)控下，按授權(quán)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對財務(wù)數(shù)據(jù)的動態(tài)分析，且根據(jù)市場變化的情況，適當(dāng)增加指標(biāo)項目、指標(biāo)維度，對指標(biāo)分析的視角予以拓展。同時定期對指標(biāo)進(jìn)行檢查，提升資金的利用率，為融資工作的開展奠定基礎(chǔ)。

（三）統(tǒng)一數(shù)據(jù)來源，注重財務(wù)統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強財務(wù)分析的重視程度，管理層可以對財務(wù)目標(biāo)、業(yè)務(wù)目標(biāo)予以整合，避免各個部門存在的“本位主義”問題。例如銷售指標(biāo)，既是銷售部門的主要考核指標(biāo)，也是財務(wù)部門的次要考核指標(biāo)。在兩個部門工作的過程中，均需要提升重視程度，保證業(yè)務(wù)與財務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一，降低工作期間各類矛盾的發(fā)生率。

財務(wù)分析，需要對關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)來源、獲取時間及責(zé)任人等進(jìn)行統(tǒng)一管理，構(gòu)成一套完整的數(shù)據(jù)信息庫。不管通過任何方式獲取數(shù)據(jù)，均可以通過數(shù)據(jù)庫獲取，預(yù)防數(shù)據(jù)來源渠道不一，數(shù)據(jù)信息差異等問題的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)需要提升信息化技術(shù)應(yīng)用的重視程度，利用各類辦公軟件對數(shù)據(jù)、公式進(jìn)行應(yīng)用，且通過圖標(biāo)的形式，呈現(xiàn)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果。在一致性的數(shù)據(jù)獲取源頭、分析方式下，則能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行比較、分析，切實發(fā)揮財務(wù)分析的作用。

四、結(jié)語

在政府調(diào)控政策出臺的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)收益里不斷降低，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，則需要提升自身的市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)需要提升財務(wù)分析的重視程度，對內(nèi)部成本、經(jīng)營利潤予以合理控制，完善財務(wù)管理、分析制度，培養(yǎng)及引入人才。構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，以科學(xué)的方式控制成本，提升資金的使用率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張才紅.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建原則及對策[J].中國市場，2020（25）：148-149.

[2]李海峰.基于財務(wù)風(fēng)險防控導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)研究[J].企業(yè)改革與管理，2020（14）：184-185.

[3]李濤，徐曄彪.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能力的影響研究——以G房地產(chǎn)開發(fā)公司為例[J].納稅，2020，14（20）：1-2.