淺析房地產(chǎn)行業(yè)全面預算管理和績效評價融合發(fā)展

余勇

摘 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)因此快速崛起，一度成為熱門的高薪行業(yè)，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，陸續(xù)加入了許多后來的競爭者，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力變得越來越大，又因為經(jīng)濟全球一體化改變了我國傳統(tǒng)的經(jīng)濟模式，市場環(huán)境的變化促使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了前所未有的危機感。在這個不進則退的大環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)該如何脫穎而出，相比于其他企業(yè)，又怎樣的企業(yè)優(yōu)勢將成為房地產(chǎn)企業(yè)的決勝關(guān)鍵。而要想在大環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須從企業(yè)內(nèi)部做起，嚴格管控企業(yè)的全面預算管理，建立科學合理的績效考核，提高企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營效率。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);全面預算管理;績效評價

全面預算管理是通過預算控制、考核、分配各部門的各種財務資源和非財務資源?？冃Ч芾碇傅氖瞧髽I(yè)為了達成一定目標，企業(yè)的各級管理者和企業(yè)員工通過制定共同參與的績效指標、績效考核評價等來達到提升企業(yè)績效目標的過程。有機結(jié)合兩者，能夠通過建立科學合理的績效指標，明確企業(yè)的職能崗位，劃清部門管轄的區(qū)域，合理分配企業(yè)內(nèi)部的各種財務和非財務資源，合理控制預算支出，提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進行全面預算管理和績效考核的意義

近幾年來，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)因為我國經(jīng)濟飛速發(fā)展而迅速崛起，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日漸壯大，競爭者也越來越多，在同行領(lǐng)域中面臨著激烈的競爭，企業(yè)之間的競爭壓力巨大。由于土地壟斷和一級土地價格，隨著行業(yè)競爭力不斷上升，價格也不斷地往上抬升，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本呈持續(xù)上漲趨勢。人力資源成本也隨之增加。由于房地產(chǎn)內(nèi)競爭激烈，導致房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，這也促使房地產(chǎn)的銷售難度相對提高，銷售成本和銷售管理成本的費用也在逐漸上漲。這些因素都導致房地產(chǎn)企業(yè)的純利潤大幅下降。隨著大環(huán)境的變化，企業(yè)的競爭壓力和生存壓力都在逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)生存和發(fā)展，就必須從自身出發(fā)，加強全面預算管理和績效考核的管控，強化企業(yè)經(jīng)營效益，明確企業(yè)內(nèi)部職能分工，劃分企業(yè)部門管轄區(qū)域，整合企業(yè)內(nèi)的資金流動，促使企業(yè)做出合理的決策，盡可能地降低企業(yè)經(jīng)營成本。

二、房地產(chǎn)全面預算管理和績效考核存在的問題

（一）缺乏完整的全面預算管理標準和績效考核標準

房地產(chǎn)的開發(fā)項目很多，種類具有多樣性，在對房地產(chǎn)企業(yè)進行預算管理時，會提高核算制定的難度。就目前的房地產(chǎn)預算管理來看，國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有固定的預算標準。企業(yè)標準和國家預算定額沒有在企業(yè)內(nèi)部得到很好地普及，大多數(shù)企業(yè)內(nèi)部編制預算都沒有嚴格的按照國家有關(guān)規(guī)定進行編制。這導致企業(yè)預算相比于國家預算定額存在一定差異，實際收入結(jié)果與預算結(jié)果有明顯差異。在績效考核方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，認為績效考核就是監(jiān)督員工的一種手段，甚至將績效考核作為處罰員工的依據(jù)，卻沒有意識到績效考核的建設初衷并不是為了針對誰，而是激發(fā)內(nèi)部員工的積極性和上進心。內(nèi)部管理層對于績效考核的推行意識不強，導致績效考核沒有實際起到監(jiān)督和管控作用，不少企業(yè)的績效考核形同虛設，這導致企業(yè)個人和部門的整體績效無法得到有效提高哦。

（二）缺乏科學有效的全面預算管理制度和績效考核體制

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，國內(nèi)仍有很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立科學有效的全面預算管理制度和績效考核體制，對于企業(yè)內(nèi)部的全面預算制度和績效考核體制仍然傳統(tǒng)的認知觀念，這導致在預算監(jiān)督和考核過程中存在嚴重的阻礙。這導致企業(yè)無法很好地對預算支出做出管控，績效考核流于表面，就有可能導致房地產(chǎn)企業(yè)處于“內(nèi)憂外患”的焦灼狀態(tài)，內(nèi)有績效體系不平衡，沒有賞罰分明的體制管理，就無法集中企業(yè)內(nèi)部的凝聚力，缺乏凝聚力就會出現(xiàn)消極怠工的現(xiàn)象。外有經(jīng)營風險和稅務風險，全面預算管理的制定，能夠嚴格監(jiān)督企業(yè)資金流動，嚴格的按照規(guī)定支出預算。所以，如果預算管理做不好，很可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴重的稅負和經(jīng)營風險[2]。

（三）預算數(shù)據(jù)失真和績效考核執(zhí)行力差

因為房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力巨大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占銷售市場，經(jīng)常會一邊修改圖紙一邊施工，從而導致施工費用通常都高于預算許多，施工圖預算和竣工結(jié)算不匹配，導致項目預算缺乏準確性，存在較大差異，預算沒有指導意義。企業(yè)成員沒有嚴格的績效觀念，對于績效的認知淺薄?？冃Э己舜嬖谄恍袨椋瑳]有科學合理性，績效考核因為人為因素而有所差異，考核過程的監(jiān)督管理松散，存在人際關(guān)系的干擾，導致績效考核數(shù)據(jù)不真實，執(zhí)行力差。

（四）缺乏全員意識

許多房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏預算管理觀念，認為財務部門就是專門處理預算支出收入的部門，業(yè)務部門就是業(yè)務部門，兩者涇渭分明，正是因為這種老舊的傳統(tǒng)觀念，導致全面預算管理實施沒有其他業(yè)務部門的配合，從而產(chǎn)生獨立難支的情況，進一步導致企業(yè)經(jīng)營風險的發(fā)生。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的措施

（一）有機結(jié)合全面預算管理和績效考核

績效考核和預算管理的有機結(jié)合，可以彌補二者的不足之處，提高考核和預算管理的實際執(zhí)行力度，能極大的促進房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在制定預算管理方案初期，就就應該考慮兩者充分結(jié)合，有機結(jié)合二者，在制定預算管理方案中全面加入績效考核，根據(jù)預算方案帶動的經(jīng)濟效益，不斷改善績效考核或預算方案。房地產(chǎn)企業(yè)應該充分運用績效考核指標，刺激預算執(zhí)行人員的工作積極性，預算執(zhí)行部門應該與人力資源部門互相溝通交流，優(yōu)化房地產(chǎn)資源管理，進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)預算管理和績效考核的標準和規(guī)范，進而加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管控，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

（二）加強全面預算管理和績效考核的基礎工作

加強房地產(chǎn)企業(yè)預算管理和績效考核的方式可以從以下方面入手：

（1）加強房地產(chǎn)企業(yè)預算管理組織建設，設置預算委員會，科學預測房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)建設企業(yè)內(nèi)部審計部門，對于預算的執(zhí)行效果、執(zhí)行力度和執(zhí)行方法進行嚴格的審計和監(jiān)督，促使企業(yè)內(nèi)部全面落實預算管理，嚴格管控資金的出入，提高企業(yè)經(jīng)營成本。

（2）依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況，制定科學長遠的預算目標規(guī)劃，堅持以市場經(jīng)濟為導向，隨著外部環(huán)境的變化，而不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應該擁有獨立的預算監(jiān)管部門，管理人員應該明確房地產(chǎn)企業(yè)的預算審批權(quán)限，全面控制加強房地產(chǎn)企業(yè)預算，避免預算超出可控范圍。

（4）建設房地產(chǎn)企業(yè)預算責任體系，合理的分解預算指標，具體執(zhí)行部門或者執(zhí)行人員應該承擔明確的責任，當問題發(fā)生時能夠找到第一責任人及時解決問題。

（5）建設預算信息溝通渠道，渠道應該保持雙向溝通的原則，嚴格反饋預算執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行過程中的問題，并及時實施相應的整改措施。

（三） 深化房地產(chǎn)企業(yè)對預算管理和績效考核的認識

房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應該針對預算管控實施嚴格的績效考核，實際對比預算方案的執(zhí)行力度和考核預算實際推行情況，找出執(zhí)行環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，給予相應的管控措施處理。預算考評結(jié)果應該隨時跟每位企業(yè)成員的薪酬獎勵劃等號，而不是空談口號，沒有實際表現(xiàn)，企業(yè)的績效實行，就是要有獎有罰，獎勵機制應該設置的足夠企業(yè)成員產(chǎn)生積極性，過小的獎勵機制無法激勵成員產(chǎn)生工作動力，不能全面推動績效實行。應該嚴格設置懲罰機制，懲罰機制不嚴厲，就起不到績效機制的管控作用。

四、結(jié)束語

目前，隨著市場環(huán)境和行業(yè)內(nèi)部的競爭力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視企業(yè)內(nèi)部存在的風險和問題，提高企業(yè)內(nèi)部的全面預算管理，強化企業(yè)成員的風險管控意識，加強內(nèi)部績效考核的設立，在制定預算管理方案中充分結(jié)合績效考核，嚴格管控預算管理中的各個環(huán)節(jié)，提高企業(yè)的經(jīng)營效益，降低企業(yè)的經(jīng)營成本，使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在企業(yè)的管理過程中存在以下問題：缺乏科學有效的全面預算管理制度和績效考核、預算失真和績效考核執(zhí)行力差、缺乏全員意識，應該通過建設健全的預算管理和考核績效，深化績效考核和預算管理的認識，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各部門的預算支出，明確職能崗位，落實責任，降低企業(yè)經(jīng)營風險，提高企業(yè)經(jīng)營水平。

參考文獻：

[1]呂愛民.淺析房地產(chǎn)行業(yè)全面預算管理[J].中國市場，2019（24）：66-67.

[2]姜清霞.論全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)的運用及完善[J].財會學習，2018（25）：43+45.