淺議REITs

陳喆

摘 要：REITs起源于美國，也是全世界REITs發(fā)展最成熟的市場。我國為了經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，加大投資力度，盤活存量資產(chǎn)，拓寬融資渠道，普惠眾多社會投資人，多次下發(fā)相關(guān)文件指導(dǎo)REITs工作，并已經(jīng)開始了試點(diǎn)工作。在2014年誕生了第一批私募REITs，但我國目前大多數(shù)類REITs產(chǎn)品局限于私募形式，成熟的REITs產(chǎn)品市場將會不斷地?cái)U(kuò)充公募REITS產(chǎn)品的市場份額。

關(guān)鍵詞：公募;類REITS;特征;區(qū)別

REITs原本是指房地產(chǎn)投資信托基金，也被稱為不動產(chǎn)投資信托基金，是通過公開或非公開的方式將不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化，原所有人通過市場盤活存量資產(chǎn)并獲得再投資、生產(chǎn)經(jīng)營所需的資金，投資人通過專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士對這個資產(chǎn)的運(yùn)營管理獲得穩(wěn)定或長期的收益。REITs具有多種形式，按照資產(chǎn)所有權(quán)歸屬和投資收益的來源及分配形式可以分為權(quán)益型、抵押型和混合型;按REITs的組織架構(gòu)和交易特點(diǎn)，可以分為公司型、契約型、合伙型;按資金募集來源渠道的不同和流通性強(qiáng)弱的特點(diǎn)，可以分為公募和私募。REITs形式多種多樣，但采取哪種形式，對于不動產(chǎn)的所有者或開發(fā)者而言，REITs提供了一種讓非流動資產(chǎn)重新體現(xiàn)其價(jià)值的方法，對于中小投資者而言，REITs讓他們能夠在不需要籌集巨額資金的情況下，直接參與不動產(chǎn)投資。

一、REITs特征

REITs的主要收益來源于不動產(chǎn)經(jīng)營管理的租金收入、分紅及不動產(chǎn)增值。投資人可以根據(jù)簽訂的協(xié)議，按期取得固定或比例的收益，原持有人即可以獲得專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理所帶來的收益也可以在項(xiàng)目到期后享受資產(chǎn)增值的溢價(jià)部分。

REITs分紅具有強(qiáng)制性。我國《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》中明確規(guī)定基金管理人主動運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

REITs流通性較好。國外成熟的REITs產(chǎn)品可以上市交易，增加了投資的流通性，投資人可以根據(jù)自身需求決定持有或者出售。我國正在大力推進(jìn)的公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施REITs結(jié)構(gòu)設(shè)置為“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，可以在深交所或上交所交易。

REITs運(yùn)營管理具有專業(yè)化。REITs涉及資產(chǎn)管理人、受托人、物業(yè)管理人、財(cái)務(wù)顧問、專業(yè)評估公司、法律服務(wù)所等多個參與人，每個參與者會從不同緯度、不同專業(yè)的角度形成合力，運(yùn)用他們的專業(yè)的、法律的業(yè)務(wù)知識，為REITs產(chǎn)品從籌劃誕生一直到完美退出把好關(guān)、做好專業(yè)的運(yùn)營管理工作，保障投資人穩(wěn)定、合法的收益。

可以降低企業(yè)的負(fù)債率。通過設(shè)立SPV，將不動產(chǎn)注入并成為這個特殊目的公司的資產(chǎn)，在原所有人報(bào)表中不再體現(xiàn)為債務(wù)。投資人既獲得了預(yù)期收益的權(quán)利，而企業(yè)也更早的獲得了資金，同時，通過表外融資降低了自身杠桿率。

二、公募REITs和私募REITs

（一）公募REITs

指以公開發(fā)行方式向社會公眾投資者募集信托資金的REITs，其投資人一般不受限制，每個投資者最低投資數(shù)量一般也沒有限定。我國的公募REITs是在證券交易所公開上市通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

（二）私募REITs

REITs發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式直接向社會機(jī)

構(gòu)投資者或資金充裕的投資人、自然人推銷REITs產(chǎn)品。私募REITs相對于公募REITs風(fēng)險(xiǎn)較高，對投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力要求相應(yīng)提高。一般有持有人數(shù)的最高限制和投資的資格要求。國際市場上，私募REITs占比較小。我國目前發(fā)行的類REITs絕大多數(shù)是私募方式，受眾面較小。

公募REITs和私募REITs又分別可以采取權(quán)益型REITs或抵押型REITs。

三、公募REITs和類REITs區(qū)別

國內(nèi)的類REITs產(chǎn)品各有特點(diǎn)，在融資需求、權(quán)益屬性、專業(yè)化運(yùn)作上與公募REITs類似，但類REITs仍是一個私募范疇、偏債性的產(chǎn)品。（見表1）

四、國內(nèi)REITS

根據(jù)資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2020年8月底，國內(nèi)已發(fā)行類REITs產(chǎn)品85只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)1969億元。其中，公募REITs產(chǎn)品2只，募集資金75.54億元;私募REITs產(chǎn)品83只，募集資金1893.46億元。

2020年4月，我國證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。闡述了推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的重要意義，明確了基本原則，提出了試點(diǎn)項(xiàng)目要求，并做好了下一步的工作安排。試點(diǎn)項(xiàng)目將聚焦京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)區(qū)域;優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。聚焦具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。公布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》也明確基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的設(shè)立、發(fā)售、運(yùn)營及相關(guān)參與主體的權(quán)責(zé)等操作規(guī)范。

2020年9月，上交所起草了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)售業(yè)務(wù)指引（試行）》2項(xiàng)配套業(yè)務(wù)規(guī)則。深交所制定了《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》（征求意見稿）、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)審核指引（試行）》（征求意見稿）和《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)售業(yè)務(wù)指引（試行）》（征求意見稿）3項(xiàng)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，用以規(guī)范交易所基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等行為建項(xiàng)目?，F(xiàn)已經(jīng)向社會公開征求意見。

五、結(jié)語

相對于國際市場，REITs在我國起步較晚，但發(fā)展速度較快。從第一個RETIs產(chǎn)品橫空出世直至現(xiàn)今政府相關(guān)通知及相關(guān)配套指引的征求意見表明，RETIs在我國已經(jīng)逐步鋪開，有星星之火燎原之勢，發(fā)展方向也傾向于公募形式。這對于企業(yè)來說，無疑拓寬了融資渠道，盤活了存量資產(chǎn)，取得發(fā)展經(jīng)濟(jì)所需要的資金，支付的穩(wěn)定和超額收益又普惠了社會公眾投資人。目前，如果REITs有政策上的更加大力的支持和相關(guān)的稅收扶持，一定會越走越遠(yuǎn)。

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