房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及管理

李如財(cái)

摘要：本文主要對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了科學(xué)的分析，在進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，要對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、開發(fā)地點(diǎn)選擇等做具體的研究，對(duì)投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并且制定多種應(yīng)對(duì)措施，還要進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與單因素風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，通過(guò)進(jìn)行仔細(xì)的分析來(lái)減少房地產(chǎn)投資商的風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資的可靠度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;風(fēng)險(xiǎn);管理

房地產(chǎn)是人類生存必不可少的生活資料，又是人類一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)須臾不離的生產(chǎn)資料，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門，世界各主要發(fā)達(dá)國(guó)家用于房地產(chǎn)的投資占其國(guó)民生產(chǎn)總值的比重一般在6%～12%，而房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，在這個(gè)投資過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。

一、房地產(chǎn)投資的特征

（一）房地產(chǎn)投資具有需要量大、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特征

房地產(chǎn)投資的開展需要大量資金的支持。進(jìn)行房地產(chǎn)投資需要量巨大，少則百萬(wàn)、多則幾千萬(wàn)、甚至上億元，且項(xiàng)目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其具有的功能，所以，房地產(chǎn)投資必須在建設(shè)過(guò)程中一次性支出，這實(shí)質(zhì)上更加大了投資的強(qiáng)度。

（二）房地產(chǎn)投資資金來(lái)源廣泛

由于房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)，單靠投資商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資資金主要來(lái)源于自有資金、銀行貸款、預(yù)售收入、吸引外資、建筑商帶資承包，甚至有些項(xiàng)目由政府財(cái)政撥款。

（三）房地產(chǎn)投資具有較高的投資回報(bào)率

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都有30%的利潤(rùn)率，且由于項(xiàng)目投資額巨大，若投資成功可為投資者帶來(lái)高額收益。如美國(guó)《福布斯》評(píng)選的中國(guó)個(gè)人400富豪中從事房地產(chǎn)行業(yè)的共有76人，占總數(shù)的19%，從中可看出房地產(chǎn)投資的回報(bào)率。當(dāng)然，投資回報(bào)高是有條件的，那就是投資要獲得成功，如果投資失敗了則回報(bào)率極低。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的介紹及分類

所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資項(xiàng)目遭受到不利的收益后果的可能性。風(fēng)險(xiǎn)的最初定義出現(xiàn)在1901年美國(guó)的A？M？Willet所作的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)?！边@一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。投資增長(zhǎng)率具有明顯的周期性。歷年的數(shù)據(jù)顯示，若房地產(chǎn)投資總額3～4年持續(xù)高速度增長(zhǎng)，就很大可能會(huì)出現(xiàn)1～2年的低速度增長(zhǎng)甚至是負(fù)增長(zhǎng)情況。房地產(chǎn)的周期一般包括四個(gè)階段：高峰-收縮-低谷- 恢復(fù)。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，各行各業(yè)對(duì)投資的需求旺盛，各個(gè)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)供不應(yīng)求的時(shí)期。投資的風(fēng)險(xiǎn)小。到了收縮期國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求能力受到限制，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)增大。到了低谷，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張，使得房地產(chǎn)投資大幅度減少，項(xiàng)目的價(jià)格要么令消費(fèi)者無(wú)法接受要么需求的價(jià)格令開發(fā)商無(wú)法收回成本。投資風(fēng)險(xiǎn)到了最大程度。到了恢復(fù)期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了提高，行業(yè)內(nèi)需求和供給開始恢復(fù)，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。因此在對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析的時(shí)候必須仔細(xì)地分析觀察投資周期及其變化，以選擇最恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)進(jìn)行投資。在房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域里，風(fēng)險(xiǎn)主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，它的種類大致可分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)和清算風(fēng)險(xiǎn)四種類型。風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)投資中一個(gè)十分重要的問(wèn)題。以下為房地產(chǎn)投資過(guò)程中存在的一些主要風(fēng)險(xiǎn)種類。

（一）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上由于同類樓盤供給過(guò)多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由投資者對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查不足以及錯(cuò)誤決斷引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足。

（二）流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。

首先，是由房地產(chǎn)的本身性質(zhì)決定的。房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。而它本身是不能移動(dòng)的。這便導(dǎo)致了由于市場(chǎng)變化，地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通線路、競(jìng)爭(zhēng)者等因素的變化而影響到整個(gè)投資項(xiàng)目收益的變化。其次，房地產(chǎn)的價(jià)值量大、占用資金多，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的大多數(shù)的資金交易需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。即投資者在需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時(shí)，無(wú)法快速將手里的房地產(chǎn)脫手，即使脫手也很難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的純收入不足以償還債務(wù)的潛在可能性。金融風(fēng)險(xiǎn)反映了因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)投資中借貸資金的比例很高時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)水漲船高，反之金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)愈低。換言之，金融風(fēng)險(xiǎn)是由借貸資金的使用決定的。

（四）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)投資中某一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率、損失程度及范圍進(jìn)行估量，并評(píng)估其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)度大小的過(guò)程。且風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量主要從三個(gè)角度來(lái)看：

1.??? 客觀性風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性，它是客觀存在的，風(fēng)險(xiǎn)存在于客觀事件發(fā)展變化的整個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)投資也不例外，作為投資者，必須要正視它，并要以積極的態(tài)度在有限的空間和時(shí)間內(nèi)改變風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件，降低其發(fā)生頻率，減少損失程度。

2.??? 由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點(diǎn)及其本身特點(diǎn)，加上社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然、技術(shù)、市場(chǎng)的各種不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，以至于使風(fēng)險(xiǎn)顯示出多樣性和相互關(guān)聯(lián)性。而風(fēng)險(xiǎn)因素反映在投資過(guò)程中呈現(xiàn)的不確定性是受時(shí)間、地域、投資結(jié)果上的，不確定因素本身的變動(dòng)幅度和影響力大小往往決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確性。

3.??? 雖然不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)屬性，但這并非表明人們對(duì)它束手無(wú)策。說(shuō)某一行動(dòng)主體可以通過(guò)對(duì)以往發(fā)生過(guò)的類似事件的資料進(jìn)行概率分析與統(tǒng)計(jì)，這樣就可以對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻率以及其造成的危害程度做出準(zhǔn)確的判斷，使人們對(duì)即將發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)量。因此，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（一）風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)的投資過(guò)程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng)，從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

（二）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

在保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移過(guò)程中，投資者可以通過(guò)合同，使另一方來(lái)承擔(dān)以及賠償風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中其中的一種方式，被稱作保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移，即通過(guò)保險(xiǎn)的方式，避免承受大的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移也是部分性的受到限定的。

五、小結(jié)

自改革開放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步走向了輝煌，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也掀起了陣陣熱潮。但是不得不提，在面對(duì)巨額利益誘惑時(shí)，房地產(chǎn)投資企業(yè)也面臨著很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。本篇文章從房地產(chǎn)投資企業(yè)的方向出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)分析，識(shí)別出了主要風(fēng)險(xiǎn)。總而言之，企業(yè)在面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該不斷地自我完善并不斷的加強(qiáng)自身的積累，并提高預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的警惕能力，這樣才能做好充分的準(zhǔn)備，降低可能帶來(lái)的一切損失。在投資的過(guò)程注意使用多種投資方式，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。

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