不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的疑難問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略

翟鈺

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)涉及土地、房屋（包括建筑物和構(gòu)筑物）、森林林木、草原、海域等各類不動(dòng)產(chǎn)登記信息，具有龐雜的內(nèi)容、繁多的指標(biāo)、多元的信息，如何將這些信息進(jìn)行整合和關(guān)聯(lián)是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重點(diǎn)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)是現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展過(guò)程中不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的疑難問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;疑難問(wèn)題;應(yīng)對(duì)策略

引言

不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合需要將現(xiàn)有的分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的歷史檔案、登記信息和圖形數(shù)據(jù)等不動(dòng)產(chǎn)登記信息，通過(guò)抽取、轉(zhuǎn)換、補(bǔ)錄、整合等方法，建立起統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，完整、準(zhǔn)確記錄每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元的“前世今生”，盡快滿足信息、經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)安全的新要求。

1不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的疑難問(wèn)題

超宗地界限超面積問(wèn)題，過(guò)去，一塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)在國(guó)土部門處進(jìn)行登記，但是建好的房屋權(quán)屬則是由房管部門負(fù)責(zé)，兩個(gè)部門之間缺少一個(gè)共同的有效信息數(shù)據(jù)共享體制和溝通制度，就極大可能造成登記的數(shù)據(jù)信息也無(wú)法協(xié)調(diào)，需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格復(fù)雜的手續(xù)，所以在實(shí)際工作中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際占用宗地面積與文件上宗地批準(zhǔn)的面積存在差異，一些建筑的面積跨兩個(gè)甚至兩個(gè)以上的宗地界限。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種問(wèn)題的出現(xiàn)主要有以下幾個(gè)原因：如測(cè)量不慎產(chǎn)生誤差、分批次供地引起錯(cuò)誤、原界址線錯(cuò)誤導(dǎo)致偏差、違法違規(guī)用地導(dǎo)致偏差等。這種跨宗地界限問(wèn)題在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，即給合法申請(qǐng)人帶來(lái)很多問(wèn)題，也給不動(dòng)產(chǎn)登記人員帶來(lái)很多問(wèn)題，甚至出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法辦理的現(xiàn)象。

2不動(dòng)產(chǎn)登記工作中疑難問(wèn)題的處理方法

2.1超宗地界限超面積

具體原因具體分析處理，因此，筆者看來(lái)，地區(qū)相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)問(wèn)題產(chǎn)生的原因去進(jìn)行處理。首先是由測(cè)量失誤引起的界址線問(wèn)題，實(shí)際上，測(cè)量失誤一般只會(huì)導(dǎo)致界址線平移或宗地圖變形，并不會(huì)對(duì)宗地面積產(chǎn)生巨大影響，所以在登記時(shí)，只需將界址線及地圖糾正后即可登記。其次是關(guān)于原界址線錯(cuò)誤問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)房屋作為已建成的建筑物，盡管其跨出讓宗地建設(shè)使宗地邊界發(fā)生了變動(dòng)，相關(guān)部門也很少下發(fā)拆遷通知，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門來(lái)說(shuō)，需要申請(qǐng)人出具國(guó)土部門及規(guī)劃部門給的宗地調(diào)整意見(jiàn)，意見(jiàn)需要對(duì)新設(shè)宗地的使用年限、容積率、用地等基本狀況進(jìn)行說(shuō)明，然后補(bǔ)繳出讓金，不動(dòng)產(chǎn)工作人員方可對(duì)其進(jìn)行登記辦理。最后是關(guān)于建筑物超出宗地面積申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)根據(jù)程序辦事，先確定用地范圍，登記相關(guān)情況，再聯(lián)合國(guó)土部門調(diào)查超宗原因，如果是違法用地就根據(jù)相關(guān)的法律進(jìn)行處理，未登記則需要申請(qǐng)人出具國(guó)土及規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件，方可辦理登記不動(dòng)產(chǎn)。

2.2加強(qiáng)黨建與業(yè)務(wù)融合提升不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)水平

不動(dòng)產(chǎn)登記工作與企業(yè)發(fā)展和群眾利益息息相關(guān)。新冠肺炎疫情防控期間，浙江省構(gòu)建了精密智控機(jī)制，對(duì)疫情防控及復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況進(jìn)行指數(shù)評(píng)價(jià)，包括“入境人員管控”“境內(nèi)人員管控”和“社會(huì)秩序恢復(fù)”。其中不動(dòng)產(chǎn)登記辦件恢復(fù)率作為“群眾辦事恢復(fù)”一項(xiàng)重要內(nèi)容，被納入精密智控指數(shù)評(píng)價(jià)，并占一半分值。浙江省自然資源廳自然資源確權(quán)登記局黨支部黨建工作始終突出為民服務(wù)主題，在大局中謀劃、在服務(wù)上定位，以讓人民群眾滿意為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，推進(jìn)服務(wù)型基層黨組織建設(shè)，切實(shí)解決群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，真心實(shí)意為群眾著想，盡心竭力為群眾辦事，提高辦事效率，努力使群眾受益。

3GIS和不動(dòng)產(chǎn)登記相結(jié)合

3.1利用GIS對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理

通過(guò)前面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記存在問(wèn)題進(jìn)行的詳細(xì)梳理可以看出，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)不僅數(shù)據(jù)量巨大，除了大量的屬性數(shù)據(jù)以外，圖形數(shù)據(jù)也占據(jù)了十分重要的地位。在不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中，不僅要確保屬性和圖形數(shù)據(jù)本身的質(zhì)量，還需要將屬性和圖形數(shù)據(jù)準(zhǔn)確地關(guān)聯(lián)。而GIS技術(shù)不僅可以通過(guò)各個(gè)圖層以及屬性表對(duì)圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行聯(lián)合管理，能準(zhǔn)確顯示各類不動(dòng)產(chǎn)的空間信息，更依賴于GIS強(qiáng)大的地理信息數(shù)據(jù)處理分析功能，通過(guò)對(duì)房屋、宗地各個(gè)圖層數(shù)據(jù)進(jìn)行拓?fù)潢P(guān)聯(lián)，真正做到“以圖管不動(dòng)產(chǎn)”。利用GIS技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元的精確空間定位，使得不動(dòng)產(chǎn)登記信息在圖上有據(jù)可查、不重不漏。將GIS和業(yè)務(wù)辦公平臺(tái)一體化，在“以圖管不動(dòng)產(chǎn)”的操作環(huán)境下，可以直接將GIS應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理過(guò)程之中，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)以及相關(guān)各種圖形和屬性信息的查詢、檢索、統(tǒng)計(jì)、分析和制圖等功能，從而提高登記的質(zhì)量，減少登記失誤。

3.2GIS在不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)領(lǐng)域的應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)從一開(kāi)始的首次登記到中間的轉(zhuǎn)移、變更登記等，再到最后的注銷登記，往往都經(jīng)歷了規(guī)劃審批、土地儲(chǔ)備、土地轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)建造、不動(dòng)產(chǎn)買賣、拆遷滅失等一系列階段。區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)往往處于不同階段，同一不動(dòng)產(chǎn)隨著時(shí)間推移所處階段也將發(fā)生變化，這些變化往往都涉及很多相關(guān)部門，事關(guān)眾多群眾利益，讓登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記增加了難度。通過(guò)GIS技術(shù)可以將這些數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化、信息化、圖形化，使規(guī)劃、拆遷等相關(guān)信息更加明晰，進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免登記錯(cuò)誤。

4時(shí)代變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記單元?jiǎng)澏◣?lái)挑戰(zhàn)

一是界址界線數(shù)字化。先進(jìn)測(cè)繪手段和計(jì)算機(jī)可視化技術(shù)的逐步成熟和應(yīng)用，物理化的界址界標(biāo)，逐漸被數(shù)字化的空間地理坐標(biāo)代替。兩個(gè)點(diǎn)可以確定一條直線，三個(gè)點(diǎn)可以確定一個(gè)平面，用地理坐標(biāo)確定點(diǎn)、線、面，標(biāo)注不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的界址界線，精確、便捷和高效的優(yōu)點(diǎn)越來(lái)越被人們認(rèn)可。再?gòu)?fù)雜的空間位置，再多的界址界線，都能夠通過(guò)拓?fù)潢P(guān)系和地理坐標(biāo)在計(jì)算機(jī)中記錄下來(lái)，并可以實(shí)現(xiàn)三維可視化的展示，完全可以保障不動(dòng)產(chǎn)界址界線明確，保障在不動(dòng)產(chǎn)位置地理空間上的確定性和唯一性。隨著科技發(fā)展，人類對(duì)空間認(rèn)知范圍逐步擴(kuò)大，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的設(shè)定將由地表向地下和空中延伸，界址界線的數(shù)字化管理，將成為大勢(shì)所趨。二是具有獨(dú)立的使用價(jià)值的用益物權(quán)化。不動(dòng)產(chǎn)本身有多功能性和多用途性，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，人們生產(chǎn)和生活方式也發(fā)生改變，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用更加靈活，加上現(xiàn)在以人為本的設(shè)計(jì)理念，各類物業(yè)都有完善的配套設(shè)施，一間房子通過(guò)裝修，即可單獨(dú)作住宅使用，又可單獨(dú)作辦公使用，還能單獨(dú)作商業(yè)使用，不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)立的使用價(jià)值很難有明確的認(rèn)定。伴隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)主體向多元化、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式向多樣化、營(yíng)銷方式向現(xiàn)代化、要素流動(dòng)向市場(chǎng)化、權(quán)益保障向法制化轉(zhuǎn)變。所有權(quán)和使用權(quán)分離是大勢(shì)所趨，不動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值經(jīng)常以資產(chǎn)和資本屬性顯現(xiàn)，從法律角度表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬管理和權(quán)益保護(hù)的要求越來(lái)越高。

結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理的必然結(jié)果，它對(duì)提高我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理效率、管理質(zhì)量具有重要作用。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員來(lái)說(shuō)，因?yàn)楸旧聿簧婕耙?guī)則的制定，因此必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來(lái)執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，對(duì)一些模糊不清，過(guò)去歷史遺留的問(wèn)題，應(yīng)要備注清楚，為以后的登記管理提供便利。

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