淺談土地管理中土地評估的實踐研究

王宇晨

摘要：隨著社會的發(fā)展，城市化發(fā)展進程也在不斷加快推進中，在此過程中，大量的農(nóng)村集體土地不斷被征用，但由于現(xiàn)行的土地征用與管理制度存在著一定問題，不僅無法對農(nóng)民的權(quán)益作出保證，而且也不利于社會和諧安定?；诖?，本文針對城市化背景下土地征用與管理問題進行研究，首先闡述了土地征用的特征;其次指出當前土地征用與管理過程中出現(xiàn)的問題，例如土地資源配置效率較低、失地農(nóng)民無保障等;最后針對問題制定相應的優(yōu)化策略，希望能夠為我國城市化背景下的土地征用與管理提供助力，提升土地征用與管理過程中的效率。

關(guān)鍵詞：土地管理;土地評估;實踐研究

1土地征用的特征

1.1具有公共目的性

公共目的性指的是土地征用與管理過程中需要根據(jù)國家標準執(zhí)行相關(guān)措施，土地征用制度的核心在于土地所有人必須服從國家的征地活動，但由于土地征用權(quán)的法律規(guī)則與土地所有權(quán)在法律層面上存在一定的沖突性，因此土地征用權(quán)是否符合法律規(guī)定也是社會各界重點關(guān)注的問題，而針對土地征用權(quán)進行分析時需要根據(jù)社會效益，也就是土地征用結(jié)果是否可以為大眾帶來實質(zhì)性利益，這樣便可以防止土地征用權(quán)被濫用，隨著《土地管理法》的不斷調(diào)整，將公共利益逐漸調(diào)整為公共衛(wèi)生、道路交通、文化教育以及環(huán)境保護等，這樣就能夠有效提升土地征用權(quán)的合法性。

1.2具有強制性與補償性

土地征用雖然可以采取強制的方式，但是必須針對受到損害的群體進行補償，這樣才能保證土地征用活動的公共利益性質(zhì)，尤其是存在利益差別較大與資源稀缺程度較高的情況下，這樣就會對原本的利益格局造成破壞，因此必須對受損害的特定成員作出公平補償，進而體現(xiàn)出土地征用的正義與公平原則，這樣可以對政府起到一定的限制作用，同時更好地保護廣大群體的利益。

2信息技術(shù)在土地管理工作中的運用方向

一是土地調(diào)查。通過利用遙感技術(shù)，能夠在較大范圍內(nèi)處理土地資源，而且以所獲取的數(shù)據(jù)以及圖像資料為對象，利用專業(yè)軟件深入分析，由此得到土地資源信息，并確保其準確性以及全面性，從而在制定土地管理決策時作為重要參考。二是土地規(guī)劃。通過利用GPS、RS等技術(shù)，圍繞土地資源，科學建立數(shù)據(jù)庫以及數(shù)據(jù)模型，充分應用信息技術(shù)，發(fā)揮其處理功能，由此合理規(guī)劃土地資源，減少工作成本，避免發(fā)生工作誤差。三是為土地評價。通過有效利用信息技術(shù)，能夠從各個方面獲取土地資源信息，與此同時能夠確保此種信息具有鮮明的動態(tài)性以及實時性特征，如此方可對實現(xiàn)土地評價系統(tǒng)的優(yōu)化升級，在一定程度上提高評價結(jié)果的客觀性、前瞻性以及預判性。除此之外，通過科學、合理運用軟件平臺，能夠有效處理評價結(jié)果，可以利用圖形方式將其呈現(xiàn)出來，也可以利用數(shù)字形式將其呈現(xiàn)出來，使其更加直觀、形象，可以為決策人員進行評判提供便利。四是為土地定界。在土地管理過程中，勘測定界至關(guān)重要，是一項必不可少的職能任務。通過利用信息技術(shù)，能夠使此項工作更加精準，減輕工作人員負擔，同時可以避免自然環(huán)境影響，并且可以在不受時間與空間限制的條件下調(diào)整數(shù)據(jù)。五是土地監(jiān)測。

3新時期提高土地利用水平的策略

3.1完善土地管理相關(guān)法律法規(guī)

要提高土地利用水平，首先就要完善土地管理法律法規(guī)。要提高法律法規(guī)的執(zhí)行力度和本身的權(quán)威性、震懾性。在實際工作中，要制訂更為嚴格的獎懲措施，建立保障機制，進一步加強監(jiān)管，對違法亂紀行為，要從制度上進行遏制，在責任的劃分上要進一步細化，對責任人的相關(guān)刑事和民事責任進行全面研判。對于基層工作人員的管理，要在工作方法和管理體系上加強改革。新時期，面臨社會轉(zhuǎn)型期的新問題，土地管理工作的難度在不斷加大，法律法規(guī)的制定要跟上時代發(fā)展的步伐。此時，自然資源管理部門的工作人員應和專業(yè)的法律工作人員加強溝通，加強學習，在實踐中了解土地管理工作遇到的具體問題，建立一整套切合實際的土地管理法律法規(guī)，讓相關(guān)法律法規(guī)能夠有符合實際、頗具成效的操作方法，使土地管理工作有法可依，不斷走向規(guī)范化，推動土地利用水平不斷提高，在此基礎上，還需要加強對執(zhí)法人員的約束力度，防止執(zhí)法人員知法違法的現(xiàn)象出現(xiàn)。

3.2創(chuàng)新土地管理制度

在土地財政制度方面，有學者研究了過度依賴財產(chǎn)性土地財政所引發(fā)的問題，指出依靠財產(chǎn)性土地財政滿足地方財政支出會造成地方財政不穩(wěn)定，故不能依靠其解決地方財務問題，地方政府應該在完善地方稅體系的基礎上依靠財產(chǎn)稅體系來合理分配土地收益，走長期可持續(xù)的稅收財政道路。還有學者借助土地產(chǎn)權(quán)理論和福利經(jīng)濟學理論，在分析土地征收制度改革和現(xiàn)行土地征收制度特點的基礎上，分析土地征收中土地權(quán)利和農(nóng)民福利的變化，結(jié)果表明，現(xiàn)行的土地征收補償與土地權(quán)利轉(zhuǎn)移以及價格缺乏對應關(guān)系，難以減少對被征地農(nóng)民的福利影響。有學者探討了新農(nóng)村建設中的農(nóng)民住房問題，通過結(jié)構(gòu)特征、鄰里特征、區(qū)位特征3個角度共37個指標，建立了住房狀況的綜合評價指標體系，對第二次全國農(nóng)業(yè)普查資料和其他統(tǒng)計資料進行數(shù)據(jù)挖掘，評估中國農(nóng)村居民的住房狀況。在土地利用計劃方面，有學者分析了土地利用計劃的合理性、缺陷與實效，認為土地利用計劃的初衷是減少地方政府土地非農(nóng)化行為引發(fā)的效率損失;土地利用計劃管理面臨信息不完全、預算軟約束、棘輪效應和管制俘獲等內(nèi)生難題，未能有效控制建設用地擴張速度，經(jīng)濟增長的土地代價水平下降滯后。相關(guān)學者以深圳市土地儲備為例，認為深圳市土地整備在“補償協(xié)商”和“實施方案審批”兩個環(huán)節(jié)存在突出問題，在此基礎上，提出通過相應制度安排的改進，能夠提高土地二次開發(fā)中的政府治理效率，使其走出實踐困境。

3.3健全土地資源管理體系

目前，我國的土地改革工作正在不斷深入，農(nóng)村土地和城市土地之間的矛盾也在不斷凸顯，傳統(tǒng)的土地管理工作模式已經(jīng)不能適應新時代和新情況。這就要求土地管理部門進一步優(yōu)化土地管理模式，樹立全新的工作思路和管理思想。特別是隨著信息化時代的發(fā)展，讓土地管理方式更好地適應信息技術(shù)和網(wǎng)絡技術(shù)時代的要求，利用好互聯(lián)網(wǎng)資源，推廣和宣傳土地管理知識和政策，將土地管理工作深入尋常百姓家，讓群眾全面了解土地管理工作的各項方針，在政府和群眾中形成溝通機制，構(gòu)建監(jiān)督體制，推動土地管理工作公開化、透明化，調(diào)動百姓參與的積極性，保障土地改革工作的推進和土地管理水平的提高與方法創(chuàng)新。

4結(jié)語

總之，通過實踐研究，土地管理工作的有效開展，利于提高人們生活質(zhì)量，在進行科學的管理過程，要重視完善信息化管理模式，科學地進行信息化建設，以此才能進一步促使土地管理工作有效開展。

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（作者單位：邯鄲市國土資源評估中心）