大家祥馳：聚焦“地產(chǎn)+金融”雙賽道

張研

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的高速發(fā)展，由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)為白銀時(shí)代。中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋期，疊加中美貿(mào)易摩擦的影響、國(guó)內(nèi)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率長(zhǎng)期下行、金融監(jiān)管不斷趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨發(fā)展難題。

“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”大家房產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)——大家祥馳資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“大家祥馳”），正在通過(guò)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作，致力于解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在各個(gè)階段遇到的資金痛點(diǎn)。

依托大家房產(chǎn)近40年城市建設(shè)和行業(yè)領(lǐng)先的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，大家祥馳深刻把握房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)和底層項(xiàng)目的投資研判，緊抓地產(chǎn)和金融的雙賽道，聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)的投資、主動(dòng)管理和運(yùn)營(yíng)賦能，構(gòu)建“募投管退”的綜合管理能力，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控的穩(wěn)健回報(bào)。

近40年行業(yè)深厚積淀

大家祥馳的母公司杭州市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)（大家房產(chǎn)）創(chuàng)建于1982年，是具有城市綜合開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。

大家房產(chǎn)前身是杭州市中東河綜合治理總指揮部（杭州市政府直屬單位），于2004年改制為混改公司，目前杭州城建的股權(quán)比例是國(guó)有占45%，民營(yíng)占55%。

同時(shí)擁有國(guó)有的背景和市場(chǎng)機(jī)制的靈活性，加上多年在杭州市持續(xù)經(jīng)營(yíng)積累的資源，改制后大家房產(chǎn)迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間。2004年改制完成以后杭州城建的凈資產(chǎn)是5000萬(wàn)元，現(xiàn)在凈資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)100億元。

改制之后大家房產(chǎn)仍然承擔(dān)原先的一些拆遷安置、道路整治、大型市政公用項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，近年來(lái)承擔(dān)了中共杭州市委黨校、杭州師范大學(xué)等市政公建項(xiàng)目的建設(shè)。

經(jīng)過(guò)38年的城市拓展及深耕，大家房產(chǎn)已開(kāi)拓近20個(gè)城市，建設(shè)近150個(gè)精品著作，100余個(gè)市政公建項(xiàng)目，建筑面積近2300萬(wàn)平方米。

2013年，大家房產(chǎn)決定成立子公司大家祥馳，構(gòu)建“一體兩翼”戰(zhàn)略，其中一體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，兩翼分別是商業(yè)地產(chǎn)和金融。

大家祥馳一方面發(fā)揮母公司資金“蓄水池”的作用，管理集團(tuán)的內(nèi)部資金；另一方面依托母公司深厚的房地產(chǎn)基因，緊緊抓住房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇，在房地產(chǎn)行業(yè)馳騁打拼，幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決資金痛點(diǎn)，也在同業(yè)中打響了大家祥馳的品牌。

大家祥馳常務(wù)副總經(jīng)理宋吉在接受第一財(cái)經(jīng)《陸家嘴》采訪時(shí)表示：“我們的金融板塊，核心邏輯還是要以地產(chǎn)主業(yè)為‘軸。區(qū)別于很多金融機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)私募，大家祥馳背靠集團(tuán)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資的把握會(huì)比別的金融機(jī)構(gòu)或者地產(chǎn)基金更大一些?！?/p>

地產(chǎn)基金核心業(yè)務(wù)

脫胎于大家房產(chǎn)的大家祥馳，其投資團(tuán)隊(duì)有著豐富的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)深諳金融投資之道。地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合金融視角，能更好地審視投資項(xiàng)目，有助于做出更為精準(zhǔn)的判斷。

同時(shí)，在開(kāi)展金融投資時(shí)，大家祥馳也充分借力于大家房產(chǎn)，諸如在項(xiàng)目篩選、項(xiàng)目盡調(diào)、投資決策、投后管理等方面，均能得到大家房產(chǎn)層面強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)支撐，并在某些項(xiàng)目上，大家房產(chǎn)還能與大家祥馳所投地產(chǎn)項(xiàng)目形成資源互補(bǔ)、產(chǎn)融結(jié)合等良性合作關(guān)系。

比如，大家祥馳地產(chǎn)基金現(xiàn)在投資的所有項(xiàng)目基本都是在地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)覆蓋的區(qū)域。通過(guò)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)在當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的不斷開(kāi)展和深入，也有助于大家祥馳對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況有更精準(zhǔn)的判斷。“當(dāng)?shù)厍闆r我們非常了解，市場(chǎng)數(shù)據(jù)、銷(xiāo)售情況、土地拍賣(mài)情況、二手房成交，包括當(dāng)?shù)氐陌唇艺?，甚至說(shuō)一些人口政策，我們都非常有把握?！彼渭硎?，大家祥馳和大家房產(chǎn)在地產(chǎn)項(xiàng)目上的協(xié)同和交叉判斷，更有助于地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的穩(wěn)健開(kāi)展。

據(jù)宋吉透露，大家祥馳業(yè)務(wù)風(fēng)控甚至比銀行和信托更為嚴(yán)格，通過(guò)股權(quán)投資的形式，占據(jù)公司的主導(dǎo)權(quán)，如果所投項(xiàng)目出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)，依賴(lài)于集團(tuán)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，大家祥馳具備快速的處置能力。“我們?cè)陲L(fēng)控上面的要求是從來(lái)都沒(méi)有放松過(guò)的，寧可規(guī)模不上或者是上得慢一點(diǎn)?！彼渭f(shuō)。

近年來(lái)大家祥馳在地產(chǎn)基金領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)管理能力受到市場(chǎng)上關(guān)注和認(rèn)可，一些國(guó)有資金和民營(yíng)資金都開(kāi)始尋求與他們合作，甚至杭州的一些銀行和信托也愿意支付管理費(fèi)給大家祥馳，因?yàn)楦鹘鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投后管理沒(méi)有大家祥馳專(zhuān)業(yè)。

如今大家祥馳已經(jīng)成為大家房產(chǎn)“一體兩翼”戰(zhàn)略中一個(gè)強(qiáng)有力的“翼”。形成三個(gè)板塊的投資能力以后，大家祥馳不僅能夠幫集團(tuán)理財(cái)，為集團(tuán)的短期資金提供增值保值，而且為集團(tuán)拿到了一些收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，與主業(yè)形成互動(dòng)協(xié)同。

宋吉表示，有了金融的手段和模式以后，地產(chǎn)主業(yè)的對(duì)外合作模式就發(fā)生了質(zhì)的變化，“合作伙伴非常寬泛，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)、住宅，還是代建、合作，甚至直接收購(gòu)，我們都可以利用金融的一些形式來(lái)實(shí)現(xiàn)”。

開(kāi)拓證券、股權(quán)業(yè)務(wù)

大家祥馳在地產(chǎn)基金領(lǐng)域不斷發(fā)力的同時(shí)，也逐步布局了“證券、股權(quán)”業(yè)務(wù)板塊。

大家祥馳的股權(quán)投資，主要是通過(guò)旗下私募股權(quán)基金管理公司——浙江祥暉資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)祥暉資本）投資，累計(jì)基金管理規(guī)模近10億元。股權(quán)投資的布局主要集中在三個(gè)方向：先進(jìn)制造、節(jié)能環(huán)保和醫(yī)療健康，重點(diǎn)挖掘具有行業(yè)地位、高競(jìng)爭(zhēng)壁壘和較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以直投、并購(gòu)、投貸聯(lián)動(dòng)等模式為企業(yè)提供支持，深耕產(chǎn)業(yè)上下游，構(gòu)建良性的股權(quán)投資生態(tài)鏈，助力行業(yè)發(fā)展。大家祥馳投資的例如財(cái)通證券等多個(gè)項(xiàng)目已陸續(xù)實(shí)現(xiàn)獲利退出，存續(xù)項(xiàng)目均處于良性發(fā)展中。

“今年我們相對(duì)會(huì)謹(jǐn)慎一些，因?yàn)橛X(jué)得大環(huán)境不太確定，所以我們其實(shí)在項(xiàng)目上會(huì)篩得更細(xì)一點(diǎn)。”宋吉說(shuō)。

在證券板塊，大家祥馳基于對(duì)宏觀環(huán)境和證券市場(chǎng)的分析，對(duì)接市場(chǎng)的優(yōu)秀投顧，了解市場(chǎng)一些先進(jìn)的投資策略，精選投資組合，打造不同特色的FOF產(chǎn)品，主要投資于定增基金和私募證券類(lèi)基金。

目前，大家祥馳已構(gòu)建了專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍及嚴(yán)格的風(fēng)控管理制度，核心管理團(tuán)隊(duì)均來(lái)自專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)崗位，擁有豐富的行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)崗位和投資崗雙線并行，且80%團(tuán)隊(duì)人員擁有碩士及以上學(xué)歷，從業(yè)專(zhuān)業(yè)人員擁有CPA、CFA、律師等專(zhuān)業(yè)資格。此外，從部門(mén)負(fù)責(zé)人審核到評(píng)審會(huì)內(nèi)審到投資決策委員會(huì)決策的多輪評(píng)審制度，從法律、財(cái)務(wù)、行業(yè)、項(xiàng)目本身等進(jìn)行多層分析，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)把控更完善，風(fēng)控措施落實(shí)到位。

從服務(wù)于大家房產(chǎn)自有資金的專(zhuān)業(yè)投資管理，到面向廣大高凈值客戶(hù)的專(zhuān)業(yè)基金管理，目前大家祥馳已形成“地產(chǎn)基金、證券、股權(quán)”三足鼎立的業(yè)務(wù)板塊。自2013年以來(lái)，歷史累計(jì)投資管理規(guī)模超450億元。2020年新增投資額113億元，環(huán)比增長(zhǎng)42%。