淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理

劉斌彥

摘要：房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模的逐漸擴大，使得各個企業(yè)之間的競爭愈加激烈，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的立足于社會競爭中，必須要加強對企業(yè)的相關(guān)管理。尤其是企業(yè)的財務(wù)預算管理，對企業(yè)未來的發(fā)展情況影響較大，因此，本文主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理措施，旨在提升我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財務(wù)預算;管理

近年來，隨著企業(yè)對財務(wù)預算管理方面的重視，使得企業(yè)的財務(wù)管理發(fā)展取得了一定的成績，對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有著很大的作用。但是隨著新時代的要求不斷增多，對房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模以及質(zhì)量的要求也越來越高，這就對房地產(chǎn)的財務(wù)預算提出了新的要求，為此我們必須要加大力度，對其進行深入分析。

一、現(xiàn)階段的預算管理問題

1預算管理認識方面的問題

針對企業(yè)財務(wù)管理工作來講，它的主要內(nèi)容是針對企業(yè)未來的發(fā)展預算而言，包括企業(yè)目前的財務(wù)狀況以及取得的成果等方面，它涉及到企業(yè)各部門的工作狀況。但是，在當前很多企業(yè)的財務(wù)預算管理工作中，很多人員都存在著一定的管理認知錯誤，他們把財務(wù)的預算管理完全歸屬于企業(yè)的財務(wù)部門，這其實是不對的，而且這種管理方法在實際應(yīng)用過程中不能夠把握全局，容易產(chǎn)生很多問題。就企業(yè)財務(wù)管理工作的實質(zhì)來講，它所包括的方面有設(shè)計、工程、銷售以及成本控制等等，由此可知，單靠一個財務(wù)部門是無法進行全方位分析的，必須要結(jié)合企業(yè)各個部門才能夠做到集中式管理，從而促進企業(yè)財務(wù)管理的長遠發(fā)展。

2財務(wù)預算缺乏科學性問題

對于財務(wù)預算工作來講，它所包含的方面是多種多樣的，包括企業(yè)的資金收入、資金支出、相關(guān)費用預算等等，而且各個預算之間都有一定的關(guān)系，因此，對預算人員的整體把握能力要求較高[1]。如果缺乏一定的科學規(guī)劃，便會大大影響企業(yè)的預算能力，尤其是對預算工作人員來說，沒有完整的規(guī)劃和指導，在預算過程中遇到問題時，也難以進行有效解決，并且在執(zhí)行力方面也會受到一定的阻礙和影響。另外，對于那些沒有科學規(guī)劃的房地產(chǎn)財務(wù)預算管理工作者來講，他們即使采取措施進行財務(wù)方面的管理和預算工作，所取得的效果也是非常不理想的，并且這種沒有規(guī)劃的財務(wù)預算，還容易導致一些額外的影響。

3缺乏長遠戰(zhàn)略目標的問題

由于財務(wù)運算是有關(guān)企業(yè)未來發(fā)展的，所以在對其進行規(guī)劃時，一定要嚴格按照企業(yè)長遠的發(fā)展戰(zhàn)略目標進行。就目前而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理中并沒有將企業(yè)項目與之進行有效的結(jié)合，使預算工作不夠準確，同時還容易受到外界因素的干擾，導致很多問題的產(chǎn)生。另外，這種財務(wù)預算在面對一些項目的臨時變更問題等突發(fā)狀況時，也難以做出有效的調(diào)整，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

二、房地產(chǎn)預算管理的內(nèi)容

1生產(chǎn)經(jīng)營成果預算

生產(chǎn)經(jīng)營成果預算主要是針對一段時間內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營成果以及資源分配情況的預算，預算的內(nèi)容主要包括企業(yè)日常的收入情況、企業(yè)的成本支出情況、其他管理方面的費用情況以及稅收支出等情況的預算。對于房地產(chǎn)財務(wù)預算收入來說，需要同時滿足5個條件才能進行收入的確認，第一個條件是房地產(chǎn)項目的竣工驗收確認，第二個條件是房屋建筑銷售的合同確認，第三個條件是房款資金的付款確認，第四個條件是房屋建筑相關(guān)成本問題的計算確認，第五個條件是客戶的驗收和雙方手續(xù)辦理確認。對于房地產(chǎn)支出稅費的財務(wù)預算來說，其包含的方面也是十分豐富，包括企業(yè)的營業(yè)稅、土地增值稅，附加教育稅等等，這些都是房地產(chǎn)稅收費方面的支出預算[2]。

2資金收支情況預算

資金收支情況主要是針對房地產(chǎn)公司近期的資金交易數(shù)據(jù)，包括資金流入和資金支出兩方面。其中資金流入主要是指房地產(chǎn)的一些項目回款或者是銀行貸款等其他方面的資金獲取，但是這些方面所造成的資金流入是不固定的，比如項目回款，可能會受到外界因素的干擾而產(chǎn)生資金流入的波動，可能增加，也可能減少。對于銀行貸款來說，它所造成的資金獲取也是不穩(wěn)定的，容易受到市場行情的影響，所能貸款的資金也是有所變化的。而對于資金流出方面來講，主要包括房地產(chǎn)的一些項目建設(shè)、土地利用和管理費用等方面的支出，這些都是財務(wù)預算需要管理的重點內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)預算管理的措施

1加強現(xiàn)金在房地產(chǎn)預算管理中的作用

對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，它所造成的資金流動是非常大的，同時造成的資金損失風險也是非常高的，雖然利用現(xiàn)金在其中可能會產(chǎn)生一定的麻煩，但同時也是非常重要的保障。為此我們必須要保證現(xiàn)金在房地產(chǎn)行業(yè)中的正常流通，這是各個企業(yè)之間進行有效合作的重要保障。另外，自去年以來，由于各個城市的商業(yè)建筑交易量持續(xù)增長，使得一些限制政策對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，比如房屋限購、資金限貸等政策，使得我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在交易中出現(xiàn)嚴重的資金流緊張問題，這對我國的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行造成很多的影響，同時也體現(xiàn)出了現(xiàn)金在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要價值[3]。再者，對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金收入情況來說，一般都會進行一定的銀行貸款，而現(xiàn)金流正是償還銀行貸款的重要保證，從而減少很多不必要的麻煩，同時對企業(yè)房屋項目建設(shè)的正常實施有著很好的保證。除此之外，現(xiàn)金不同于電子貨幣，可以避免一些網(wǎng)上交易時產(chǎn)生的風險問題，從某種程度上，也有效的保證了企業(yè)財務(wù)管理工作的順利進行。

2加強企業(yè)各部門間的配合來促進預算管理

通常情況下，房地產(chǎn)建設(shè)的項目所包含的范圍是十分廣闊的，它不僅包括前期的策劃、中期的建設(shè)，以及后期的檢查和管理等等，還包括房屋的售前和售后問題，以及用戶居住問題等多方面，這些涉及到企業(yè)各個部門之間的相互作用。單純依靠一個財務(wù)部門，是無法做到全方位的預算管理的。因此，企業(yè)的相關(guān)監(jiān)察部門，一定要加強對此方面的重視，并注意派遣專業(yè)的溝通人員，去到各部門之間進行協(xié)商和交流，促進各部門之間的協(xié)調(diào)配合，以保證企業(yè)的預算管理更加滿足企業(yè)發(fā)展的實際要求。對其預算內(nèi)容來講，主要是以上所講的兩方面，即企業(yè)生產(chǎn)成果分配的預算情況，以及企業(yè)資金收支情況的預算。對于資金收支預算方面的情況來講，首先是由營銷部門負責的，對一些工程回款以及銷售等方面的管理，然后由財務(wù)部門對相關(guān)的稅費進行預算支出，其次再對銀行貸款以及項目施工背景等方面的支出進行分析和預算，最后便是對人力資源方面的分配預算，以此來強化企業(yè)預算工作的系統(tǒng)性和全面性。對于企業(yè)成果分配情況的預算來說，首先是通過工程建設(shè)部門來進行負責的，他們對土地的收入情況以及房屋建筑的銷售情況進行分析，然后根據(jù)市場發(fā)展的實際需求，設(shè)計和建設(shè)相應(yīng)的建筑，同時要保證建筑的質(zhì)量，其次便是相關(guān)的銷售部門進行房屋地區(qū)的銷售，如果有客戶需要購買，并進行相關(guān)的合同簽約和房屋驗收工作，但其中需要注意的是，要加強對房屋使用的管理，一旦出現(xiàn)某些問題，必須要主動負責的對其進行調(diào)整，以滿足客戶的需要，這些都是企業(yè)財務(wù)預算管理的重要內(nèi)容。

3加強對企業(yè)財務(wù)預算管理的細化理解

要想從根本上加強企業(yè)的預算管理，就需要對企業(yè)的預算管理工作進行深入細致的了解。首先要從總體構(gòu)成上對其進行劃分和理解，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目的總體收入來說，主要是通過幾方面的收入構(gòu)成到一起的，其中包括一些房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、房屋建筑的面積以及市場的房屋銷售價格等，然后將這幾個方面整合到一起，構(gòu)成一塊地區(qū)的房屋銷售總價。另外，在實際的成本分解過程中，還需要注意對房屋建設(shè)中的整個工程進行把控，比如房屋建筑場地的前期工程、以及一些基礎(chǔ)條件建設(shè)或者相關(guān)的配套設(shè)備使用等情況都要考慮在內(nèi)，這是保證總體預測成本正確性的重要基礎(chǔ)。

4加強企業(yè)預算管理工作的執(zhí)行力度

對于企業(yè)預算管理來說，其本質(zhì)指的就是一些圍繞企業(yè)開展活動的經(jīng)濟行為，因此它是受到一定控制的，在企業(yè)的實際經(jīng)營過程中，我們可以采取相關(guān)的措施來加強企業(yè)的業(yè)務(wù)和財務(wù)管理控制，從而提高企業(yè)在預算方面的約束能力，保證企業(yè)的預算工作更加有效，以便提高企業(yè)的經(jīng)濟利益。因此在實際的房屋建設(shè)過程中，我們一定要加大企業(yè)預算方面工作的執(zhí)行力度，企業(yè)相關(guān)部門加大其監(jiān)督功能，對其中預算不合理的現(xiàn)象或行為進行批評指正，以做到全面的企業(yè)預算管理工作，進而保證企業(yè)的實際房屋建設(shè)工程能夠得到相應(yīng)的制約和管理，從而得到理想中的預算管理效果，促進企業(yè)未來的發(fā)展。

5加強企業(yè)的預算管理工作與國家政策相適應(yīng)

房地產(chǎn)企業(yè)要想更進一步的促進自身的發(fā)展，首先要做到的便是與時俱進，要密切的關(guān)注市場中與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的政策變化，尤其是一些國家方面的政策調(diào)控問題，一定要進行積極的了解和學習，注意對這些政策進行動態(tài)把握，以更好的促使其滿足企業(yè)的發(fā)展要求，進而實現(xiàn)利用政策帶動企業(yè)發(fā)展的目的，同時也使得企業(yè)的預算管理工作得到有效落實，對企業(yè)長遠發(fā)展非常有利[4]。其中企業(yè)必須要注意實事求是，嚴格按照自身的情況并結(jié)合市場的變化規(guī)律來進行長遠發(fā)展，只有這樣才能更好的滿足時代的要求，也是促進企業(yè)財務(wù)預算管理工作有效開展的重要前提。

四、結(jié)束語

總之，企業(yè)的財務(wù)預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著很大的作用，尤其是在其經(jīng)濟利益保證方面。但就目前而言，很多地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預算管理并沒有得到很好的管控，使得企業(yè)在市場發(fā)展中壓力很大，因此相關(guān)部門一定要重視，對企業(yè)在此方面的問題進行積極的指導，以促進企業(yè)做好完整的財務(wù)預算管理工作，進而保證企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)在未來能夠更好更快的發(fā)展。

參考文獻：

[1]林樂森.如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理[J].中國集體經(jīng)濟，2020（13）：139-140.

[2]王曉娟.關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理的思考[J].財會學習，2019（34）：98+100.

[3]麥振發(fā).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理的強化探討[J].商訊，2019（33）：42+44.

[4]王雷.試論如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理[J].當代會計，2019（17）：97-98.