民營(yíng)企業(yè)融資問(wèn)題的探討

張玉鵬

摘 要：在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，但是隨之來(lái)臨的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度大的問(wèn)題。為了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，做好房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題分析工作是非常必要的。本文就結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資基本概述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果，提出處理對(duì)策，具體如下。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?融資問(wèn)題 ?對(duì)策

從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，其作為一個(gè)資金密集型企業(yè)，在其運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，需要得到充足資金支持。但是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)缺少完善性，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可以憑借自身資歷和實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均需要在金融機(jī)構(gòu)的幫助下融資，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨較大的融資壓力。由此可知，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題分析，制定可行性處理對(duì)策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展有著重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資基本概述

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，主要指在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，通過(guò)采取各種方法和方式進(jìn)行資金統(tǒng)籌的行為。從廣義角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)融資也就是指，籌集資金的行為。而狹義角度是指資金融通行為。和其他企業(yè)比較，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)具備的特顯具體展現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，需要投放大量的資金，對(duì)資金依賴度比較高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)均為大規(guī)模投資項(xiàng)目，如果只是依賴于企業(yè)自有資金，將無(wú)法保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所以企業(yè)需要通過(guò)各種方法進(jìn)行外部融資。其次，項(xiàng)目資金應(yīng)用周期比較長(zhǎng)。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地，到開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)周期為三年左右，所以資金使用期限相對(duì)偏長(zhǎng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

（一）融資渠道狹窄

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是資產(chǎn)密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)資金需求量比較多，如果只依賴自有資金，將無(wú)法保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作順利完成。而當(dāng)前最為有效的融資方式在于銀行信貸。據(jù)調(diào)查得知，我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源銀行貸款的占比為60%，其中包含房地產(chǎn)企業(yè)貸款和客戶按揭貸款。如果房地產(chǎn)企業(yè)比較依賴銀行信貸，在銀行信貸政策發(fā)生變化的情況下，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的打擊，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。此外，不能從銀行獲得信貸資金的企業(yè)，資金來(lái)源比較單一，不能快速籌集所需資金，制約房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展。

（二）金融體系缺失

當(dāng)前，我國(guó)在金融市場(chǎng)中依然面臨相應(yīng)體系不完善的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)不能快速找到適應(yīng)的融資產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求與融資市場(chǎng)金融產(chǎn)品單一之間存在一定問(wèn)題。并且，房地產(chǎn)企業(yè)在債權(quán)融資過(guò)程中，需要提供對(duì)應(yīng)的抵押物。金融機(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，在辦理信貸業(yè)務(wù)過(guò)程中，要求房地產(chǎn)企業(yè)提供對(duì)應(yīng)的擔(dān)保，這將加劇房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（三）企業(yè)信譽(yù)度低

現(xiàn)階段，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)發(fā)展規(guī)模相對(duì)較小，能夠自由支配的資金數(shù)量少，并且部分企業(yè)不具有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資格。和西方國(guó)家比較，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量比較少，并且其中主業(yè)為房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)量更是少之又少，品牌化、企業(yè)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是寥寥無(wú)幾。當(dāng)前，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)水平相對(duì)較低，信譽(yù)低表示其面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)比較多，在某種程度上給房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)開(kāi)展帶來(lái)直接影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的處理對(duì)策

（一）擴(kuò)充融資渠道

除了信貸融資之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況和自身特點(diǎn)，選擇其他的融資方式。例如，固定資產(chǎn)租賃融資、企業(yè)之間資金拆借、民間資金借貸等。為了迎合時(shí)代發(fā)展要求，把銀行貸款當(dāng)做核心的融資模式發(fā)生了改變，由之前單一融資逐漸朝著多元化融資趨勢(shì)發(fā)展。通過(guò)開(kāi)發(fā)各種各樣的金融產(chǎn)品，可以更好滿足房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展需求，給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供資金支持。為了擺脫房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的局面，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資業(yè)務(wù)時(shí)，可以參考其他國(guó)家成功案例，通過(guò)建設(shè)房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)采購(gòu)一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的貸款業(yè)務(wù)，將其證券化處理以后，在證券市場(chǎng)中完成交易，從而提高銀行資金流動(dòng)性，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本之間關(guān)系。通過(guò)在國(guó)家層面成立房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，減少違約風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的格局。

（二）完善金融體系

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品改革創(chuàng)新，需要在國(guó)家法律的支持下進(jìn)行。當(dāng)前我國(guó)金融和證券市場(chǎng)有待完善，房地產(chǎn)金融法律體系建設(shè)也有待加強(qiáng)，只有完善金融體系，才能給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供支持。完善的金融體系，能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，對(duì)優(yōu)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系有著重要意義。首先，需要適當(dāng)頒布相應(yīng)的法律機(jī)制，對(duì)信托和基金市場(chǎng)行為進(jìn)行約束和規(guī)范。其次，對(duì)于完善法律體系，對(duì)已經(jīng)頒布的法律體系，如《保險(xiǎn)法》、《證券法》等進(jìn)行適當(dāng)改革，極大限度的滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要求。通過(guò)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)，調(diào)動(dòng)金融創(chuàng)新活力，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）提高企業(yè)信譽(yù)度

首先，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合發(fā)展順利。企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高自身管理水平和效率。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該成立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，提高管理人員綜合水平和專業(yè)蘇姚，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，建設(shè)一個(gè)迎合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的企業(yè)管理模式，給企業(yè)引進(jìn)更多專業(yè)人才。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理由之前的家族式管理逐漸朝著現(xiàn)代化管理改變;產(chǎn)權(quán)機(jī)制由自然人產(chǎn)權(quán)改變成現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展更加專業(yè)和規(guī)范。其次，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制，提升財(cái)務(wù)信息的公開(kāi)性和透明性。企業(yè)通過(guò)建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，利用體系規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)工作行為，從根源上避免各種徇私舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和精準(zhǔn)性。為了提高企業(yè)信譽(yù)度，還要定期進(jìn)行信息披露，保證信息透明性，和金融機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)久合作關(guān)系，減少銀行機(jī)構(gòu)在房貸過(guò)程中的信息采集成本。最后，加強(qiáng)信譽(yù)機(jī)制建設(shè)。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，借貸不還、逃避債務(wù)是小民營(yíng)企業(yè)中普遍存在的問(wèn)題，為了改變這種格局，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從自身做起，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)信譽(yù)度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化誠(chéng)信意識(shí)，不可過(guò)于注重自身利益，而是需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度入手，不可存在期滿客戶或者逃避債務(wù)等現(xiàn)象。利用自己的信譽(yù)度，得到金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和支持，自覺(jué)接受工商、稅務(wù)等部門(mén)檢查。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。從目前情況來(lái)說(shuō)，即便我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展水平相對(duì)較高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中，依然會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題需要處理，加劇企業(yè)融資難度。為了給企業(yè)籌集更多的資金，需要從企業(yè)自身入手，做好企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作，提高企業(yè)信譽(yù)度，并且通過(guò)擴(kuò)充融資渠道，給企業(yè)籌集所需的資金，從而給企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展提供資金支持。

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