房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金管理的實(shí)踐探討

高瑛

摘? 要：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，項(xiàng)目資金管理工作發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，將直接影響項(xiàng)目的成敗。因此，管理者應(yīng)加大對(duì)項(xiàng)目資金管理工作的重視度，在項(xiàng)目管理工作期間制定相應(yīng)的管理方案，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況，分析項(xiàng)目資金管理期間存在的問(wèn)題，從而提出針對(duì)性解決措施，在提升項(xiàng)目資金管理水平、規(guī)避項(xiàng)目失敗風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文主要分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目資金管理;風(fēng)險(xiǎn)抵押;項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

引言

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目在資金內(nèi)部控制管理方面還存在著內(nèi)控環(huán)境薄弱、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不到位、資金預(yù)算不合理、內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制缺失等問(wèn)題，制約了其目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還可能給項(xiàng)目管理帶來(lái)一些阻礙。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要從優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境、加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理和資金預(yù)算管理、完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制等方面入手，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，構(gòu)建精細(xì)化的資金內(nèi)部控制管理模式，提升其內(nèi)控管理水平，助力企業(yè)穩(wěn)健長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流加以重視，并保證現(xiàn)金流處于持續(xù)健康的狀態(tài)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之不斷發(fā)展。調(diào)查顯示，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)貸款和外資的依賴有所降低，自籌資金的運(yùn)用有所增加。房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)步發(fā)展還需要積極開拓融資渠道，加強(qiáng)融資管理。2019年隨著非標(biāo)融資與房地產(chǎn)融資管理政策的收緊，市場(chǎng)開始擔(dān)憂房地產(chǎn)板塊流動(dòng)性。相關(guān)監(jiān)管部門嚴(yán)格控制資金流向房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)業(yè)務(wù)審批和投放收緊，市場(chǎng)利率也隨之上行，放款和審批難度增強(qiáng)，融資成本加大，融資環(huán)境緊張。

2、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理期間存在的問(wèn)題

2.1財(cái)務(wù)預(yù)算不精確，導(dǎo)致資金冗余

公司在進(jìn)行資金預(yù)算時(shí)，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的大小、工程進(jìn)度安排，并聯(lián)系實(shí)際對(duì)資金的需求、可能產(chǎn)生的資金成本進(jìn)行預(yù)算，綜合考慮各方面因素后，再行確定公司對(duì)資金的需求。但是，從實(shí)務(wù)操作中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資計(jì)劃、資金預(yù)算并沒(méi)有科學(xué)的測(cè)算依據(jù)。多數(shù)公司不結(jié)合實(shí)際需要來(lái)融資，認(rèn)為融資金額多多益善，這就有可能導(dǎo)致公司整體融資金額較大，承擔(dān)較大的利息成本。如果公司短期內(nèi)沒(méi)有獲取新項(xiàng)目以供開發(fā)或者老項(xiàng)目的銷售緩慢、停滯等因素，就容易造成資金無(wú)法迅速收回。

2.2項(xiàng)目資金管理存在諸多風(fēng)險(xiǎn)

（1）政府監(jiān)管不到位。企業(yè)與政府管理部門間因?yàn)轫?xiàng)目而出現(xiàn)各方面問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目資金管理浮于表面。分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資者炒房的工具，其實(shí)際居住作用被人們忽視，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)性上漲，市場(chǎng)控制難度越來(lái)越大。政府職能部門因?yàn)槿鄙俜梢罁?jù)的支持，在處理違法行為時(shí)難以約束項(xiàng)目發(fā)展。（2）土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。政府在管理房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)推出了較多政策，在引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)加強(qiáng)了管理力度，確保市場(chǎng)能夠規(guī)范化的進(jìn)行交易。但大多數(shù)政策都是依據(jù)市場(chǎng)大環(huán)境制定的，覆蓋范圍較大，文本內(nèi)容指向性不明確，要求不清晰，且目標(biāo)類政策缺乏針對(duì)性。比如土地招拍掛制度不夠完善，執(zhí)行效果不理想，各區(qū)域過(guò)于看重協(xié)議，招拍掛與土地成本較低，土地市場(chǎng)內(nèi)存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，導(dǎo)致招投標(biāo)與土地供應(yīng)市場(chǎng)在成本方面差異較大，影響招投標(biāo)制度的高效落實(shí)。（3）項(xiàng)目資金管理問(wèn)題。項(xiàng)目建設(shè)需要大量運(yùn)作資本，項(xiàng)目規(guī)模很大，所以開發(fā)商十分關(guān)注時(shí)間，希望盡快的將企業(yè)投入的資金轉(zhuǎn)為利潤(rùn)，減輕資本流通壓力。但企業(yè)對(duì)內(nèi)部管理工作不夠重視，未形成系統(tǒng)化內(nèi)控體系，在房產(chǎn)報(bào)建、施工、銷售階段未及時(shí)辦理批復(fù)文件，企業(yè)不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)得到施工許可證，影響項(xiàng)目施工建設(shè)，降低項(xiàng)目資金管理水平。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目資金管理的有效措施

3.1健全資金內(nèi)部控制環(huán)境

一是強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員資金內(nèi)部控制管理意識(shí)，必須認(rèn)識(shí)到資金內(nèi)控管理與項(xiàng)目是否能夠順利推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)，通過(guò)培訓(xùn)或者加強(qiáng)宣貫的方式強(qiáng)化管理人員資金內(nèi)部控制管理觀念，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)收支都在資金內(nèi)控管理范圍內(nèi)進(jìn)行。二是建立健全資金管理內(nèi)控制度，并根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)和實(shí)際開發(fā)狀況及時(shí)修訂完善。嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目資金使用的授權(quán)審批機(jī)制，不相容職務(wù)分離控制，關(guān)鍵崗位權(quán)責(zé)范圍和定期輪崗制度，使項(xiàng)目資金管理工作有章可循。三是嚴(yán)格按照資金內(nèi)控管理制度要求執(zhí)行，不相容職務(wù)必須分離，嚴(yán)格執(zhí)行回避制度，財(cái)務(wù)章和法人章分開專人保管，嚴(yán)禁資金支出越權(quán)審批、隨意支出或資金超預(yù)算、超范圍使用的情況發(fā)生。

3.2構(gòu)建完善的資金預(yù)算管理體系

構(gòu)建完善的資金預(yù)算管理體系，不僅包含資金預(yù)算的編制，還包含資金預(yù)算執(zhí)行控制和資金預(yù)算執(zhí)行反饋及考核。其一，科學(xué)合理的編制資金預(yù)算，預(yù)算編制工作并非僅由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，而是由各個(gè)業(yè)務(wù)部門從項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃出發(fā)，融合部門年度指標(biāo)計(jì)劃，結(jié)合部門實(shí)際情況編制部門資金計(jì)劃，再由財(cái)務(wù)部門據(jù)此編制項(xiàng)目總的資金預(yù)算方案，以實(shí)際為基礎(chǔ)，為資金管理工作提供數(shù)據(jù)支撐;其二，做好資金預(yù)算執(zhí)行控制，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)資金收支均要以預(yù)算為依據(jù)，確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都在資金預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行，如有突發(fā)事件導(dǎo)致的預(yù)算外資金收付，必須按照規(guī)定履行預(yù)算變更審批程序后再予以支付，嚴(yán)禁超預(yù)算、不按預(yù)算支出資金，保證資金收支可控。

3.3合理利用信息化系統(tǒng)

合理利用信息化系統(tǒng)有助于推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)控管理水平更上新臺(tái)階。其一，建立資金管控信息系統(tǒng)，將資金業(yè)務(wù)審批權(quán)限、審批流程等內(nèi)控措施嵌入信息系統(tǒng)，及時(shí)對(duì)異常業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金收支動(dòng)態(tài)，提高工作效率，降低資金風(fēng)險(xiǎn);其二，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督的信息化建設(shè)，大力引進(jìn)信息化技術(shù)，通過(guò)信息系統(tǒng)將項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)業(yè)務(wù)流程有機(jī)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)大數(shù)據(jù)手段對(duì)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和系統(tǒng)分析，提升內(nèi)部監(jiān)督的質(zhì)量和效率。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，項(xiàng)目資金管理水平將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目資金管理的思路分析，做好項(xiàng)目預(yù)算管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制，以合理的風(fēng)險(xiǎn)管理措施規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，在確保自身項(xiàng)目成功的同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。

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