土地開發(fā)籌資風(fēng)險及應(yīng)對措施研究

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摘要：在土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中，往往會產(chǎn)生形形色色的籌資風(fēng)險，若無法對其進行有效處理和防范，勢必會帶來較大的經(jīng)濟損失，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。為產(chǎn)生土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中籌資風(fēng)險的有效防范，本文就針對土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中的籌資風(fēng)險進行分析，并根據(jù)實際情況提出一些具體措施，希望能為土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中的籌資風(fēng)險防范提供有效參考憑證。

關(guān)鍵詞：土地開發(fā);籌資風(fēng)險;應(yīng)對措施

進入新時代以來，隨著新時代城鎮(zhèn)化發(fā)展速度不斷加快，新時代土地市場對土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險防范提出了較為嚴(yán)格的要求。當(dāng)前土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)都是由政府或被授權(quán)委托的企業(yè)，對某個區(qū)域范圍的鄉(xiāng)村集體土地及國有土地進行統(tǒng)一征用、拆遷、安置和補償，之后進行市政配套設(shè)施建設(shè)，將熟地有償轉(zhuǎn)讓，整個過程存在諸多籌資風(fēng)險。為產(chǎn)生對土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)中籌資風(fēng)險的有效防范，需要深入了解這些風(fēng)險，進而應(yīng)用有效措施進行防范，使土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程的風(fēng)險得到有效降低。

1.土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中的籌資風(fēng)險

1.1投資環(huán)節(jié)風(fēng)險

一般土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)都是由政府或被授權(quán)委托的企業(yè)所負責(zé)的，無論是哪一個主體進行投資環(huán)節(jié)都必須要承擔(dān)其中存在的風(fēng)險。由于土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)具有一定的特殊性，與普通投資環(huán)節(jié)相比，項目承擔(dān)企業(yè)所承擔(dān)的投資環(huán)節(jié)風(fēng)險相對較大，若是在投資環(huán)節(jié)過程產(chǎn)生資金供應(yīng)不及時、資金鏈斷裂等情況時，將會直接影響到整個項目投資環(huán)節(jié)的安全性。在此基礎(chǔ)上，土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)是一個比較漫長的過程，在短時間內(nèi)很難產(chǎn)生收益，且整個過程必須要保證資金投入的連續(xù)性，以致項目承擔(dān)企業(yè)面臨著較大的籌資風(fēng)險。與此同時，在工程投資環(huán)節(jié)結(jié)束之后，若是本地段的土地價格產(chǎn)生較大變化，也會直接影響到工程項目的收益，甚至產(chǎn)生土地?zé)o法轉(zhuǎn)讓的情況，導(dǎo)致工程項目的投資環(huán)節(jié)風(fēng)險較為明顯地加大。

1.2融資環(huán)節(jié)風(fēng)險

土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)是一個資金需求較大的工程項目，在征地補償、土地修整、房屋拆遷、配套設(shè)施建設(shè)等各個方面都需要投入大量的資金，只有保證資金投入的穩(wěn)定性，才可以保證土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的順利進行。然而就實際情況來看，大部分項目承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)濟情況都比較緊張，以自身的能力無法支付這些資金，這就必須要應(yīng)用各種渠道進行資金籌集。一般項目承擔(dān)企業(yè)都是以銀行貸款的方式進行融資環(huán)節(jié)，其中最主要的方式就是負債融資環(huán)節(jié)，但是政府對信貸業(yè)務(wù)的控制力度不斷加大，若是沒有可抵押的資產(chǎn)，也就無法保證融資活動的順利開展。在此基礎(chǔ)上，隨著土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的進度逐漸推進，土地開發(fā)過程的資金需求逐漸提升，在未能獲取投資環(huán)節(jié)收益的情況下，很容易產(chǎn)生資金鏈斷裂情況，給項目承擔(dān)企業(yè)帶來較大的籌資風(fēng)險。

1.3現(xiàn)金流風(fēng)險

對于政府下轄的項目承擔(dān)企業(yè)及企業(yè)來說，想要保證自身的生存及發(fā)展，就必須要擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流風(fēng)險是土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程比較常見的一種籌資風(fēng)險。在進行土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中，僅有的現(xiàn)金流無法支付負債，或是資金周轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生貶值等不良情況，都是項目承擔(dān)企業(yè)所面臨的現(xiàn)金流風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，作為土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的主體，項目承擔(dān)企業(yè)必須要嚴(yán)格做好現(xiàn)金流風(fēng)險的控制，使其可以處于合理、安全的范圍，并做好各項準(zhǔn)備工作，比如準(zhǔn)備充足的資金對后續(xù)可能產(chǎn)生的弊端進行處理，對工程投資環(huán)節(jié)及開發(fā)的后期收益不足情況做好準(zhǔn)備，最大程度降低風(fēng)險，最大程度讓土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的建設(shè)目標(biāo)得以順利完成。

2.土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中籌資風(fēng)險的防范措施

2.1建立比較合理的風(fēng)險防范機制

在土地開發(fā)項目開展之前，需要做好相應(yīng)的預(yù)算工作，確定工程項目所需的資金量，對各個步驟、各個時期的資金及收益進行細化，以此保證工程項目融資環(huán)節(jié)過程的科學(xué)性。在此基礎(chǔ)上，在進行土地開發(fā)時，需要根據(jù)工程開發(fā)進度對后續(xù)的資金投入量進行預(yù)測，對各個階段的投資環(huán)節(jié)進行重點把握，在此基礎(chǔ)上保證工程項目的融資環(huán)節(jié)可以滿足工程開發(fā)進度的需求。從投資環(huán)節(jié)角度來講，需要做好土地開發(fā)全過程的監(jiān)管，對土地開發(fā)項目的可行性進行研究，進而確定工程項目的投資環(huán)節(jié)預(yù)算，杜絕產(chǎn)生隨意更改預(yù)算等不良情況。對于必須要進行的預(yù)算改動，需要根據(jù)程序?qū)ζ溥M行審核，最大程度降低風(fēng)險，為土地開發(fā)項目的開展提供有利基礎(chǔ)。

2.2識別籌資風(fēng)險，合理采用防范手段

為降低籌資風(fēng)險對土地開發(fā)項目的影響，需要以合理有效的方式將籌資風(fēng)險分散，通過各種投資環(huán)節(jié)策略與其他企業(yè)進行合作，將籌資風(fēng)險分散給多個企業(yè)，共同承擔(dān)風(fēng)險、共同分配收益，以此降低籌資風(fēng)險所造成的影響。在進行工程項目的融資環(huán)節(jié)工作時，能夠?qū)鶛?quán)融資環(huán)節(jié)與股權(quán)融資環(huán)節(jié)進行結(jié)合運用，以此降低資產(chǎn)負債，將還債期限錯開，產(chǎn)生降低風(fēng)險的目的。在此基礎(chǔ)上，需要嚴(yán)格做好風(fēng)險控制，對于無法分散的籌資風(fēng)險，能夠根據(jù)單位自身情況對財務(wù)工作中的不穩(wěn)定因素進行綜合分析、綜合考慮，進而制定科學(xué)合理的投資環(huán)節(jié)及融資環(huán)節(jié)計劃，將籌資風(fēng)險控制在可承受范圍，在此基礎(chǔ)上保證土地開發(fā)項目的順利開展。

2.3建立比較合理的籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

對于籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的比較合理，首先就要做好財務(wù)規(guī)劃工作，以此保證現(xiàn)金流的正常流轉(zhuǎn)，使土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程的資金需求得到充分滿足。就實際情況來看，土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程的經(jīng)濟損失較為常見，即使單位意識到籌資風(fēng)險弊端，也已經(jīng)無法應(yīng)用有效措施對其進行處理。因此，想要保證土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的順利進行，必須要建立比較合理的籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，以此產(chǎn)生對各種籌資風(fēng)險的有效控制和預(yù)防。由于受到市場環(huán)境的影響，很難對市場條件進行預(yù)測，但是借助籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)可以提前進行預(yù)測，使項目承擔(dān)企業(yè)可以用更多的時間制定應(yīng)對方案，使土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)中的籌資風(fēng)險得到有效處理。

3。總結(jié)

鑒于此，在土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)過程中，往往會產(chǎn)生形形色色的籌資風(fēng)險，既影響到土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的順利開展，也容易影響到項目承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)濟利益，不利于土地開發(fā)工程的長遠發(fā)展。為解決這一弊端，需要充分了解其中存在的風(fēng)險，應(yīng)用合理有效地措施進行風(fēng)險防范，使土地一級市場開發(fā)環(huán)節(jié)的整體效益得到提升，在此基礎(chǔ)上為土地開發(fā)工程的持續(xù)發(fā)展提供有利支持。