試論新時期房地產會計存在的主要問題及對策

摘要：房地產會計工作的合規(guī)性和有效性是房地企業(yè)健康發(fā)展的重要保障，適時的分析房地產會計工作存在的問題對房地產企業(yè)的內部控制與管理有著積極的現(xiàn)實意義。本文從房地產企業(yè)會計的特點入手，著重探討了房地產會計存在的管理問題、內控問題、核算問題，并分析了房地產會計問題的相關對策及措施。

關鍵詞：房地產;會計;經濟;問題;措施;對策

房地產行業(yè)的崛起是我國經濟高速發(fā)展的重要標志，同時房地產行業(yè)做為我國第二產業(yè)的重要組成部分，發(fā)揮著促進民生發(fā)展和推動經濟轉型的現(xiàn)實作用。隨著我國房地產企業(yè)的蓬勃發(fā)展，國家對房地產的關注度和重視程度逐年提升，并相應加強了對房地產發(fā)展的調控，使房地產經濟保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，而房地產企業(yè)的經營也要與國家宏觀政策相適應，及時準確的強化企業(yè)內部的會計管理工作，避免資金投入較大引起的高風險，促進房地產企業(yè)的資金控制、管理體系建設、審計及會計核算等工作的長效開展，為此我圍也相繼出臺了一系列的政策法規(guī)，如：《企業(yè)會計準則講解》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》、《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》、《關于加強土地增值稅征管工作的通知》等，這些調控政策極大的規(guī)范了房地產企業(yè)的發(fā)展，同時也對房地產的會計工作提出了更高的要求，因此我們要從行業(yè)發(fā)展和國家政策出發(fā)，展開對房地產會計工作的具體分析，以此來推動和促進房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文試圖從房地產企業(yè)會計的特點人手，著重探討了房地產會計存在的管理問題、內控問題、核算問題，并詳細的分析了房地產會計問題的相關對策及措施。

1房地產企業(yè)會計的特點

1.1復雜性

房地產企業(yè)的主要業(yè)務是房地產的開發(fā)與建設，這就使房地產項目涉及到了多個方面，如：土地購買、房屋建設、環(huán)境規(guī)劃、市政設施、交通道路等，而房地產項目在施工建設周期和房屋銷售周期上的時間也較長，這使得房地產會計工作存在多種復雜因素，并且受資金和貸款的限制，會計工作的籌劃、組織、支付、審計、核算也更為復雜，因此必須要建立一套適合房地產企業(yè)自身發(fā)展的會計管理制度。

1.2投入成本高

房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在房地產開發(fā)過程中需要投入較大的資金來保障房地產項目的規(guī)劃、設計、施工、銷售，這也對房地產前期的投入提出了較高的要求，同時會計工作也更傾向于成本管理和資金支付的審核，因此房地產企業(yè)在前期更關注于企業(yè)所持有的現(xiàn)金流。在房地產企業(yè)成本投入過程中，有些資金支付內容是不避免的，如：拆遷費用、市政管網(wǎng)、土地批件等，所以房地產會計要注重房地產的開發(fā)規(guī)模和成本投入的控制與管理。

1.3發(fā)展多元化

新時期下房地產企業(yè)在經濟轉變的過程中，發(fā)展模式也產生了新的變化，并且存在多元化的特征，如：物業(yè)管理、商服管理、租賃管理、旅游項目、影視項目、物流項目、港口業(yè)務等，這使得房地產企業(yè)的會計管理工作也變得更為多元化，因此房地產企業(yè)要結合企業(yè)所開展的具務業(yè)務來制定會計管理制度，并且要注重內部各項目會計工作的合規(guī)性和合法性。

2房地產會計的管理問題

2.1認識不足

房地產企業(yè)在發(fā)展中存在認識不足的想象和趨勢，從經濟發(fā)展格局來看，房地產項目的升值空間和利潤空間正在不斷縮減，因此會計工作也要有明確認識，但現(xiàn)階段各房地產企業(yè)還沒認識到管理模式的弊端，造成對會計工作重視不足，會計人員自身也沒有與經濟發(fā)展模式相適應，使得企業(yè)運行成本和管理成本較高，一旦房產經濟產生下滑，企業(yè)內部的管理成本很難得到有效控制，這也進一步影響到了企業(yè)的健康發(fā)展。

2.2缺乏先進的會計管理制度

房地產項目開展中企業(yè)把工作重心都投入到土地審批、房屋建設、現(xiàn)房銷售上，而沒有對運營資金、成本控制、施工質量、政策法規(guī)進行有效的分析與管理，加之存在工程分包、資金挪用、工程臨時變更等問題，導致房地產項目成本過高，這與缺乏先進的會計管理制度有著直接的關系，并且受預算管理的影響，企業(yè)也存在建設風險和資產負債的問題，嚴重影響到了房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

2.3人才流失問題

房地產企業(yè)缺乏有資質有能力的會計管理人員?，F(xiàn)階段房地產企業(yè)所使用的人才主要以設計人員、施工人員、管理人員為主，企業(yè)缺乏相對專業(yè)的會計管理人員，有部分會計人員懂管理能管理，但受企業(yè)價值和個人效益的影響，導致會計管理人員的流動性非常大。同時，受管理模式的影響，房地產企業(yè)在會計管理人員的培養(yǎng)上也存在缺失，會計人員的能力及素質無法得到提升，這也是房地產企業(yè)會計管理工作無法有效開展的根本問題之一。

3房地產會計的內控問題

3.1內控體系不完善

房地產企業(yè)需要建立相應的內控體系，因房地產開發(fā)所涉及的內容較多，需要對具體業(yè)務及流程進行控制，而會計工作也要深入到內控的各項內容中去，然而現(xiàn)階段房地產企業(yè)沒有重視會計與內控工作的關系，業(yè)務流程繁多、會計信息溝通不暢、支出不透明、審核無手續(xù)等問題層出不窮，這嚴重的影響到了房地產企業(yè)的財務管理，并且部門之間的橫向溝通也較少，形成了財務會計分別獨立的現(xiàn)象，對房地產企業(yè)的經濟效益帶來了較大的影響。

3.2審計缺乏獨立性

房地產企業(yè)內部審計是房地產會計工作質量的根本保障，從房地產企業(yè)管理工作的內容來看，內部審計工作容易受到干預和阻礙，嚴重的影響到了審計工作的獨立性和權威性，這影響到了房地產會計工作的質量和效果?，F(xiàn)階段，房地產企業(yè)的內部審計工作處于起步時期，不少漏洞和問題受其它因素的影響無法得到解決，同時審計人員相對較少，審計監(jiān)督職能無法得到了認可，也影響到了會計工作的有效開展。

4房地產會計的核算問題

4.1會計核算制度不完善

房地產企業(yè)會計核算制度不完善主要體現(xiàn)在收入核算問題上，因房地產企業(yè)具備特殊性，其會計核算所采用的算法和制度沒有相應統(tǒng)一的標準，這造成會計核算困難，主要因素是受預售方式的影響，銷售過程中銷售部門與財務部門存在信息不對稱的問題，并且受稅收的影響較大，銷售過程存在非法偷稅的現(xiàn)象。另外，企業(yè)竣工的監(jiān)督機制存在漏洞，會計帳目也存在混亂的問題，直接影響到了房地產企業(yè)的會計核算工作。

4.2信息披露問題

房地產企業(yè)對外公布的信息存在嚴重不足，有些企業(yè)為了避稅、提高房產價格、維護企業(yè)形象等，采取避重就輕的方式開展信息發(fā)布，這使得會計核算的真實性受到了質疑，通常信息披露不足主要體現(xiàn)在兩個方面：首先是房地產企業(yè)對現(xiàn)金流量的數(shù)據(jù)披露不足，這也使得投資方與經營方的現(xiàn)金數(shù)量產生的較大的差異;其次，對重大金融性風險披露不足，企業(yè)往往不敢對建設周期、現(xiàn)金流量、預售價格進行客觀的披露。

5房地產會計存在問題的主要對策及措施

5.1完善會計制度管理體系

房地產企業(yè)要想從管理要效益，就必須從完善會計制度管理體系著手，根據(jù)企業(yè)自身的經濟實力及技術實力，建立相應的會計管理制度，并形成體系化的管理流程，以此才能夠科學的完善管理制度，提升管理效益。筆者認為完善會計制度管理體系要從資金管理、成本管理、會計核算、預算管理、施工管理、銷售管理著手，把會計制度融入到經營與建設中，提高會計管理的工作水平和工作質量，以此來促進企業(yè)的長遠發(fā)展。另外，要注重企業(yè)會計的崗位職責，要實現(xiàn)相互監(jiān)督、職務分離、等級審批等制度，確保財務工作的科學性和嚴謹性。

5.2強化審計監(jiān)督工作

房地產企業(yè)審計監(jiān)督工作對會計有著指導和促進的作用，因此應強化會計的審計與監(jiān)督，筆者認為主要以三項內容為主：首先，要加強對房地產企業(yè)內部會計工作的監(jiān)督與管理，強化對各項支出費用的審核;其次，要落實監(jiān)督責任機制，把具體的監(jiān)督事項及內容做出明確的劃分，主要責任落實到人，全面的避免人為因素的風險，提高會計工作的質量;再次，要開展定期的會計內審工作，減少舞弊與挪用現(xiàn)象的發(fā)生，提高企業(yè)資金的有效利用與流通。

5.3強化會計核算的分析

會計核算是房地產企業(yè)管理的重要內容，同時也是會計工作有效性的真實體現(xiàn)，因此在房地產項目管理中要強化會計核算的分析，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略及項目的具體內容，展開會計核算分析工作。會計核算分析工作要能夠對具體項目的市場前景、投入規(guī)模、施工周期、成本支出、效益來源進行客觀的預測，一旦發(fā)現(xiàn)問題可以及時的進行優(yōu)化和整改，并且要注意核算分析后數(shù)據(jù)信息的價值，要夠通過數(shù)據(jù)來指導項目的發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。另外，要注重房地產行業(yè)的市場變化，利用會計核算來引導和預測企業(yè)利潤的變化，為企業(yè)發(fā)展提供有效的保障。

參考文獻

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作者簡介：王純榮（1975，06-），女，遼寧省蓋州市人，本科，會計師，研究方向：財務管理。