不動(dòng)產(chǎn)登記代理人制度建設(shè)探討

張錫芳

摘要：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人制度建設(shè)，本研究主張從明確中介執(zhí)業(yè)范圍、統(tǒng)一登記人員資格、整合代理人考試、明確協(xié)會(huì)職能等方面入手，提出不動(dòng)產(chǎn)登記代理人立法框架，從職業(yè)準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)規(guī)則、獎(jiǎng)懲規(guī)則、信用等級(jí)制度等方面規(guī)范和約束從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，最終建立統(tǒng)一的涵蓋土地、房屋、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等的不動(dòng)產(chǎn)登記代理人制度。在職業(yè)資格制度制度整合方面，本研究結(jié)合國(guó)家取消職業(yè)資格許可改為水平評(píng)價(jià)類的背景，提出將土地登記代理人職業(yè)資格與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格合并為不動(dòng)產(chǎn)登記代理職業(yè)資格，歸并到不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)管理。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;代理人;制度;建設(shè)

1.不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)是登記的標(biāo)示物，國(guó)際上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)識(shí)存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是不能移動(dòng)的物，或者移動(dòng)必然毀損其形態(tài)或降低其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)包括土地，土地之上的建筑物和大型設(shè)備等，不能與土地分離的出產(chǎn)物和樹(shù)木等。采行此種觀點(diǎn)的主要是德國(guó)、日本、意大利等大陸法系國(guó)家的民法典。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是依性質(zhì)不可移動(dòng)、依用途不可移動(dòng)、權(quán)利客體不可移動(dòng)、法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。采用此種觀點(diǎn)的主要是法國(guó)和瑞士等國(guó)的民法典，大多數(shù)英美法系國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的界定也類同。

兩種觀點(diǎn)的區(qū)別在于前者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)歸根到底就是特定物，后者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不僅是物，還包括物上之權(quán)利。中國(guó)大陸《物權(quán)法》未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)給予界定，也未區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)范圍。筆者認(rèn)為，遵從中國(guó)法律傳統(tǒng)，不動(dòng)產(chǎn)之界定采用第一種觀點(diǎn)較適宜。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是指專門(mén)的登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更和滅失等事項(xiàng)依據(jù)法定程序記載于專設(shè)的登記簿（或登載于電子登記系統(tǒng)）的法律行為，也是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)物權(quán)制度的重要組成部分。

不動(dòng)產(chǎn)登記必須依法進(jìn)行，一是登記義務(wù)人必須依法向登記機(jī)構(gòu)提出登記書(shū)面申請(qǐng)，提交登記所需的文字與圖件;二是登記機(jī)構(gòu)依法對(duì)登記義務(wù)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查、確權(quán)和在登記簿上進(jìn)行登記。從世界各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐看，普遍的做法是屬地登記，即在一個(gè)登記區(qū)內(nèi)只能由一個(gè)登記機(jī)構(gòu)實(shí)施，同一個(gè)登記區(qū)內(nèi)的登記資料只能由一個(gè)登記機(jī)構(gòu)建檔保存（或一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)電子登記系統(tǒng)）。

3.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員資格管理

此前，國(guó)土部門(mén)作為土地登記機(jī)關(guān)仍然存在土地登記人員持證上崗考試制度，同樣，住建部門(mén)也存在房屋登記官制度。

隨著現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的不斷豐富，對(duì)于專業(yè)的登記代理人也應(yīng)相對(duì)提高有關(guān)知識(shí)要求，特別是針對(duì)以前單一化的業(yè)務(wù)考試?yán)缤恋氐怯洿砣?、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，不動(dòng)產(chǎn)登記代理人的選拔制度要綜合現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記等全方位的知識(shí)進(jìn)行考核。目前，我國(guó)現(xiàn)行法律領(lǐng)域正在實(shí)行法官、檢察官、律師考試三合一的司法考試，不動(dòng)產(chǎn)登記考試也可以此借鑒，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記代理服務(wù)人員進(jìn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記代理服務(wù)人員職業(yè)資格考試，由不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭組織，對(duì)考試合格人員報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)乜荚囋汉税l(fā)考試合格證書(shū)，并向所轄市、縣申請(qǐng)登記備案，同時(shí)頒發(fā)相應(yīng)的資格證明。借鑒司法考試的管理經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)應(yīng)將從事登記的工作人員資格和登記代理人資格進(jìn)行整合、統(tǒng)一管理，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理機(jī)制相銜接，統(tǒng)一規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員管理，從而為建立成熟穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)登記代理人制度奠定基礎(chǔ)。

4.整合不動(dòng)產(chǎn)登記代理人資質(zhì)管理

目前，我國(guó)土地的登記代理人資格雖然取消了行政許可和準(zhǔn)入認(rèn)定，但還是保留了水平評(píng)價(jià)，通過(guò)全國(guó)統(tǒng)考形式，取得《土地登記代理人職業(yè)資格證書(shū)》并經(jīng)登記備案。取得土地登記代理人職業(yè)資格不僅是從事土地登記代理業(yè)務(wù)和設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的必要條件，也是衡量登記代理中介是否具備代理實(shí)力的主要依據(jù)。目前，由人事部、國(guó)土資源部共同負(fù)責(zé)全國(guó)土地登記代理人職業(yè)資格制度的組織實(shí)施工作，中國(guó)土地登記代理人協(xié)會(huì)與土地估價(jià)師負(fù)責(zé)職業(yè)資格的后續(xù)監(jiān)管工作。

通過(guò)明確不動(dòng)產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格考試制度，建立不動(dòng)產(chǎn)登記代理人水平評(píng)價(jià)類職業(yè)資格制度，面向全社會(huì)提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)專業(yè)人員能力水平評(píng)價(jià)的服務(wù)，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書(shū)制度統(tǒng)一規(guī)劃。不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格可以分為一般性不動(dòng)產(chǎn)登記代理人和高級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人，實(shí)行統(tǒng)一考試的水平評(píng)價(jià)模式。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人能力水平評(píng)價(jià)并取得職業(yè)資格證書(shū)的人員，表明其已具備從事土地及地上房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)登記代理相應(yīng)級(jí)別專業(yè)崗位工作的職業(yè)能力和水平，納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格制度進(jìn)行規(guī)范。

5.明確不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)協(xié)會(huì)管理職能

5.1職業(yè)資格考試

協(xié)會(huì)組織成立考試專家委員會(huì)，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標(biāo)準(zhǔn)?？荚嚦煽?jī)實(shí)行周期的滾動(dòng)管理辦法。不動(dòng)產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)資格考試為水平評(píng)價(jià)類，考試合格由中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)頒發(fā)人力資源社會(huì)保障部、國(guó)土資源部監(jiān)制，由中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)加蓋公章頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格證書(shū)》。

5.2職業(yè)資格管理制度

不動(dòng)產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格證書(shū)實(shí)行統(tǒng)一管理制度，具體登記服務(wù)工作由中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)牽頭負(fù)責(zé);中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)定期向社會(huì)公布不動(dòng)產(chǎn)登記代理人資格證書(shū)的登記情況，建立持證人員的誠(chéng)信檔案，為用人單位提供取得不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)代理人資格證書(shū)人員信息的查詢服務(wù);取得不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)代理人資格證書(shū)的人員，應(yīng)自覺(jué)接受中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)的自律性管理，其在工作中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或者職業(yè)道德，造成不良影響的，由中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)取消其登記資格，并依法收回其職業(yè)資格證書(shū)。取得不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)代理人資格證書(shū)的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育有關(guān)規(guī)定，參加繼續(xù)教育，不斷更新專業(yè)知識(shí)，提高職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。原取得的土地登記代理人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格證書(shū)，應(yīng)參加繼續(xù)教育后，換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格證書(shū)。

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