設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性探討

璩家平

摘要：現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與日俱增，發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)開發(fā)作為投資主體的重要組成部分，參與城市居住區(qū)、商務(wù)寫字樓等樓宇的建設(shè)，從而促進(jìn)城市總體規(guī)劃的實(shí)施。而項(xiàng)目的設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中也起著舉足輕重的作用，也成為了房地產(chǎn)開發(fā)是否成功的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。在現(xiàn)實(shí)生活和工作中，房地產(chǎn)開發(fā)和規(guī)劃取決于的因素有很多，所以，建設(shè)規(guī)劃的工作會較為復(fù)雜和富有邏輯。而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，若想要實(shí)現(xiàn)各個領(lǐng)域的規(guī)范整合，設(shè)計管理就是必不可少的要求和步驟，其可以保證開發(fā)工作的進(jìn)度和順利度，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)在各方面的發(fā)展均衡^[1]。文章介紹了房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理的現(xiàn)狀和重要性，針對房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理現(xiàn)狀給予分析，提出問題并提出解決問題的方法，并總結(jié)管理模式的內(nèi)容，為我國企業(yè)單位及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貢獻(xiàn)力量，提高我國房地產(chǎn)開發(fā)的效用性。

關(guān)鍵詞：設(shè)計管理;房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);重要性

1 前言

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)在國民基本生活中所占的比例越來越重，而項(xiàng)目的設(shè)計管理很大程度上可以減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的失誤和問題點(diǎn)，充分合理地運(yùn)用設(shè)計管理可很大程度上提高資源配置，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)想在頻繁競爭的市場中獲得利潤，首當(dāng)其中的條件之一就是增強(qiáng)對管理，而設(shè)計管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中過程中占比很大，其重要性直接影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成果是否成功。

2 房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目管理的重要性

管理和設(shè)計是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中在各個領(lǐng)域都經(jīng)常使用的詞匯，并且也成為了企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的重要組成部分。設(shè)計指的是通過規(guī)劃和設(shè)想通過視覺傳遞、設(shè)計方案等途徑解決問題的活動過程^[2]。它包括計劃、構(gòu)思、視覺傳達(dá)方式和計劃通過傳達(dá)后具體應(yīng)用的核心內(nèi)容。而管理，是由有組織、有計劃地指揮、協(xié)調(diào)、控制等要素組成的活動過程，其基本職能包括決策、領(lǐng)導(dǎo)、調(diào)控幾個方面。而設(shè)計管理是一個對視覺傳達(dá)、環(huán)境設(shè)計、廣告設(shè)計等設(shè)計活動中，被充分運(yùn)用并合理化的一種活動過程。且還應(yīng)和其他管理功能一同協(xié)調(diào)，同時設(shè)計管理者在設(shè)計管理過程中也要扮演很多角色，所以需要專業(yè)性強(qiáng)、負(fù)責(zé)任的管理者來擔(dān)當(dāng)設(shè)計管理師。

2.1 前期階段中設(shè)計管理的必要性

最開始由設(shè)計管理人員分清施工開發(fā)土地的性質(zhì)后，明確的判定此開發(fā)工程的建設(shè)用地。同時負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的前期工作人員應(yīng)將用地周圍的環(huán)境、場地規(guī)劃、交通路況等情況與涉及管理人員進(jìn)行講述商議，共同對場地進(jìn)行合理的、符合實(shí)際情況的規(guī)劃，從而得出最后項(xiàng)目的可行性評估報告^[3]。

2.2 總歸化階段中項(xiàng)目管理的重要性

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計的時候，因設(shè)計管理階段對開發(fā)工程項(xiàng)目明確清楚的重要性的原因，要格外的重視。要確定具體的實(shí)際情況和項(xiàng)目的目標(biāo)，施工過程中的設(shè)計圖和工程自身的特點(diǎn)及其有利、不利影響設(shè)計管理人員了解清楚要清楚，計劃實(shí)施監(jiān)督方案的資源配置和審核，設(shè)計管理人員通弄過內(nèi)部商討提出高效率的管理措施模式。

2.3 開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度程度管理中設(shè)計管理中的重要性

一個開發(fā)項(xiàng)目得施工期限取決于工程審批到正式完工的期限，所以設(shè)計管理在這個過程中起到優(yōu)化性作用。其開發(fā)項(xiàng)目的總體設(shè)計方案的進(jìn)度決定了施工方案可以在規(guī)定時間內(nèi)被實(shí)行，并且為了接下來的每一步實(shí)施方案可以按時按質(zhì)的順利進(jìn)行，就要制定系統(tǒng)、詳細(xì)的設(shè)計管理規(guī)劃，明確標(biāo)出對技術(shù)和實(shí)際操作性的具體要求，及時與與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的企業(yè)或單位溝通，避免設(shè)計管理中的誤差出現(xiàn)。

2.4 房地產(chǎn)設(shè)計管理中的成本管理至關(guān)重要

在開發(fā)項(xiàng)目開始之前，為了減少開展開發(fā)項(xiàng)目的總體預(yù)算，一定要重點(diǎn)重視優(yōu)化項(xiàng)目方案，優(yōu)化統(tǒng)籌項(xiàng)目預(yù)算，提前預(yù)知項(xiàng)目開發(fā)過程中可能產(chǎn)生超出預(yù)算的情況，并予以重視，避免這些情況的產(chǎn)生^[4];要按照項(xiàng)目設(shè)計方案中體現(xiàn)的用料方案用料，避免所用材料超出預(yù)算或質(zhì)量低于項(xiàng)目設(shè)計中規(guī)定的用料質(zhì)量。如果出現(xiàn)需要調(diào)整設(shè)計方案的情況，要及時更新，設(shè)計新的開發(fā)方案，重新計算項(xiàng)目成本、預(yù)計開支等，謹(jǐn)防超支、無計劃的情況出現(xiàn)。

2.5 開發(fā)項(xiàng)目中的技術(shù)交底工作中設(shè)計管理的重要性

為了保證項(xiàng)目開發(fā)合同中的特殊要求得以滿足，在保持自己的設(shè)計理念的同時，也要保證外觀設(shè)計的合理性，只有合理的設(shè)計方案，才會避免對技術(shù)交底工作產(chǎn)生不良影響。所以要求要結(jié)合項(xiàng)目周邊環(huán)境情況、交通情況、地理、天氣等情況進(jìn)行考量。報價部分要謹(jǐn)慎評估，計算出合理報價，同時時所用材料物盡其用，減少其浪費(fèi)現(xiàn)象。并且要與投標(biāo)企業(yè)、單位做好密切溝通，努力實(shí)現(xiàn)效益最大化、實(shí)現(xiàn)共贏。為了保證技術(shù)交底工作的效率和準(zhǔn)確性，切忌用口述形式進(jìn)行交底工作，要以文字書面形式進(jìn)行技術(shù)交底，保障施工過程中的每項(xiàng)操作技術(shù)的要點(diǎn)清晰明確，有據(jù)可依。

2.6 開發(fā)項(xiàng)目的施工設(shè)計圖中設(shè)計管理的重要性

在一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造實(shí)施的過程中，施工設(shè)計圖是最為基礎(chǔ)也是最為重要的，所以要謹(jǐn)慎地進(jìn)行項(xiàng)目技術(shù)交底，是施工質(zhì)量得以保障。在施工設(shè)計圖進(jìn)行兩次修改之后、施工開工之前，準(zhǔn)備工作要做到盡可能的全面、細(xì)致，合理設(shè)計至關(guān)重要的項(xiàng)目外觀等部分^[5]。分析項(xiàng)目內(nèi)部的結(jié)構(gòu)和使用性能，確保設(shè)計的實(shí)用性達(dá)到最佳。及時協(xié)調(diào)與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃部門，及時溝通跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度。

3 現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的設(shè)計管理問題的淺析

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計管理工作是整個開發(fā)工程中非常重要的一個部分，自始至終貫穿了整個工程開發(fā)項(xiàng)目，其中包含工程預(yù)算、工程建設(shè)、工程整合等在開發(fā)工程開始至結(jié)束的一系列過程中的實(shí)施應(yīng)用的管理措施，足以看出在房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)計管理工作舉足輕重的重要性。對房地產(chǎn)開發(fā)本身來說，在進(jìn)行居住區(qū)域設(shè)計管理的時候，要綜合全社會房地產(chǎn)開發(fā)的整體發(fā)展趨勢，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)選址所在地的實(shí)際情況，遵守相關(guān)規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)，才可保障房地產(chǎn)開發(fā)的效益性和嚴(yán)謹(jǐn)性?，F(xiàn)如今中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目高速發(fā)展，雖在中國范圍內(nèi)發(fā)展迅速、效益頗多，但與其他部分發(fā)達(dá)國家相比，其效益簡直微乎其微，在我國房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的同時，國外的房地產(chǎn)企業(yè)利用充分的地理?xiàng)l件優(yōu)勢和運(yùn)營合理的管理體系，與國內(nèi)相比發(fā)展的更加快速準(zhǔn)確?；诖嗽?，我國的房地產(chǎn)企業(yè)為了早日減小和發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)企業(yè)根本上的差距，目前最可取的方法是提高我國在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)程中，對設(shè)計管理工作實(shí)施質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，具體可以分成以下兩點(diǎn)分析^[6]。

因?yàn)楝F(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目眾多，所以企業(yè)除了保障自身的運(yùn)營情況外，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭壓力也非常大。所以在又想降低前期成本投入，又想規(guī)劃建造出品質(zhì)達(dá)標(biāo)、設(shè)計模式優(yōu)秀的項(xiàng)目是有一定難度的?，F(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不只來源于占有優(yōu)勢的區(qū)位、地段，更來源于人性化的戶型設(shè)計，更舒適的居住環(huán)境，更用心的銷售細(xì)節(jié)，品質(zhì)附加值和環(huán)境舒適度等。而其中房地產(chǎn)設(shè)計管理者根據(jù)開發(fā)商的已有地來進(jìn)行優(yōu)化管理，減少開發(fā)報建設(shè)計周期及施工時間，快速開盤買樓，從而回籠資金。設(shè)計管理者精心策劃，合理設(shè)計，對于建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約投資資金，縮短項(xiàng)目工期，提高開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益起著關(guān)鍵性的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計管理之前，要提前制定計劃，設(shè)計管理者一定要充分考慮市場因素及項(xiàng)目選址地結(jié)構(gòu)的需求，結(jié)合圖紙、現(xiàn)場實(shí)況等情況進(jìn)行開發(fā)設(shè)計，并保障設(shè)計院圖紙的質(zhì)量，圖紙質(zhì)量過關(guān)可以使前期材料成本的投入和后期返工修復(fù)的時間大大減少。并且在設(shè)計管理的時候應(yīng)對項(xiàng)目現(xiàn)場提供現(xiàn)場服務(wù)，即及時提供給開發(fā)商所需的報建資料;提供和核對營銷資料，以防小業(yè)主投訴從而造成品牌事件;對工程現(xiàn)場提供服務(wù)可以避免出錯返工等情況發(fā)生，可以節(jié)約施工工期，確保按時開盤和交樓。并且設(shè)計管理人員需要對此片區(qū)的地產(chǎn)市場未來的發(fā)展進(jìn)行盡可能完整的宏觀預(yù)測，來保證設(shè)計開發(fā)的項(xiàng)目的使用年限和使用程度^[7]。從我國現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的實(shí)際情況來看，部分房企普遍眼光狹窄，對市場長期發(fā)展考慮不足，所構(gòu)建的樓房使用期限不長，問題偏多，對后期的管理和修復(fù)也帶來了不少的麻煩，既浪費(fèi)了大量的建筑材料，又花費(fèi)了大量資金。為避免現(xiàn)如今房地產(chǎn)項(xiàng)目的劣勢的出現(xiàn)，設(shè)計管理要謹(jǐn)慎為之。

4 結(jié)語：

綜上所述，改革開放以來，中國隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇范圍越來越廣泛，前景越來越好，而人們的思想也隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展而產(chǎn)生了巨大的轉(zhuǎn)變。在當(dāng)今社會中房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時，除了高速發(fā)展的進(jìn)程之外，也存在著許多挑戰(zhàn)和應(yīng)快速解決的問題，再競爭愈演愈烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的價值會受到各個方面因素的影響。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，還有諸多房地產(chǎn)行業(yè)正在積極地參與競爭。而及時解決發(fā)現(xiàn)的問題是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在諸多房地產(chǎn)企業(yè)中獲得一席之地的首要目標(biāo)^[8]。發(fā)現(xiàn)問題、積極采取措施、及時解決問題，在保持施工質(zhì)量和房產(chǎn)性能的前提下，盡可能的保證開發(fā)設(shè)計滿足消費(fèi)者的購買需求，及時地結(jié)合實(shí)際情況，解決現(xiàn)階段房產(chǎn)開發(fā)過程中各類設(shè)計管理的問題，保障開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計管理匹配消費(fèi)者購買需求，只有這樣在發(fā)現(xiàn)問題、解決問題中不斷的探索、改進(jìn)，才能夠在如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中謀得一席之地，為中國房地產(chǎn)的綜合實(shí)力的貢獻(xiàn)一份力量。

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