關(guān)于土地財(cái)政與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究

梁海瑜

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也在隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷繁榮。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康與否也關(guān)乎著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康與否，做好對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控對(duì)于我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)改革有重大意義。而調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，一般是使用土地政策。所以土地財(cái)政政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控有著萬(wàn)分關(guān)系。而自從2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，也時(shí)不時(shí)發(fā)生中央政府也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大了監(jiān)控力度，所以自從2003年之后，中央政府幾乎每隔幾年就會(huì)出臺(tái)一系列的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相應(yīng)調(diào)控策略。打擊炒房團(tuán)和惡意哄抬房?jī)r(jià)的行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了重拳調(diào)控。

關(guān)鍵詞：土地財(cái)政;房地產(chǎn)市場(chǎng);市場(chǎng)調(diào)控

土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)市場(chǎng)與政府政策的實(shí)施息息相關(guān)，首先政府的財(cái)政收入也有大占比在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得，而且為了彌補(bǔ)基建設(shè)施的財(cái)力不足，土地抵押貸款也是常用的集資手段，所以土地財(cái)政是各地政府的財(cái)政收入之一。但是土地財(cái)政也與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，如果房?jī)r(jià)惡意上漲也會(huì)造成民意沸騰，等諸多后果，所以如何合理規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)需要依靠土地財(cái)政。

1 難以調(diào)控房地產(chǎn)的原因

各地地方政府不單單需要維護(hù)社會(huì)的公平公正，而且也需要追求自身政府利益的最大化，所以雖然需要追隨中央政府的職能，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，但是在職能操作上并不能完全落實(shí)中央政府的政策目標(biāo)，所以我國(guó)也會(huì)存在一些難以調(diào)控房地產(chǎn)的社會(huì)問(wèn)題。

1.1 地方經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系

對(duì)于我國(guó)中央政府而言，抑制過(guò)熱炒房，合理控制房地產(chǎn)投資，做好房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)引導(dǎo)，合理合適的住房消費(fèi)是非常有必要的，因?yàn)榫S護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的發(fā)展，對(duì)于民生而言有重大的幫助，但是作為地方政府，除了考慮以上問(wèn)題，還需要考慮當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)收入在政府地方收入中占有較大的比值。如果過(guò)分扼殺房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)卣?cái)政收入下滑，影響政府的其他政策。而且我國(guó)的地方經(jīng)濟(jì)也在面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改革，因?yàn)楣?jié)能減排的壓力，導(dǎo)致其他工業(yè)發(fā)展受到了一定阻礙，但是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)環(huán)境污染較小，操作也較為方便，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的功效很大。并且一個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈與上千種產(chǎn)品相聯(lián)系。其中包括了建筑建材，金融和裝飾人工等各個(gè)不同的生產(chǎn)類別，都息息相關(guān)。而房地產(chǎn)的投資也對(duì)建筑業(yè)，制造業(yè)，采礦業(yè)和商業(yè)有著促進(jìn)的作用。甚至從我國(guó)GDP增長(zhǎng)的情況來(lái)看，也有相當(dāng)一部分的GDP增長(zhǎng)也是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的，所以房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益與地方政府息息相關(guān)，所以難以輕松的落實(shí)調(diào)控房地產(chǎn)的任務(wù)。

1.2 地方政府的收入來(lái)源

就我國(guó)目前而言，中央掌握著財(cái)政權(quán)，而地方掌握著做事的權(quán)利，所以如何規(guī)劃財(cái)權(quán)與事務(wù)權(quán)，這是地方政府所需要考慮的問(wèn)題之一，而解決地方政府財(cái)政困難的辦法便是大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而繁榮的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會(huì)給地方政府提供充足的財(cái)政收入。通過(guò)相應(yīng)稅收的方式，從各個(gè)行業(yè)例如建筑、采掘，金融等各個(gè)產(chǎn)業(yè)，獲得相當(dāng)部分的稅收，包括通過(guò)土地政策坐收土地租金也可以為地方政府提供相應(yīng)的財(cái)政收入。并且與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的稅務(wù)也是地方稅務(wù)，對(duì)于地方稅收收入增加有著很大的幫助。而且通過(guò)國(guó)有土地出讓的方式，也可以給地方政府增加相應(yīng)的預(yù)算，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的地區(qū)，地方政府往往預(yù)算比較多。并且隨著土地價(jià)格的不斷升高，政府也可以降低融資難度。

1.3 大量社會(huì)資本涌入房地產(chǎn)進(jìn)行投資

由于貨幣通脹程度增加，房地產(chǎn)作為在目前形勢(shì)下規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的主要方式之一，有超過(guò)70%的投資者都認(rèn)為房地產(chǎn)投資較為安全。在目前來(lái)看房產(chǎn)稅并沒(méi)有很完善，有相應(yīng)的缺陷，而房產(chǎn)保有的成本較低，所以社會(huì)各界資本也在涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)炒房現(xiàn)象不斷發(fā)生。房地產(chǎn)不再作為人們居住的地方，而是變成了一種在市面上不斷流通的資產(chǎn)。面對(duì)市場(chǎng)資本加速涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的威脅下，中央政府也通過(guò)稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。但是如果僅僅依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)，不通過(guò)相應(yīng)的政策來(lái)進(jìn)行約束很難達(dá)到真正規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)。

1.4 保障性住房建設(shè)緩慢

而且自從2000年以來(lái)，農(nóng)村向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移數(shù)量加大，大批農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，導(dǎo)致了城鎮(zhèn)住房不斷稀缺，而大規(guī)模的農(nóng)村進(jìn)城人員極大的增加了住房的剛性需求，并且由于城市土地的稀缺性，住房也作為一種公共產(chǎn)品并不能通過(guò)市場(chǎng)輕輕松松解決。在目前市場(chǎng)的極大的供需矛盾下，我國(guó)目前也在加緊建設(shè)保障性住房，但是由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)保障供給嚴(yán)重不足。而且地方政府對(duì)于保障性住房也缺乏建造動(dòng)力，因?yàn)檫@會(huì)對(duì)地方政府的財(cái)政收入和既得利益帶來(lái)相應(yīng)的影響。首先建造相應(yīng)的保障性住房，也需要花費(fèi)大量的地方政府財(cái)力，而建設(shè)完保障性住房之后，又會(huì)對(duì)地方政府的財(cái)政收入造成極大影響，所以這嚴(yán)重的阻礙了保障房政策的順利實(shí)施。地方政府還要承擔(dān)相應(yīng)的教育，衛(wèi)生，公共設(shè)施，科技，國(guó)防等多項(xiàng)支出，財(cái)力也相當(dāng)緊張。并且大量的保障性住房涌入市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)沖擊，導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落，容易產(chǎn)生相關(guān)的社會(huì)問(wèn)題。

2 由土地財(cái)政政策來(lái)增加房地產(chǎn)調(diào)控效力

由目前情況而言，各地都有土地財(cái)政問(wèn)題存在。地方政府的收入嚴(yán)重依賴土地收入，這種收入格局導(dǎo)致了中央政府難以完整的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。而如何讓調(diào)控政策真正的發(fā)揮作用，確保宏觀調(diào)控設(shè)施落實(shí)到位，就必須深化地方政府，財(cái)稅體制改革。扭轉(zhuǎn)了過(guò)去憑借房地產(chǎn)生財(cái)?shù)木置妗?/p>

2.1 對(duì)于政府的財(cái)政關(guān)系進(jìn)行合理配置

自從進(jìn)行分稅制改革之后，地方政府的財(cái)政收入并不穩(wěn)定，而且缺少獨(dú)立的主體收稅稅種，主要依靠中央的財(cái)政預(yù)算和總體稅收來(lái)承擔(dān)財(cái)政預(yù)算。而地方政府的財(cái)政支出責(zé)任比也比較高，而且在目前情況來(lái)看許多地方的地方政府財(cái)政收入過(guò)程中難以保障穩(wěn)定的財(cái)政資源，所以房地產(chǎn)作為一項(xiàng)高稅收收入的產(chǎn)業(yè)，而且也是可以提供相應(yīng)預(yù)算與資金的產(chǎn)業(yè)，地方政府相當(dāng)青睞。

而改變這一情況的方法之一便是合理分配地方財(cái)政，改善各地地方政府財(cái)力不足的狀況，降低地方政府融資的風(fēng)險(xiǎn)，首先對(duì)于中央政府與地方政府的財(cái)政關(guān)系，應(yīng)該做出適當(dāng)改革與修正，減輕地方政府財(cái)政收入的負(fù)擔(dān)。其根源之一便要加大對(duì)地方政府的資金注入，幫助地方政府在籌集資金的時(shí)候減小壓力，并且適當(dāng)減輕地方政府的負(fù)擔(dān)，完善支付制度，加大中央財(cái)政的支出責(zé)任。這樣才能合理的配置地方政府的財(cái)政收入[1]。

2.2 做好地方稅制改革，逐漸規(guī)范地方財(cái)政收入

由于地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)于依賴，并且地方政府長(zhǎng)期也憑借以地生財(cái)?shù)亩唐谛袨椴⒉痪哂锌沙掷m(xù)性，作為中央政府而言，則需盡快規(guī)范化地方政府的財(cái)政收入，形成穩(wěn)定完善且又可靠的地方財(cái)政收稅收收入。而根據(jù)其他國(guó)家而言，英國(guó)，法國(guó)，加拿大，美國(guó)都以房產(chǎn)稅作為政府財(cái)政收入。而這種房產(chǎn)稅可以規(guī)范地方政府的財(cái)政收入穩(wěn)定地方的稅收來(lái)源。

據(jù)目前我國(guó)居民住宅面積總量來(lái)看，增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，而開(kāi)征保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的條件已經(jīng)充足。自從2000年以來(lái)到現(xiàn)在我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快，住房面積保有量也在不斷上升。在如此龐大的房地產(chǎn)保有量的基礎(chǔ)上，我國(guó)可以使用保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)收入，進(jìn)一步穩(wěn)定而規(guī)范的增加地方政府的收入，擺脫對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，進(jìn)一步增加中央政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的掌控力[2]。

2.3 土地出讓制度也需改革

目前城鎮(zhèn)土地基本收歸國(guó)有，而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)則依賴于傳統(tǒng)的澳元土地公有制，為了保證土地的供應(yīng)量，政府壟斷了城鎮(zhèn)土地的一級(jí)市場(chǎng)，集體產(chǎn)權(quán)土地不可以直接上市。而在以往的土地征收補(bǔ)償中，往往土地征收補(bǔ)償款過(guò)低難以保障農(nóng)民利益，并且在農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)土地的過(guò)程中，土地升值巨大，政府可以從中賺取巨額差價(jià)。而收取豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，卻對(duì)于土地出讓金的使用，在三農(nóng)政策的比例上也相對(duì)較低。這既沒(méi)有維護(hù)農(nóng)民的既得利益，也容易引發(fā)社會(huì)矛盾，所以必須要提高農(nóng)村土地集體產(chǎn)權(quán)地位，允許農(nóng)村土地直接上市，從而維護(hù)倍增土地的應(yīng)得利益，這樣可以減少農(nóng)民的損失，維護(hù)失去土地農(nóng)民的合法利益[3]。

2.4 增加住房供給量，緩解剛性購(gòu)房壓力

住房對(duì)于人們而言是剛性需求，因?yàn)闆](méi)有住房人們就很難保證安全穩(wěn)定的生活環(huán)境，而一旦擁有穩(wěn)定的住房，可以極大的提升人們的幸福感。目前在于城市人口住房問(wèn)題，很難依靠傳統(tǒng)市場(chǎng)解決，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商豐臺(tái)住房?jī)r(jià)格導(dǎo)致大量的商品房增值，增加了我國(guó)中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)。這也會(huì)極大地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)向不良市場(chǎng)中轉(zhuǎn)變。穩(wěn)定房地產(chǎn)供給量，從根本上平衡人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，促使房?jī)r(jià)理性回歸，才是保障健康良性房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本措施[4]。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與否與中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康與否息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定程度也決定了中國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定程度。作為經(jīng)濟(jì)好壞的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要進(jìn)行規(guī)范穩(wěn)定的發(fā)展，而從根本上解決房地產(chǎn)問(wèn)題，必須要依靠土地財(cái)政政策。

參考文獻(xiàn)：

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