試論現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展策略

劉貴榮

摘要：今年下半年以來，我國各地樓市出現(xiàn)了成交量和價格都下降的趨勢。文章介紹了現(xiàn)價段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，認(rèn)為雖然國家對房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進(jìn)行中，但房地產(chǎn)開發(fā)的供需矛盾依然突出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還存在著一些問題。筆者認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展是穩(wěn)定我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不二選擇，所以政府相關(guān)部門應(yīng)該積極采取有效措施，從而有效推進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：成交量; 調(diào)控矛盾;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);可持續(xù)發(fā)展

近一段時間以來，特別是2019年下半年以來，經(jīng)過前一個階段的價格上漲和成交量火爆等現(xiàn)象后，我國各地樓市出現(xiàn)了成交量和價格都下降的趨勢?？梢哉f，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。造成這一現(xiàn)狀的原因，有外部不確定因素，也有階段性發(fā)展的規(guī)律因素。這在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。為維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的合理健康發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展局面，有必要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找相應(yīng)的對策。

1 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，與人民群眾的生活也息息相關(guān)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，不僅能夠切實(shí)保障人民對住房的需求，而且對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的保障作用。另外，房地產(chǎn)作為國家的重要產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展在一定程度上影響我國的金融市場。房地產(chǎn)市場一旦發(fā)展受阻，就會波及到整個金融市場。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，也對人民群眾的幸福生活起到保障性的作用。除此以外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，能避免房地產(chǎn)市場大起大落，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，從而確保國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

2 現(xiàn)價段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 國家對房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進(jìn)行中

近年來，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直高度重視。作為國家國民經(jīng)濟(jì)中最重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢一直備受政府部門關(guān)注?？梢哉f，最近三四年來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一直都在進(jìn)行中。

2017年我國三四線城市面臨著高庫存之累，隨后，在國家不到一年時間的調(diào)控下，三四線房地產(chǎn)庫存快速去化，房價隨之上行。2018年經(jīng)過國家一系列的調(diào)控，在限售、限購、限貸、限價、限商等多重限制下，使得房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)穩(wěn)定，房價上漲趨勢得到遏制。

2019年，住建部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，堅持“房住不炒”的定位沒有變。房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房市大起大落。而在貨幣政策上，國家實(shí)行寬松政策，從2017年的“去杠桿”到2019年的整體基調(diào)偏寬松，可看出國家樓市基調(diào)調(diào)控是根據(jù)環(huán)境的變化而變化的，因而政府相關(guān)部門要時刻關(guān)注房地產(chǎn)變化，加大力度進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)的供需矛盾突出

一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)目前普遍受到各大房地產(chǎn)商的青睞。一方面是我國人口主要集中在東部沿海地區(qū)和部分特大城市，這些城市有剛性的改善型需求，因此開發(fā)風(fēng)險比較低;另一方面，一二線城市因為房價過高導(dǎo)致人口將向大城市集中，但是目前中國的土地資源的稀缺性滿足不了這種需求，因為國家收緊了一線城市的供地規(guī)模，這就使得土地供給與需求產(chǎn)生了明顯的錯位，這種錯位導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)的供需矛盾突出，對房地產(chǎn)商來說，拿地成為了頭等大事。

相對一二線城市，一些中小城市特別是縣城近年來也受到了一些小型房地產(chǎn)公司的青睞。大批房屋被開發(fā)，但縣城人員流動性差，市民購買能力差，導(dǎo)致很多樓房閑置。這樣的情況下，商品房的價格仍然居高不下，導(dǎo)致房屋空置的同時，一部分剛性需求者卻買不起房的矛盾現(xiàn)狀。房屋的空置，也給房地產(chǎn)公司造成了資金壓力，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略分析

3.1 落實(shí)制定房地產(chǎn)稅立法

去年的政府工作報中提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。房地產(chǎn)稅最大的意義在于控制預(yù)期，推出房地產(chǎn)稅的本意，是為了緩解地方財政壓力，替代即將枯竭的土地財政，從而厘清中央與地方之間的財稅關(guān)系，在大多數(shù)一二線城市，土地資源開發(fā)力度過大，新增土地資源嚴(yán)重不足，不少地方已經(jīng)進(jìn)入存量房交易時代，這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產(chǎn)稅的重要性越來越突出;同時，隨著減稅降負(fù)成為常態(tài)，從中央到地方，財政收入無疑都將受到影響，而落實(shí)房地產(chǎn)稅法對抑制投機(jī)型需求以及穩(wěn)定全國房地產(chǎn)市場起到積極的作用。

3.2 加大房地產(chǎn)市場秩序整頓

為確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行，地方政府要加大房地產(chǎn)市場秩序整頓，遏制投機(jī)炒房現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)違法違規(guī)行為一律進(jìn)行嚴(yán)懲。另外要積極建立與完善房地產(chǎn)信用檔案，整頓不良信用房地產(chǎn)企業(yè)，確保房地產(chǎn)競爭的公平與規(guī)范，加大信息的搜集能力和分析能力，對違法交易的房地產(chǎn)中介及時整治，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行。

3.3 深化土地制度改革

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的供給平衡，就要深化土地制度改革，調(diào)整城市土地供應(yīng)不足現(xiàn)象，國家政府要針對當(dāng)前城市人口的規(guī)模與開發(fā)需求進(jìn)行土地改革調(diào)整，將土地資源與市場需求聯(lián)系起來，達(dá)到優(yōu)化土地資源配置的目的，通過土地改革給予農(nóng)民處理土地的權(quán)利，能夠讓農(nóng)民更方便進(jìn)城。與此同時，中國應(yīng)該發(fā)展大城市群以此吸納更多人口。只有通過增加土地供應(yīng)提供更為便宜的住房，才能讓更多的人融入城市，落戶城市，以此提升中國經(jīng)濟(jì)整體效率。不過我們當(dāng)前的土地與城市政策，因為一二線城市過高的房價，阻礙了這一進(jìn)程，因而地方政府要解決好房價過高這一問題。

3.4 重視風(fēng)險管控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資是一項高風(fēng)險項目，因而要重視風(fēng)險管控，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，過于依賴銀行借貸，因而一旦融不到資，導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題的風(fēng)險。因而政府要建立暢通的多樣化融資渠道，融資渠道多樣化能維持資金鏈斷裂風(fēng)險。另外房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險管理時，一定要遵循可持續(xù)的發(fā)展觀，用全局的眼光把握市場。

4 結(jié)語

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展是穩(wěn)定我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的不二選擇。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的一些矛盾和問題，政府相關(guān)部門應(yīng)該積極采取有效措施，抓好措施落實(shí)，有效推進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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