財(cái)務(wù)分析視角下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析

王劍

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)分析? 房地產(chǎn)? 項(xiàng)目可行性

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)具有資本密集以及周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)于項(xiàng)目操作過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)控制提出了很高的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項(xiàng)目決策的過程中做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)工作是必要的，是能夠盡可能的降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。財(cái)務(wù)分析是投資項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)過程中通常采用的重要方式，其往往能夠較為量化和直觀的顯示出目標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期潛在風(fēng)險(xiǎn)，或者能夠在多個(gè)類似項(xiàng)目中找到更加具有經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)平衡的科學(xué)選擇。但是在房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)的過程中，對(duì)于財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用整體上還存在一些問題和不足，最終的分析評(píng)價(jià)效果也達(dá)不到預(yù)期。鑒于此，我們將基于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)分析方式進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析的現(xiàn)狀及問題，有針對(duì)性的提出一些措施建議，以期能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目可行性分析的優(yōu)化和提升。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資可行性分析運(yùn)用財(cái)務(wù)分析的現(xiàn)狀及問題

（一）財(cái)務(wù)分析的機(jī)制建設(shè)相對(duì)落后，要件地位不明顯

雖然財(cái)務(wù)分析已經(jīng)成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資可行性分析時(shí)常用的方式之一，在最終的可行性評(píng)估報(bào)告中，財(cái)務(wù)分析也是必要的一個(gè)板塊內(nèi)容之一。但是在實(shí)際操作中，特別是在一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的可行性分析過程中，財(cái)務(wù)分析的機(jī)制建設(shè)還相對(duì)滯后，主要體現(xiàn)在財(cái)務(wù)分析的環(huán)節(jié)相對(duì)后置，在某些項(xiàng)目投資決策中，非財(cái)務(wù)因素起到?jīng)Q定性作用，企業(yè)相關(guān)部門或者人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析之前，該項(xiàng)目的最終決定已經(jīng)做出，此時(shí)的財(cái)務(wù)分析僅僅起到了補(bǔ)充資料要件的目的。在此情況下的財(cái)務(wù)分析，其要件地位明顯不足。

（二）財(cái)務(wù)分析的方式相對(duì)單一，對(duì)于具體項(xiàng)目缺乏針對(duì)性

在項(xiàng)目投資可行性分析過程中，內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值是必要的兩個(gè)指標(biāo)，這也是眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)分析過程中作用的指標(biāo)。指標(biāo)本身沒有問題，但是僅僅依賴這兩個(gè)指標(biāo)便是問題所在。同時(shí)，在該模型或者指標(biāo)的測(cè)算過程中，對(duì)于一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算和應(yīng)用的針對(duì)性還不夠強(qiáng)。例如在凈現(xiàn)值計(jì)算過程中，不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于折現(xiàn)率的選擇往往是不同的，這和企業(yè)的融資成本、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、預(yù)期效益等等密切相關(guān)。又比如在進(jìn)行折現(xiàn)率估計(jì)的時(shí)候，參照模型的選擇也需要根據(jù)具體情況來進(jìn)行，而不是隨意的選擇資本資產(chǎn)定價(jià)模型或者戈登模型等等。針對(duì)性不強(qiáng)也是導(dǎo)致實(shí)際的可行性分析效果不佳的重要原因。

三、財(cái)務(wù)分析視角下房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升項(xiàng)目投資可行性分析的對(duì)策建議

（一）建立完善項(xiàng)目投資可行性分析中財(cái)務(wù)分析機(jī)制，提升要件地位

基于財(cái)務(wù)視角，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化提升其項(xiàng)目投資可行性分析的實(shí)際效果和效率，首要的是要建立和完善相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析機(jī)制。具體來說可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行：一是要通過機(jī)制的建立，能夠明確的規(guī)范財(cái)務(wù)分析介入的觸發(fā)要素，也就是說要明確清楚項(xiàng)目投資分析過程中，什么樣的條件一旦發(fā)生，或者一旦進(jìn)入到哪一個(gè)環(huán)節(jié)或步驟，就應(yīng)該進(jìn)入到適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)分析流程中去。同時(shí)，針對(duì)不同參與方式、不同參與程度的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的介入程度以及分析和結(jié)果呈現(xiàn)視角也是不同的，需要在相關(guān)機(jī)制中做出較為明確的劃分，為后續(xù)的具體工作開展奠定基礎(chǔ)，做到有的放矢。二期要切實(shí)提升財(cái)務(wù)分析在整個(gè)項(xiàng)目投資可行性分析中的要件地位。所謂要件地位，是指在項(xiàng)目決策過程中，財(cái)務(wù)分析的結(jié)論是重要的考慮因素，同時(shí)在最終可行性分析報(bào)告的呈報(bào)中，必須包含有相應(yīng)的必要程度的財(cái)務(wù)分析。以上述兩個(gè)因素為前置要件，才能進(jìn)入到下一步的綜合決策判斷階段，以期能夠徹底杜絕直接跳過財(cái)務(wù)分析而對(duì)項(xiàng)目投資做出最終決策的不良現(xiàn)象。

（二）豐富和完善財(cái)務(wù)分析具體方式，增強(qiáng)具體項(xiàng)目的針對(duì)性

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項(xiàng)目投資可行性分析過程中運(yùn)用的財(cái)務(wù)分析方式的種類、科學(xué)性、效率效果等等因素也會(huì)影響到最終的可行性分析準(zhǔn)確性。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該在財(cái)務(wù)分析方式方面切實(shí)的做好優(yōu)化和提升工作，增強(qiáng)財(cái)務(wù)分析對(duì)于具體項(xiàng)目的針對(duì)性。具體來說可以從以下兩個(gè)方面著手：一是要做好相應(yīng)的技術(shù)提升工作。財(cái)務(wù)分析本質(zhì)上是一項(xiàng)具有相當(dāng)技術(shù)含量的工作，通常來講其不僅僅需要扎實(shí)的財(cái)務(wù)、投資相關(guān)的知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)也需要相應(yīng)的投資分析或者實(shí)操的經(jīng)驗(yàn)積累。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其投資項(xiàng)目類型較為單一，除了傳統(tǒng)的商品房開發(fā)項(xiàng)目外，近年來逐步興起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目類型逐步占據(jù)了越來越大的比重。同時(shí)，商品房開發(fā)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)分析在方式上可能存在較大差異，需要基于不同的項(xiàng)目類型來進(jìn)行有針對(duì)性的財(cái)務(wù)分析。二是要做好相應(yīng)的人才隊(duì)伍建設(shè)。上一點(diǎn)已經(jīng)提及，具有較為扎實(shí)的知識(shí)理論和較豐富的操作經(jīng)驗(yàn)對(duì)于財(cái)務(wù)分析的優(yōu)化來說至關(guān)重要。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著力引進(jìn)同時(shí)具備知識(shí)儲(chǔ)備和執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)的投資分析人員，發(fā)揮其財(cái)務(wù)分析的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)價(jià)值。同時(shí)，在機(jī)制設(shè)計(jì)、方法創(chuàng)新等方面，較高水平的人才也能夠發(fā)揮出預(yù)期的促進(jìn)、帶動(dòng)和優(yōu)化功能。

（三）提升財(cái)務(wù)分析的客觀性，避免主被動(dòng)因素導(dǎo)致的過于理想化

提升財(cái)務(wù)分析的客觀性是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資可行性分析中的關(guān)鍵因素。如果說方式的單一和不優(yōu)化時(shí)導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析不客觀的被動(dòng)因素的話，那么出于特殊目的導(dǎo)致的財(cái)務(wù)分析便是造成財(cái)務(wù)分析不客觀的主動(dòng)因素。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無(wú)論是主動(dòng)因素還是被動(dòng)因素，都應(yīng)該在財(cái)務(wù)分析過程中盡可能的規(guī)避。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下兩個(gè)方面著手：一是要強(qiáng)化執(zhí)行上文所述的財(cái)務(wù)分析機(jī)制，將機(jī)制中具體列示的相關(guān)內(nèi)容切實(shí)的執(zhí)行落地，發(fā)揮預(yù)期的效果;二是要做好相應(yīng)的監(jiān)督工作。這是在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資可行性分析過程中財(cái)務(wù)分析最容易忽略的環(huán)節(jié)之一。監(jiān)督工作的目的在于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)分析過程的合規(guī)。監(jiān)督的方式主要有責(zé)任制的落實(shí)執(zhí)行、交叉復(fù)核等工作流程的設(shè)計(jì)、分析留痕等具體方式的運(yùn)用等等。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好項(xiàng)目投資可行性分析對(duì)于其實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)效益，維持健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。財(cái)務(wù)分析是可行性分析中的核心方式以及必要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升項(xiàng)目投資可行性分析能力和效果的重要切入點(diǎn)?；谪?cái)務(wù)分析視角，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從相關(guān)機(jī)制的設(shè)計(jì)執(zhí)行、相關(guān)方式的豐富完善和監(jiān)督評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)的強(qiáng)化，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和項(xiàng)目類型，有針對(duì)性地采取一系列措施，以期能夠切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的分析決策能力。

參考文獻(xiàn)

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