中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理淺析

賀玲玲

關(guān)鍵詞：小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營過程中客觀存在的，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在項(xiàng)目開發(fā)過程和經(jīng)營過程中計(jì)環(huán)節(jié)眾多且要求繁瑣細(xì)致，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性也存在于各個(gè)環(huán)節(jié)，所有有關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作意義重大。而隨著房地產(chǎn)市場管控的不斷加強(qiáng)和市場競爭的不斷加劇，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到的沖擊更多，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)也更多。所以，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于該類企業(yè)而言是不可推脫或是輕視的工作。

一、中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）資金風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金是企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，尤其對(duì)于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言籌資是必須要面臨的一個(gè)困境，所以說資金管理就顯得尤為重要。而且隨著國家層面相關(guān)監(jiān)管政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在房屋達(dá)到銷售條件時(shí)方可對(duì)外銷售，這樣一來就限制了企業(yè)提前通過預(yù)售來獲取資金的渠道。

總體來說，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是融資風(fēng)險(xiǎn)，由于開發(fā)項(xiàng)目的跨度周期比較長，如果籌集資金的期限或者獲取資金的時(shí)間點(diǎn)不合理，會(huì)造成無法及時(shí)拿到資金或是一定程度上增加企業(yè)的資金成本。也就說不管是項(xiàng)目開發(fā)的前期，還有項(xiàng)目開發(fā)過程中物資的采購以及工程價(jià)款的結(jié)算，到最后的工程清算，還有稅款的清算等都會(huì)涉及到資金。如果企業(yè)無法及時(shí)獲取資金，則會(huì)造成施工周期的延長或者是中斷，給企業(yè)帶來無法估量的風(fēng)險(xiǎn);二是資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，前期的土地獲取成本以及建設(shè)所需要的資金量都是巨大的，如果后期銷售跟不上或者是資金回流不及時(shí)，將會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是致命性的風(fēng)險(xiǎn)，所以說保證資金的流動(dòng)性以及資金的回收，加快資金周轉(zhuǎn)速度是企業(yè)必須關(guān)注的資金工作事項(xiàng)。所以，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)無處不在，存在于企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

雖然表面上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看似業(yè)務(wù)種類比較簡單，但是實(shí)際上開發(fā)企業(yè)在整個(gè)的經(jīng)營過程中會(huì)涉及到多種稅收，當(dāng)然占比較大的主要是土地增值稅和企業(yè)所得稅，但是在具體工作中還會(huì)涉及到印花稅、增值稅以及各種附加等。而且土地增值稅的匯算清繳、還有企業(yè)所得稅的匯算清繳等，都是較為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。

引發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因有多個(gè)方面，首先是政策變化的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻陙韲覝p稅降費(fèi)政策的不斷出臺(tái)，尤其是對(duì)于中小型企業(yè)的優(yōu)惠政策更多，所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)時(shí)關(guān)注稅收政策動(dòng)態(tài)，如果企業(yè)不能夠及時(shí)了解最新的政策，將會(huì)導(dǎo)致稅款繳納出現(xiàn)一定的問題。企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)因素是專業(yè)稅務(wù)人員的缺失，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖膮R算清繳貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，涉及到多項(xiàng)材料的收集，若工作不到位可能會(huì)給企業(yè)造成無法享受優(yōu)惠政策或者是多交稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還有一個(gè)因素就是合作單位引發(fā)的一些相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹献鏖_發(fā)也是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所經(jīng)常采用的模式之一，但是如果合作方無法提供正常合規(guī)類的發(fā)票，或者說是由于合作方管理不規(guī)范無法提供專用發(fā)票，會(huì)給企業(yè)帶來無法抵扣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給成本管控帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，所謂的投資風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)就是指企業(yè)所投資項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目之前沒有進(jìn)行充分的現(xiàn)場調(diào)研，沒有進(jìn)行充分的可行性分析，或者是缺乏對(duì)于市場科學(xué)的預(yù)判等，都會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目投資的失敗，或者是未達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)給企業(yè)帶來相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)說到底投資風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的也是資金風(fēng)險(xiǎn)其中的一個(gè)方面，因?yàn)橥顿Y失敗就意味著企業(yè)所投入的資金血本無歸，得不到相應(yīng)的回報(bào)，會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。

二、中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施建議

從上述對(duì)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析來看，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)的影響體現(xiàn)在各個(gè)方面，而且同時(shí)影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素是多種多樣的。所以對(duì)于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，鑒于其資金能力的有限和市場競爭力的受限等特征，開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作勢(shì)在必行且十分重要。這是保障企業(yè)能夠平穩(wěn)運(yùn)行，并且不斷提高獲利能力和償債能力的有效途徑。

（一）將資金管理融入到企業(yè)管理工作各環(huán)節(jié)

其實(shí)中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)歸根結(jié)底都可以說是資金風(fēng)險(xiǎn)，或是由資金管理引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，或是事項(xiàng)最終引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)。所以企業(yè)必須要高度重視，并通過相關(guān)程序的設(shè)定來做好資金管理。

一是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要認(rèn)識(shí)到資金管理的重要性。企業(yè)應(yīng)該從管理層頂層形成資金管理意識(shí)，將資金管理提高戰(zhàn)略地位，進(jìn)而推動(dòng)整體工作制度和流程的優(yōu)化設(shè)計(jì)。在企業(yè)形成氛圍，可以更高效地推動(dòng)資金管理工作開展。

二是，嚴(yán)格資金管理工作流程和制度。從資金的籌集、使用審批、到最終銷售資金的回籠，各個(gè)環(huán)節(jié)都要加強(qiáng)管理。要有嚴(yán)格的資金使用審批制度，確保資金不被浪費(fèi);嚴(yán)格按照資金預(yù)算和開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算來使用資金，比如在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程物資采購，對(duì)施工方工程價(jià)款的結(jié)算等，必須要嚴(yán)格按照開發(fā)前所設(shè)定的項(xiàng)目預(yù)算，并通過嚴(yán)格的層級(jí)審批來進(jìn)行資金支出行為，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的有效管控。

（二）以防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為落腳點(diǎn)，做好各項(xiàng)稅務(wù)工作

對(duì)于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，稅務(wù)工作是細(xì)碎且復(fù)雜的，只有從日常工作入手，以防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為工作目標(biāo)，抓好稅務(wù)工作的各個(gè)細(xì)節(jié)，才能有效防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一是，要將防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)融入到日常各個(gè)工作環(huán)節(jié)，將工作做到實(shí)處、做到細(xì)處。因?yàn)橛行┒惙N涉及范圍廣，像土地增值稅在匯算清繳程中，會(huì)需要很多佐證材料，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常的工作過程中保留好相關(guān)的支持性材料，例如銀行借款相關(guān)證明、增值稅專用發(fā)票的保管和認(rèn)證等工作。只有在日常工作中將所有的工作做到位，才能確保在后續(xù)的匯算清繳和稅款繳納過程中不至于手忙腳亂，或者是出錯(cuò)而帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二是，要確保企業(yè)稅務(wù)人員的專業(yè)性。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其稅務(wù)工作還需要稅務(wù)人員專業(yè)的計(jì)算和分析能力。特別是在稅收籌劃方面，土地增值稅和企業(yè)所得稅需要全方位的分析和籌劃以降低企業(yè)稅負(fù)同時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要關(guān)注各項(xiàng)稅種相關(guān)的稅收政策以及具體工作要求，并配備專業(yè)的財(cái)務(wù)人員從事稅收工作。同時(shí)持續(xù)性加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員的培訓(xùn)，保障工作的專業(yè)性。

（三）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，夯實(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控基礎(chǔ)

中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)成一項(xiàng)基本工作，通過日常財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作的有序推進(jìn)，夯實(shí)工作基礎(chǔ)，有效減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

一是，投資方面，做好項(xiàng)目規(guī)劃和預(yù)算管理。為了保證經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性，企業(yè)在投資前必須要進(jìn)行充分科學(xué)的調(diào)研和分析，從項(xiàng)目開發(fā)伊始到整個(gè)項(xiàng)目終止進(jìn)行一個(gè)全面的科學(xué)規(guī)劃，在全方位評(píng)價(jià)之后再確定某個(gè)項(xiàng)目是否值得投資，避免因?yàn)橐?guī)劃評(píng)價(jià)不充分而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外企業(yè)要做好項(xiàng)目預(yù)算，給整個(gè)開發(fā)過程定好目標(biāo)和指引，有了合理的規(guī)劃可以提前將所有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)考慮到位，從日常工作細(xì)節(jié)處入手，做好財(cái)務(wù)管理工作，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)實(shí)時(shí)跟蹤預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，保障工作不會(huì)出現(xiàn)較大偏差。

二是，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為出發(fā)點(diǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控流程。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理做為一項(xiàng)重要工作，通過對(duì)企業(yè)所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面梳理和評(píng)估，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，完善各項(xiàng)工作流程，并明確每個(gè)崗位的工作職責(zé)，將風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制揉入到日常工作流程以及企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制，從點(diǎn)滴做起強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控夯實(shí)工作根基。

三、結(jié)束語

隨著市場的發(fā)展和變化，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在發(fā)生著變化，為了強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，企業(yè)需要做好所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不斷研究和分析工作，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際工作情況需要?jiǎng)?chuàng)新調(diào)整財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作機(jī)制和措施，通過不同方式增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，從資金管理、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控及財(cái)務(wù)管理日常工作入手，不斷提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，助力中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更長效發(fā)展。