房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實施現(xiàn)狀與對策探析

唐曉丹

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理? 房地產(chǎn)企業(yè)? 實施現(xiàn)狀? 對策探析

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

（一）全面預(yù)算管理體系存在缺陷

全面預(yù)算管理對于企業(yè)經(jīng)營管理有著一定基礎(chǔ)要求;但是目前房企在對其認知上并不深入，過于簡單;認為全面預(yù)算管理無法對企業(yè)效益增長發(fā)揮作用，反而會增加企業(yè)不必要的成本支出。最終會無視預(yù)算管理工作，使得全面預(yù)算管理作用無法發(fā)揮的困境。從職工角度看，企業(yè)在預(yù)算編制時，對于預(yù)算管理工作的整體缺乏深入認知;甚至許多預(yù)算編制人員對全面預(yù)算管理的基本作用都尚未熟悉，部分工作人員敷衍了事，對全面預(yù)算管理沒有重視;在執(zhí)行預(yù)算管理工作時欠缺整體把握，極易造成呆板的預(yù)算管理模式;沒有將全面預(yù)算管理體系進行結(jié)合，最終無法靈活的處理預(yù)算流程所出現(xiàn)的混亂情況，必定會影響到整個全面預(yù)算管理模式的運轉(zhuǎn)。從企業(yè)角度看，欠缺有效、完善的預(yù)算管理體系就是全面預(yù)算管理應(yīng)用基礎(chǔ)條件不足。必定會影響到預(yù)算管理工作的具體落實，制約全面預(yù)算效用的發(fā)揮。

房地產(chǎn)企業(yè)欠缺完善的預(yù)算管理機制以及管理體系，造成預(yù)算管理工作在具體落實過程中欠缺可參考的制度，將會制約房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）預(yù)算脫節(jié)造成全面預(yù)算編制失真

全面預(yù)算管理預(yù)算編制的具體工作主要劃分為業(yè)務(wù)預(yù)算、專門決策預(yù)算與財務(wù)預(yù)算，而各項預(yù)算工作并沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營狀況，兩者存在著脫節(jié)的情況，最終造成所制定的預(yù)算編制存在著失真的問題。

（三）全面預(yù)算管理執(zhí)行力不強，缺乏有效監(jiān)督

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于預(yù)算審批機制的欠缺，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行的隨意性較強，某些時候甚至會出現(xiàn)越權(quán)審批的情況，這給預(yù)算執(zhí)行造成了極大的阻力。其次，財務(wù)部門往往只有全面預(yù)算要求和條例，卻沒有相應(yīng)的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督體系，導(dǎo)致無法切實掌握預(yù)算執(zhí)行的實際效果，預(yù)算執(zhí)行處于無實際監(jiān)督的“真空期”;在進行審批預(yù)算時欠缺相應(yīng)的實際依據(jù)。相關(guān)審批人員往往是通過資金方面的約束，結(jié)合主觀經(jīng)驗進行判斷。但是這種粗放的執(zhí)行管理容易造成預(yù)算管理執(zhí)行成為擺設(shè)，并且致使預(yù)算出現(xiàn)較大的差異，對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實施十分不利。

（四）欠缺激勵機制，預(yù)算考核缺失

房企的激勵機制資源主要集中在營銷環(huán)節(jié)，而對于預(yù)算管理環(huán)節(jié)的預(yù)算激勵工作做得遠遠不夠。由于全面預(yù)算管理工作是極為復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，與房地產(chǎn)企業(yè)各個部門間具有緊密的聯(lián)系，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)當中各個部門積極的配合全面預(yù)算管理工作的落實，只有這樣才能夠讓全面預(yù)算工作得以充分的落實。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的具體策略

（一）制定健全的全面預(yù)算管理體系

房企必須要以完善的管理體系作為后盾。制定完善的預(yù)算管理體系過程中，要將體系制度作為基礎(chǔ)條件。在具備全面預(yù)算管理體系后可以有效的指導(dǎo)預(yù)算管理各項工作，幫助房企職工加深對預(yù)算的認知。

首先，應(yīng)該明確預(yù)算管理目標，此目標需要與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標進行緊密的結(jié)合;與具體成本費用間強調(diào)匹配性原則。只有這樣才能夠降低預(yù)期與實際間所存在的差異;其次，傳統(tǒng)的預(yù)算管理方式以短期效益為主，盡管能夠在較短的時間內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的效益，但是并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時間較長，并且成本支出在開發(fā)過程中會出現(xiàn)較大變化。在對房企預(yù)算目標進行確定時，應(yīng)該結(jié)合房企市場現(xiàn)狀、項目投資以及實際管理等因素，綜合考量預(yù)算管理與該項目的目標關(guān)系，便于將預(yù)算管理責任進行明確;最后，全面預(yù)算應(yīng)根據(jù)市場變化情況進行定期調(diào)整;當下房地產(chǎn)市場變化十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)在編制年度預(yù)算時，可根據(jù)至預(yù)算年度已實現(xiàn)的銷售及成本及合理預(yù)估未來銷售及投入情況動態(tài)的更新整個項目的預(yù)算，使預(yù)算能全面及時的反映項目的各項經(jīng)營指標情況，有利于管理層進行管理決策及監(jiān)督控制。

（二）打造對接小組強化三大預(yù)算的聯(lián)系

三大預(yù)算是全面預(yù)算管理重要“武器”，其中業(yè)務(wù)與決策預(yù)算時財務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)條件。在成熟的房產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系當中，業(yè)務(wù)預(yù)算以及專門決策預(yù)算通常是財務(wù)預(yù)算編制的重要基礎(chǔ)、依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)必須要結(jié)合所開發(fā)項目所處的開發(fā)進度，結(jié)合取證以及銷售的具體情況，展開前期開發(fā)部、設(shè)計部、工程部等多個部門意見討論會;然后向總部匯報本年及下一年度的開發(fā)節(jié)點，結(jié)合多項預(yù)算指標明確各項預(yù)算工作具體內(nèi)容;將各項指標落實到具體的責任人身上，確保能夠督促各個環(huán)節(jié)的責任人嚴格落實相關(guān)要求;落實過程中必須要將指標進行明確，與業(yè)務(wù)預(yù)算進行緊密聯(lián)系。確保房企各個項目實際負責人以及一線職工對于預(yù)算工作的充分支持;有利于激發(fā)預(yù)算管理工作配合的積極性，更好的提升預(yù)算上報效率。而對于預(yù)算出現(xiàn)差異的，必須要進行根據(jù)流程進行申報，不能夠進行隨意調(diào)整。

要將財務(wù)預(yù)算的綜合分析作用進行充分應(yīng)用。財務(wù)預(yù)算主要是針對決策、業(yè)務(wù)等環(huán)節(jié)的預(yù)算資料進行匯總，將預(yù)算內(nèi)容通過自己具體化，將未來預(yù)算情況轉(zhuǎn)化為具體的財務(wù)預(yù)估報表。所以房企要想將全面預(yù)算的作用深入挖掘，需要組建專業(yè)的、豐富經(jīng)驗的預(yù)算管理團隊，結(jié)合全面預(yù)算管理流程制定出符合房企的財務(wù)預(yù)算預(yù)估報告方案。通過該方案來收集有關(guān)財務(wù)預(yù)算工作所需要的信息資料，從開發(fā)成本、回款金額多項直接或間接涉及資金的項目出發(fā)，匯總所有有關(guān)房企未來財務(wù)預(yù)算相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。然后通過專業(yè)的財務(wù)預(yù)算人才以及科學的工具編制出財務(wù)預(yù)算報表。另外一定要將各項信息資料口徑進行統(tǒng)一化，便于財務(wù)預(yù)算應(yīng)用。

財務(wù)人員需要結(jié)合專業(yè)知識運用稅法以及會計準則等，確定需要繳納的稅金、非付現(xiàn)成本等等;整個過程需要財務(wù)人員慎之又慎，在得出結(jié)果后匯報給上級領(lǐng)導(dǎo)將計算及確定過程進行匯報。最終確定并認可后，將報表當中所涉及到的部分內(nèi)容數(shù)據(jù)進行完善，最后出具財務(wù)預(yù)算說明書。

業(yè)務(wù)、財務(wù)以及專門決策三個預(yù)算環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系、相輔相成，需要打造全面預(yù)算管理對接小組作為預(yù)算主導(dǎo)。要想將全面預(yù)算管理的效用進行充分的發(fā)揮，就需要成立相應(yīng)的對接小組。選擇業(yè)務(wù)部門、財務(wù)部門以及預(yù)算部門核心骨干組建全面預(yù)算管理小組，充分的參與到房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理落實工作當中。

（三）加強全面預(yù)算管理執(zhí)行效果的監(jiān)督

隨著社會進步以及經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭將會愈加激烈。在此大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多的挑戰(zhàn)，要想在市場當中穩(wěn)步前行，必須要落實全面預(yù)算管理的執(zhí)行力度，保證落實情況就顯得尤為重要。倘若形式化就會造成房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實施陷入兩難的境地，因此確保全面預(yù)算管理工作的高質(zhì)量尤為關(guān)鍵;與此同時，監(jiān)督將是全面預(yù)算管理執(zhí)行效果的重要保障，通過監(jiān)督能夠督促執(zhí)行工作的嚴格落實，將全面預(yù)算管理的效用進行充分的發(fā)揮。

（四）運用績效考核辦法，健全激勵機制

房企需要結(jié)合預(yù)算管理制度來制定相應(yīng)的績效考核機制。通過績效考核的形式將預(yù)算管理成績與職工薪酬緊密聯(lián)系。具體則可以從預(yù)算管理結(jié)果、人力資源建設(shè)等維度出發(fā)，為預(yù)算管理打造出可以提供助力的績效考核機制。職工將會積極主動的配合全面預(yù)算管理工作的落實。比如在項目開發(fā)環(huán)節(jié)當中，全面預(yù)算管理小組可以定期進行績效管理優(yōu)秀成果進行表彰，引導(dǎo)其他部門積極學習，為全面預(yù)算管理實施營造良好的企業(yè)氛圍。

三、結(jié)束語

綜上所述，因為房地產(chǎn)企業(yè)具有周期長、項目涉及資金廣等特征，對全面預(yù)算管理有著更高質(zhì)量上的要求。加上目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理面臨一系列的挑戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視全面預(yù)算管理實施的應(yīng)用，積極針對相關(guān)挑戰(zhàn)提出解決對策，才能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭環(huán)境下越走越遠。

參考文獻

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