優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探討

孫春霞

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資 對策

房地產(chǎn)企業(yè)作為非常典型的資金密集型行業(yè)領(lǐng)域，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，非常關(guān)鍵的因素就是解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。因此，在政策變化預(yù)期前景不樂觀的前提下及外部市場競爭日趨激烈的現(xiàn)實背景下，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何通過完善自己的融資方式來提高競爭力具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資特點

（1）房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的啟動資金需求規(guī)模相對較大，資本密集的行業(yè)屬性決定了房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面主要依賴于外源性融資，在內(nèi)源性融資方面利用相對較少。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接受到政府相關(guān)政策規(guī)定的影響，特別是目前我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控中，很大一方面主要是依靠金融工具和金融政策等進行調(diào)控的，比如通過對利率調(diào)整或者是限定房地產(chǎn)行業(yè)貸款發(fā)債主體等形式，直接對房地產(chǎn)企業(yè)進行融資方式調(diào)整。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高財務(wù)杠桿決定了較高的融資風(fēng)險。不少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，為了確保項目的順利推進，往往會采取提高財務(wù)杠桿的方式，這也就進一步增加了房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

（一）內(nèi)部資金

（1）自有資金。自有資金是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建立時由股東等投資人投入企業(yè)的資金，后續(xù)通過提取盈余公積等方式擴大自由資金來源。自有資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初始資金，由房地產(chǎn)企業(yè)自有支配，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加強自有資金的管理，減少企業(yè)資金鏈斷裂與資金周轉(zhuǎn)困難的風(fēng)險。

（2）預(yù)收賬款。預(yù)收賬款是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房時，根據(jù)自身的商業(yè)信用預(yù)先向購房者收取的部分定金。這種融資方式是一種內(nèi)部融資方式，利于房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金，緩解房地產(chǎn)外部融資約束，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)柔性。

（二）外部資金

（1）銀行信貸。銀行貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用從銀行獲得的短期和長期借款。短期借款的借款時間為一年，多用于彌補企業(yè)短期資金的不足，長期可寬是指一年以上的借款，用于滿足企業(yè)對于長期建設(shè)的資金需求。在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，銀行信貸作為中國房地產(chǎn)開發(fā)公司的重要籌資形式，房地產(chǎn)公司在銀行借貸方面存在極大的依賴性。中國房產(chǎn)開發(fā)公司獲得銀行借貸重點包含下幾種方式：非固定性資金借貸;工程開發(fā)借貸;房地產(chǎn)抵押借貸。

（2）債券融資。債券融資是指項目參與者依據(jù)相關(guān)法規(guī)要求的流程推出的、協(xié)商依約為債券擁有人給付利息與償付本金的一類融資活動。債券融資本質(zhì)上是債務(wù)籌資，對企業(yè)的管控權(quán)無法形成削弱作用。發(fā)行債券需要房地產(chǎn)企業(yè)具備一定的資質(zhì)。發(fā)行債券一方面融資成本較低，短期內(nèi)通過大規(guī)模發(fā)行債券可以籌集到足夠的項目資金，另一方面，債券融資也能起到財務(wù)杠桿的作用，調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，進行合理避稅。

（3）股權(quán)融資。人們常說的股權(quán)融資，即是指公司的股東主動提供一些公司所有權(quán)，利用公司增資的形式吸引不同的股東的籌資形式。就房地產(chǎn)公司第一次對外發(fā)行得到高額資金之外，上市之后再籌資也一樣是若干獲利水準(zhǔn)高、信用優(yōu)良的公司上市之后的可用性渠道。此種融資形式僅僅適用于上市企業(yè)。

（4）房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托融資是指投資機構(gòu)或投資者個人將其自有資金購買信托計劃，信托機構(gòu)將投資機構(gòu)和個人資金投向房地產(chǎn)項目。信托投資操作簡單，利率靈活，成本較低，但信托產(chǎn)品的期限較短，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的的大規(guī)模資金需求。

（5）海外融資。房地產(chǎn)企業(yè)海外融資包括海外上市和海外發(fā)行債券。利用海外融資可以合理規(guī)避國內(nèi)宏觀政策變動及嚴(yán)格監(jiān)管對企業(yè)融資的限制，但海外融資易受國際匯率及國外投資環(huán)境的影響。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的思考

（一）完善房地產(chǎn)融資市場體系

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展可以更好地促進國家經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)融資市場體系的健全與完善是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的必要條件。我國現(xiàn)階段宏觀政策、房地產(chǎn)政策、信貸政策等對房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與融資行為都有著較大的影響。因此在房地產(chǎn)市場大力發(fā)展的同時，需要完善相關(guān)的法律規(guī)章制度等促進房地產(chǎn)融資市場的健康發(fā)展。國家通過完善法律法規(guī)，強化金融市場監(jiān)管，維護市場公平;規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，防范融資風(fēng)險。為了為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，政府也可以通過價格、利率等經(jīng)濟手段，加強對金融市場的調(diào)控，引導(dǎo)完善房地產(chǎn)融資市場，優(yōu)化資源配置效率。

（二）積極合理地運用房地產(chǎn)銀行融資

現(xiàn)階段，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金借款門檻越來越高，不少銀行主要針對百強房地產(chǎn)企業(yè)、地方性龍頭企業(yè)或白名單客戶，特別是在《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》等政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資難度將持續(xù)加大，融資環(huán)境持續(xù)趨緊。這種形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)該積極發(fā)展并購貸業(yè)務(wù)，以及積極與地方性城商銀行挖掘合作空間，或者是將房地產(chǎn)項目打造成經(jīng)營性物業(yè)貸款項目等進行銀行融資，以規(guī)避銀行理財嵌套和杠桿約束，實現(xiàn)資金端與項目端的高效、合規(guī)對接。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，通過多種不同的融資組合方式，實現(xiàn)負(fù)債與權(quán)益融資的合理比例，均衡長短期負(fù)債，實現(xiàn)最佳資本結(jié)構(gòu)組合，抵御市場風(fēng)險。同時，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展階段及對資金融通的實際需求，因時而動選擇合適的融資方式，符合國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，提升品牌價值，精準(zhǔn)設(shè)計，提升產(chǎn)品競爭力的同時增強融資市場的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)時也應(yīng)結(jié)合外部發(fā)展環(huán)境的特點，根據(jù)企業(yè)不同發(fā)展階段的特點及開發(fā)項目的差異，分析自身的優(yōu)勢與對融資成本的接受程度和風(fēng)險承受能力選擇合理的融資方式及其組合。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過加強企業(yè)管理，加強制度建設(shè)，提升融資管理水平，降低經(jīng)營風(fēng)險，提升自身的競爭能力。在融資管理方面，企業(yè)可通過制定自身特點的融資規(guī)劃體系，制定與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的中短期融資規(guī)劃，以便為企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定良好的財務(wù)能力。融資結(jié)構(gòu)是公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)應(yīng)與公司發(fā)展戰(zhàn)略相契合，在制定融資計劃與投資決策時，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)的融資需求，制定科學(xué)合理的融資規(guī)劃。

參考文獻

[1]王旭，王詠雪，張璇.影子銀行、房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)互動關(guān)系研究[J].經(jīng)濟問題探索，2017，（03）：84-91.

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