我國(guó)保障性住房建設(shè)的問(wèn)題及對(duì)策

陳憲升

摘要：隨著我國(guó)住房情況的不斷變化，保障性住房制度能為中低收入家庭提供更加優(yōu)惠、更加方便的住房需求。保障性住房體系正在建設(shè)中，還存在著一些問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題我國(guó)提出了完善的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè);經(jīng)濟(jì)適用房;廉租房;政策性租賃房

一、 我國(guó)保障性住房的現(xiàn)狀

為了解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，專門(mén)建設(shè)了保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、政策性租賃房三種。此后，國(guó)家又不斷推出新的政策，對(duì)保障性住房體系不斷豐富和完善。經(jīng)過(guò)這些年的不斷發(fā)展，我國(guó)的保障性住房體系更加完善。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠

經(jīng)濟(jì)適用房以最低的優(yōu)惠價(jià)格，按照標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)定，為中低收入家庭提供高質(zhì)量的居住環(huán)境。從經(jīng)濟(jì)適用房的定義中可以看出，“經(jīng)濟(jì)”之處在于，由政府進(jìn)行補(bǔ)貼及政府給予優(yōu)惠，經(jīng)濟(jì)適用房以最低的價(jià)格，給予人們最舒適的環(huán)境，為中低收入家庭的接受能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力做充分的考慮?！斑m用”之處在于，在建設(shè)過(guò)程中，最大化地滿足中低收入家庭的方便，對(duì)于交通、價(jià)格、實(shí)用性都充分的做到了合理性。經(jīng)濟(jì)適用房的制度體系，對(duì)于建設(shè)、分配、監(jiān)管都有著明確的規(guī)范，確實(shí)為解決中低收入家庭的住房問(wèn)題有極大的幫助。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)定，是保障性住房當(dāng)中最為不能少的一部分。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的用地計(jì)劃有著明顯的不足，這樣就造成了經(jīng)濟(jì)適用房布局不合理的情況。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的位置選擇，政府是做過(guò)充分考慮。如果將經(jīng)濟(jì)適用房選在地理位置較好的地方，這無(wú)形中就助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上升。所以，經(jīng)濟(jì)適用房一般是選在郊區(qū)。但是，郊區(qū)會(huì)離市中心有一定的距離，在交通、教育等各個(gè)方面又會(huì)增加一項(xiàng)額外的支出。這樣的經(jīng)濟(jì)適用房就不符合“適用”宗旨，不利于社會(huì)的發(fā)展。

（二）廉租房

廉租房是為特定的困難對(duì)象而制定的保障性住房。廉租房的保障手段與經(jīng)濟(jì)適用房有著相同的特性，但是，與經(jīng)濟(jì)適用房不同的是，廉租房只能出租，不能出售。廉租房的保障對(duì)象是不確定的，要想合理運(yùn)用廉租房，就需要制定保障性住房制度的標(biāo)準(zhǔn)。由于困難人群對(duì)于住房的需求越來(lái)越大，確定一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)是越來(lái)越重要的。但是，這個(gè)需求的工作量是極為巨大的，如果對(duì)于個(gè)人的收入信息和動(dòng)態(tài)審核都沒(méi)有完美的審查系統(tǒng)，就會(huì)導(dǎo)致政府無(wú)法就申請(qǐng)人做出合理的判斷，這樣就會(huì)導(dǎo)致有一部分需要的人卻沒(méi)有得到滿足。

廉租房實(shí)行兩種保障方式：貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租。貨幣補(bǔ)貼是由政府向家庭住房困難人員給予租賃房屋的補(bǔ)貼，由住房困難人員自行解決住房問(wèn)題。實(shí)物配租是由政府為住房困難人員提供廉租房，按照規(guī)定收取租金。

（三）政策性租賃房

為了擴(kuò)大保障性住房的適用范圍，緩解部分群眾的住房困難，為此，政府特地運(yùn)行了政策性租賃房，也就是俗稱的公租房，公租房是保障性住房中的主要租賃房。對(duì)于那些買(mǎi)不起商品房的群眾來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但政策性租賃房只能出租，不能購(gòu)買(mǎi)。政策性租賃房的租金是由物價(jià)部門(mén)進(jìn)行成本核算來(lái)確定的。

二、我國(guó)保障性住房建設(shè)中存在的問(wèn)題

（一）經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問(wèn)題

1.資金數(shù)量不足

根據(jù)國(guó)家發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看出，經(jīng)濟(jì)適用房每年完成的數(shù)量雖然有所上升，但按照全國(guó)房地產(chǎn)的資金總額來(lái)看，其中所占的資金比例份額會(huì)有一定的限制，而且經(jīng)濟(jì)適用房的投資呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠分配。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)要符合中低收入條件，但是，我國(guó)大多數(shù)家庭的收入情況，都可以符合經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件。對(duì)比于商品房來(lái)說(shuō)，人們更加看重售價(jià)比較低的經(jīng)濟(jì)適用房，這就造成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的供求失衡。為此，經(jīng)濟(jì)適用房的分配，只能采用抽簽或者搖號(hào)的方式來(lái)確定購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這顯然是無(wú)奈之舉。

2.銷售價(jià)格過(guò)高

近年來(lái)，由于普通房的價(jià)格上漲，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格也有浮動(dòng)，并且價(jià)格上漲比較明顯。各個(gè)省市地區(qū)之間，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格也存在著較大的差距，在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了平均水平。

3.購(gòu)買(mǎi)對(duì)象不確定

經(jīng)濟(jì)適用房是政府扶持低收入群體的載體，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有明確的要求。我國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房有著明確的規(guī)定，然對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象要做出明確的界定，還是非常困難的。主要原因是因?yàn)?，每個(gè)家庭的收入情況不明確，工資不能完全代表收入情況;再者是對(duì)適用房的監(jiān)管力度不夠，給了一些人縫隙可鉆，導(dǎo)致真正需要的人沒(méi)有得到幫助。

（二）廉租房存在的問(wèn)題

1.覆蓋面小

根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的檢查結(jié)果顯示，在城鎮(zhèn)中，由于壓力大、消費(fèi)高等因素，中低收入者無(wú)法購(gòu)買(mǎi)房子，只能申請(qǐng)政府廉租房，所以廉租房需求較大，房源比較緊張，無(wú)法達(dá)到飽和度。

2.建設(shè)資金配套困難

廉租房的面積偏小，一部分原因是資金問(wèn)題所導(dǎo)致的。自2009年以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)的不斷增速和各種性質(zhì)的不斷減稅，我國(guó)財(cái)政方面有著較大的壓力，有的地方為了完成保障性住房的配套，所需要的資金也是不小的一部分，政府只能補(bǔ)貼一部分，無(wú)法滿足整個(gè)廉租房資金的需要，對(duì)于剩下的資金需求需要自行解決，這也是廉租房建設(shè)一直沒(méi)辦法落實(shí)的一個(gè)原因。

（三）政策性租賃房存在的問(wèn)題

政策性租賃房又稱公租房，是一種新形式的居民保障性住房，適用于一些不能申請(qǐng)廉租房也不能申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的住房困難的群體，由于起步較晚，目前正處于初級(jí)階段，還不完善。

在某種程度上公租房與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這一樣都存在著一些相同的問(wèn)題。由于建設(shè)利潤(rùn)小、透明度高、資金投入大等原因，很難找到開(kāi)發(fā)商。目前我國(guó)共計(jì)劃建設(shè)37萬(wàn)套公租房，但是如果要平均分到每座城市，每座城市平均大概在5000套左右，這樣的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足群眾的住房需求。

三、完善我國(guó)保障性住房建設(shè)的建議

我國(guó)保障性住房建設(shè)發(fā)展至今，已經(jīng)取得了不小的成績(jī)。但由于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的不斷變化，保障性住房建設(shè)就顯得不夠完善。

（一）完善管理措施，確保保障的準(zhǔn)確性

首先，對(duì)于居民的收入情況要及時(shí)作出基本的核查，要完全真實(shí)，對(duì)于虛報(bào)或假報(bào)的現(xiàn)象應(yīng)給予相對(duì)應(yīng)的懲罰。不然，就會(huì)對(duì)社會(huì)的基礎(chǔ)性制度產(chǎn)生不定量的影響。這些影響，會(huì)破壞社會(huì)管理、社會(huì)保障、社會(huì)公平等各個(gè)方面。非常不利于構(gòu)建和諧社會(huì)。為此，對(duì)于家庭和個(gè)人的收入、個(gè)人的信用賬戶和保障賬戶都應(yīng)該要求填寫(xiě)全面，這樣可以有效地確保每個(gè)人填寫(xiě)的真實(shí)性。然后，要確保申請(qǐng)對(duì)象的戶籍與居住地是否一致，要將城鎮(zhèn)中的流動(dòng)人口全部算在保障制度的范圍里，這是因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)的福利分配制度下，都是以戶籍來(lái)分配，這樣，使得流動(dòng)人口無(wú)法得到合理的確認(rèn)。隨著我國(guó)流動(dòng)性人口的快速增長(zhǎng)，在很多城市中很容易形成供給不足的情況。這種福利的分配不均會(huì)嚴(yán)重影響社會(huì)保障的公平原則，還會(huì)對(duì)城市及帶來(lái)許多的問(wèn)題，容易影響社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，流動(dòng)人口的保障性住房建設(shè)更應(yīng)該完善，其相應(yīng)的措施也應(yīng)有所增加。

（二） 完善監(jiān)管措施，確保分配的公平性

住房的公平也體現(xiàn)了社會(huì)的公平。住房問(wèn)題不光是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題，更是政治問(wèn)題。房屋是一個(gè)家庭中不可缺少的財(cái)產(chǎn)，住房的數(shù)量反映了社會(huì)財(cái)富在人群中分配的公平程度，關(guān)系社會(huì)的發(fā)展和政治的穩(wěn)定。而設(shè)定保障性住房建設(shè)制度，就是為了保證其分配的公平性。實(shí)現(xiàn)公平的保障性住房可以體現(xiàn)在多種方面，除了保障對(duì)象的基本確認(rèn)和制度標(biāo)準(zhǔn)外，分配也是至關(guān)重要的一步。所以，保障性住房專門(mén)設(shè)定分配監(jiān)管措施，確保保障性住房的公平。首先，要制定具體的輪候管理措施，確定輪候順序不會(huì)出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象;其次，對(duì)分配過(guò)程實(shí)行公開(kāi)公平公正的原則，對(duì)分配過(guò)程中監(jiān)管公證單位的選擇一定要嚴(yán)格把關(guān)，要杜絕徇私現(xiàn)象的發(fā)生;最后，要保證所有信息的公開(kāi)和公正，將分配保障性住房的全過(guò)程面向廣大群眾，對(duì)于投訴和檢舉，要認(rèn)真處理，杜絕出現(xiàn)形式主義和腐敗行為。

（三） 完善保障性住房的基本制度

近年來(lái)，保障性住房建設(shè)有著大幅度的增長(zhǎng)，但保障性住房得建設(shè)規(guī)劃仍缺乏一定的論證和合理的安排。對(duì)于已經(jīng)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，保障性住房建設(shè)當(dāng)中還有很多不足的地方。這樣會(huì)導(dǎo)致實(shí)施土地供給和進(jìn)行具體規(guī)劃時(shí)出現(xiàn)配置不合理的情況。有時(shí)還會(huì)增加被保障者的其他費(fèi)用。另外，還會(huì)由于一些指導(dǎo)性制度安排的不合理，使得有些地區(qū)政府在執(zhí)行過(guò)程中會(huì)根據(jù)財(cái)力，去選擇性地劃分保障房的類型，這樣就出現(xiàn)了保障房的面積不統(tǒng)一的嚴(yán)重問(wèn)題。要想有效地解決這些問(wèn)題，需要從源頭上進(jìn)行合理的安排和制度的改革。第一，應(yīng)根據(jù)保障房需要的數(shù)量及類型來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)合各個(gè)城市對(duì)未來(lái)的變化，制定長(zhǎng)期有效的實(shí)施計(jì)劃，計(jì)劃應(yīng)符合科學(xué)的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，滿足保障性住房建設(shè)的各項(xiàng)原則，打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，為此，需要做好土地規(guī)劃。第三，由國(guó)家專門(mén)為各個(gè)地方因民族、民風(fēng)等因素需要做出調(diào)整，這樣這套標(biāo)準(zhǔn)可以充分地分析未來(lái)需求的變化。以上這些，都必須有合法的法律程序，由上級(jí)政府的批準(zhǔn)，使保障性住房具有更強(qiáng)的約束力。

（四）保障性住房的持續(xù)發(fā)展

由于住房建設(shè)不同于一般的小商品，耗資巨大，一般是以政府資金支持為主，途徑較為單一，應(yīng)該積極尋找其他的融資方法，擴(kuò)大資金來(lái)源途徑。就其性質(zhì)而言，保障性住房是惠及民生的事業(yè)，但是也要看中利潤(rùn)的高低。伴隨著民生事業(yè)越來(lái)越多，政府財(cái)政壓力也是巨大的，應(yīng)該盡快建立保障性住房可持續(xù)發(fā)展的模式，既能達(dá)到盈利的目的，又能解決我國(guó)住房壓力緊張的難題。保障性住房建設(shè)，已經(jīng)成為解決民生事業(yè)的重要途徑，在進(jìn)行保障性住房建設(shè)的問(wèn)題上，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要根據(jù)具體情況進(jìn)行解決，做好保障房建設(shè)的前期設(shè)計(jì)和后期運(yùn)行工作的計(jì)劃。

（五）制定保障性住房的懲罰制度

在保障性住房的分配上，會(huì)在一定程度上有瞞報(bào)或受賄行為的發(fā)生，對(duì)于這種行為應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的懲罰措施，對(duì)于這種違規(guī)行為按違規(guī)程度來(lái)制定處罰程度。

第一，對(duì)于騙取保障性住房的違規(guī)行為，可以給予相對(duì)的政治處罰以及罰款，罰款數(shù)額應(yīng)該與違規(guī)程度成正比，不合理的收益越多罰款就越多。

第二，根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)于騙取保障性住房的行為，可按情節(jié)輕重，來(lái)判定是否需要承擔(dān)法律責(zé)任，真正做到執(zhí)法必嚴(yán)違法必究。

第三，使用虛假的信息騙取保障性住房的情節(jié)，可以追究其刑事責(zé)任，嚴(yán)重者可以承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。

如果能從以上這三個(gè)方面完善保障性住房的懲罰制度，可以有效地減少違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，從而大大促進(jìn)保障性住房建設(shè)的全面發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

在如今的社會(huì)中，城鎮(zhèn)中低收入的家庭還是無(wú)法憑借自身的實(shí)力來(lái)解決住房問(wèn)題，為了能更好地促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)，就需要政府為這些困難群眾，去建立和完善高效的住房制度。要想解決我國(guó)困難居民的住房問(wèn)題，還需要做很多方面的工作，才能解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。