當(dāng)前時(shí)期下園區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀及對策研究

李耐謙

摘 要：在如今快速發(fā)展的時(shí)期下，為了有效實(shí)現(xiàn)我國對于現(xiàn)代化建設(shè)的目的，促進(jìn)各個(gè)市縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必須提升各個(gè)園區(qū)的土地開發(fā)水平。廣西農(nóng)墾園區(qū)土地開發(fā)會(huì)對當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)起到增長帶動(dòng)作用，但目前在園區(qū)土地開發(fā)使用過程中仍存在部分問題，在開發(fā)中也存在許多不合理、不規(guī)范的地方。農(nóng)墾國有土地是國有農(nóng)場發(fā)展與生存的基礎(chǔ)，同時(shí)也是建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)、農(nóng)業(yè)以及物流業(yè)的重要條件。廣西農(nóng)墾土地主要由建設(shè)用地、牧草地、林地、園地以及耕地等組成，是其經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重要組成成分。本文主要探討了如今園區(qū)土地開發(fā)的現(xiàn)狀以及針對具體問題的對策，期望可以推動(dòng)我國園區(qū)土地開發(fā)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：園區(qū)土地;當(dāng)前時(shí)期;現(xiàn)狀及對策

為了推動(dòng)社會(huì)現(xiàn)代化建設(shè)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，對于加快各個(gè)地區(qū)園區(qū)土地開發(fā)的工作必須立刻執(zhí)行。園區(qū)的開發(fā)是當(dāng)?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟(jì)的催化劑，可以有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，還可以提高當(dāng)?shù)毓I(yè)化水平。因此，在當(dāng)前時(shí)期對園區(qū)土地進(jìn)行合理開發(fā)是我國建設(shè)的主要組成部分，但如今，在園區(qū)土地開發(fā)中仍然存在著以下問題。

1.? 如今園區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀

1.1???? 缺乏統(tǒng)一體制機(jī)制

在當(dāng)前時(shí)期，從自治區(qū)有關(guān)部門向農(nóng)墾局申請派駐的管理機(jī)構(gòu)尚且未能到位，土地儲(chǔ)備中心至今為止都沒有成立，具體實(shí)施方案也沒有進(jìn)行制定，致使如今的園區(qū)土地開發(fā)無法實(shí)行經(jīng)濟(jì)職能。

由于目前權(quán)限等因素，在農(nóng)墾局建設(shè)開發(fā)的審批、土地的預(yù)審中對“一證兩書”的審批不予認(rèn)可。與此同時(shí)，在政策上農(nóng)墾局具備的權(quán)限極其有限，無法進(jìn)行二次授權(quán)，這便會(huì)導(dǎo)致園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的土地、環(huán)保、建設(shè)、規(guī)劃以及立項(xiàng)等審批工作無法推進(jìn)，會(huì)極大阻礙園區(qū)開發(fā)建設(shè)工作的進(jìn)展。

1.2???? 建設(shè)效率低、產(chǎn)出率低

園區(qū)內(nèi)部土地產(chǎn)出率偏低，且建設(shè)效率極差。主要是因?yàn)?，園區(qū)建設(shè)缺乏長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略部署，隨意性建設(shè)、低水平建設(shè)以及重復(fù)建設(shè)是極其突出的情況，這種現(xiàn)象將嚴(yán)重阻礙園區(qū)開發(fā)的科學(xué)性與合理性。并且，在園區(qū)土地開發(fā)中無法徹底清除不規(guī)范建筑物，導(dǎo)致企業(yè)與企業(yè)之間存在嚴(yán)重競爭的混亂局面。在園區(qū)土地開發(fā)中，部分定位與設(shè)計(jì)并不符合當(dāng)?shù)貙?shí)情，缺乏足夠資金且產(chǎn)業(yè)集中度極低，無法有效呈現(xiàn)當(dāng)?shù)貎?yōu)勢與特色。從而無法有效形成產(chǎn)業(yè)鏈，低產(chǎn)量、低科技的各種產(chǎn)品無法長久占據(jù)市場，最終被市場淘汰，導(dǎo)致其最終變成閑置土地。

1.3???? 缺乏有效資金保障

將農(nóng)墾土地建設(shè)成為工業(yè)園區(qū)，需要對基礎(chǔ)的配套設(shè)施進(jìn)行有效完善。這就需要大量資金去完善與建設(shè)園區(qū)的土地、通電、電訊、給排水以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施與配套的生活服務(wù)設(shè)施，而要完善這些基礎(chǔ)設(shè)施，就需要將園區(qū)的土地進(jìn)行征地拆遷以及變性出讓等等。投資建設(shè)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)?shù)卣穆氊?zé)與義務(wù)，但該園區(qū)建設(shè)是由農(nóng)墾局開發(fā)而非政府開發(fā)，因此其園區(qū)土地開發(fā)中大部分的基礎(chǔ)設(shè)施都是通過農(nóng)墾局貸款建設(shè)的。而市面上的投資公司并不具備儲(chǔ)備土地的權(quán)利，開發(fā)體制較為單一，利用市場手段對園區(qū)進(jìn)行建設(shè)的方法不多，資金籌備能力低，缺乏投融資平臺(tái)與融資渠道，且公司自身財(cái)力有限，長久籌資之后資金會(huì)逐漸緊張，導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)部的資金壓力急劇增加，將會(huì)直接阻礙對園區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)備資金的投入， 影響投資環(huán)境的優(yōu)化與完善，阻礙園區(qū)招商引資。

1.4???? 缺乏有效人才激勵(lì)制度

針對園區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要一批富有經(jīng)濟(jì)頭腦并且洞悉資本運(yùn)作的專業(yè)人才，但目前，農(nóng)墾實(shí)行工資制度，無法充分體現(xiàn)不同類型、職能以及性質(zhì)的單位特征，單位的工資水準(zhǔn)與工資總量以及社會(huì)信譽(yù)、個(gè)人貢獻(xiàn)等嚴(yán)重脫節(jié)，嚴(yán)重缺少激勵(lì)制度，沒有優(yōu)秀的利益驅(qū)動(dòng)，無法充分調(diào)動(dòng)職工與單位的積極性，在工作中缺乏活力。

2.? 針對園區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀的對策

2.1???? 建設(shè)管理體制，落實(shí)管理職能

必須要爭取國土部門以及人民政府建設(shè)專業(yè)的農(nóng)墾土地管理機(jī)構(gòu)，并且要給予其相應(yīng)的管理職能。其次要爭取國土部門以及人民政府建設(shè)土地儲(chǔ)備中心，并可以行使一級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的有效職能。

從實(shí)際角度出發(fā)，園區(qū)所處的縣政府要與農(nóng)墾局進(jìn)行有效合作，將地方政府行政審批的資源優(yōu)勢與農(nóng)墾局的土地優(yōu)勢進(jìn)行充分結(jié)合，將雙方共同追求的經(jīng)濟(jì)繁榮經(jīng)濟(jì)利益綁定起來，確定雙方的權(quán)利分配制度，共同推進(jìn)、統(tǒng)籌規(guī)劃。建設(shè)雙贏的理念是基礎(chǔ)與前提，墾地合作建設(shè)開發(fā)園區(qū)，要將利益分配作為維系紐帶，充分調(diào)動(dòng)地方政府的主觀性與積極性，同時(shí)找到地方政府與農(nóng)墾合作的切入點(diǎn)。

2.2???? 進(jìn)行集約化用地

園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)與原則便是集約化用地，這種做法不僅可以有效降低土地資源浪費(fèi)，還可以集中控制，減少管理成本。如若想要進(jìn)行集約化用地，必須從提高自身戰(zhàn)略地位出發(fā)。土地是極其重要的資源， 其不僅直接關(guān)系商業(yè)、工業(yè)以及農(nóng)業(yè)等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的指南。土地資源的價(jià)值在當(dāng)前時(shí)期正在不斷飆升，是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)不可或缺的資源。要樹立少占地、少用地的思想，對土地進(jìn)行合理開發(fā)與利用，尤其針對每塊土地的產(chǎn)出與投入，要做到集約化。同時(shí)，對于土地的置換、整理等問題，都要及時(shí)考慮節(jié)奏與數(shù)量的變化。與此同時(shí)，進(jìn)行園區(qū)開發(fā)建設(shè)時(shí)，要最大程度發(fā)揮土地應(yīng)有價(jià)值，通常情況下都運(yùn)用投入產(chǎn)出比對園區(qū)建設(shè)的效益進(jìn)行計(jì)算，還可以運(yùn)用土地使用率進(jìn)行參照。要積極提倡園區(qū)建設(shè)進(jìn)行集約化用地，進(jìn)而建設(shè)一個(gè)可持續(xù)發(fā)展、具備當(dāng)?shù)靥厣?、功能齊全的環(huán)保型園區(qū)。

2.3???? 建設(shè)投融資平臺(tái)

要充分運(yùn)用當(dāng)?shù)卣?，成立土地?chǔ)備中心，將土地整體進(jìn)行變性，通過土地招拍掛方式將土地流轉(zhuǎn)到到園區(qū)開發(fā)的投資公司名下，利用各種方式，壯大融資能力以及公司實(shí)力。同時(shí)，要極力爭取市縣政府、自治區(qū)以及中央的經(jīng)濟(jì)投入，大力拓展融資渠道，為入園企業(yè)最大程度上分憂。需要充分運(yùn)用西部大開發(fā)的相關(guān)政策，例如財(cái)政專項(xiàng)基金或西部債券等扶持手段;要加強(qiáng)與國開行、農(nóng)發(fā)行等機(jī)構(gòu)的金融合作，建設(shè)農(nóng)墾融資平臺(tái)， 提高授信額度，盡最大努力擴(kuò)展銀行貸款金額的投放量，取得更多信貸支持;要積極爭取自治區(qū)對園區(qū)建設(shè)發(fā)展的扶持資金;與此同時(shí)，可以建設(shè)投資擔(dān)保公司、區(qū)域性村鎮(zhèn)銀行、資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)代理機(jī)構(gòu)，對財(cái)務(wù)資源進(jìn)行有效整合，優(yōu)化結(jié)算中心，形成支持園區(qū)建設(shè)發(fā)展的支持體系。

2.4???? 提升對人才機(jī)制的注重程度

在進(jìn)行園區(qū)建設(shè)開發(fā)時(shí)，必須樹立選用優(yōu)質(zhì)人才的觀點(diǎn)，貫徹落實(shí)群眾公認(rèn)原則，同時(shí)大力選拔具備事業(yè)心強(qiáng)、干實(shí)事、能干事的人員;要堅(jiān)持公正、公平、公開等原則，真正選拔出眾人認(rèn)可的人才，建設(shè)優(yōu)質(zhì)園區(qū)建設(shè)開發(fā)人才隊(duì)伍。

結(jié)束語：

園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)要依據(jù)科學(xué)的原理進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)，園區(qū)建設(shè)直接關(guān)乎一個(gè)區(qū)域的工業(yè)水平與經(jīng)濟(jì)實(shí)力。因此，要嚴(yán)謹(jǐn)進(jìn)行園區(qū)的用地規(guī)劃，在設(shè)計(jì)過程中要結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)域的實(shí)際情況與特色，制定彈性方案。并且，要對園區(qū)的職能進(jìn)行有效定位，對土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，宏觀上對園區(qū)進(jìn)行布局。之后，對土地使用方案進(jìn)行合理優(yōu)化，實(shí)行集約用地，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃。

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