經營社區(qū)在物業(yè)管理中的探討與實踐

吳健

摘 要：經營社區(qū)理念的提出，對傳統(tǒng)的物業(yè)管理產生了重要影響。經營社區(qū)主要是指利用社區(qū)的現有資源和資產，通過經營的方式，挖掘社區(qū)資產資源的經濟屬性，使社區(qū)的資產和資源能夠采取市場化經營和運作的方式產生價值，為物業(yè)管理提供充足的資金保障，實現社區(qū)的經營與物業(yè)管理相結合，既實現物業(yè)的有效管理，同時也能發(fā)揮社區(qū)的經營屬性。因此，我們應立足物業(yè)管理實際，探討經營社區(qū)的理念和內涵，并分析經營社區(qū)對物業(yè)管理產生的影響，制定有效的應對策略，保證經營社區(qū)在物業(yè)管理中得到有效的實施。

關鍵詞：經營社區(qū); 物業(yè)管理; 探討; 實踐

經營社區(qū)作為重要的管理理念，對物業(yè)管理產生了直接影響利用。經營社區(qū)的理念，不但能夠實現社區(qū)資源和資產的利益最大化，同時也能根據社區(qū)管理的實際需要制定有效的應對方案，使社區(qū)在物業(yè)管理和資產運營方面能夠實現雙平衡，能夠發(fā)揮社區(qū)的經營管理作用，使社區(qū)的資源和資產能夠實現保值升值，能夠為物業(yè)管理提供充足的資金保障，實現物業(yè)的低成本管理，改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理思路，使整個物業(yè)管理由傳統(tǒng)的撥款方式和高消費的方式，變成自給自足的管理模式，推動物業(yè)管理的快速發(fā)展。

一、經營社區(qū)理念的內涵

（一）運用經營的理念運營社區(qū)資產

經營社區(qū)的理念主要是指，通過對社區(qū)中的資源資產進行充分的調查，摸清楚社區(qū)的家底，并將具有經營屬性的資源和資產通過市場化運作的方式進行經營管理，獲取一定的收益，將獲得的資金投入到物業(yè)管理中，彌補物業(yè)管理資金不足的現象。其本質在于運用經營的理念運營社區(qū)資產，使社區(qū)資產的市場化屬性能夠得到釋放，既有利于推動社區(qū)資產的市場化運作，同時也能夠減少對社區(qū)資產的束縛，使社區(qū)資產能夠通過正確的運營管理方式實現有序經營，獲得一定的收益。這種經營管理思路的轉換，對于社區(qū)資產的維護以及發(fā)揮社區(qū)資產的價值屬性具有重要作用，同時，也能解決社區(qū)資產維護資金不足的問題。所以，經營社區(qū)理念的內涵在于運用經營的理念去運營社區(qū)資產，實現社區(qū)資產的升值，使社區(qū)資產在運營中能夠產生最大的效益。

（二）實現了社區(qū)資產價值的最大化

社區(qū)資產數量多，按照資產的類別可以分為房產、地產、綠地、公共區(qū)域、停車場、電梯間以及其他無形資產。經營社區(qū)的理念主要在于，通過對社區(qū)資產類別的劃分，掌握社區(qū)資產的類型，并制定有效的社區(qū)資產經營策略，實現社區(qū)資產的有效運營，并實現社區(qū)資產價值的最大化，使整個社區(qū)的資產和資源能夠通過市場化運作的方式取得一定的收益。通過市場調節(jié)的方式，為整個社區(qū)的管理提供新的思路，解決社區(qū)管理中持續(xù)投入的問題。通過市場化的手段，實現社區(qū)管理方式的轉變。目前社區(qū)內部的資產和資源數量非常多，通過轉變經營思路的方式能夠解決資產的經營問題，能夠使資產在經營過程中，按照資產的類別、特點進行有序經營，同時根據資產的類型采取差異化經營，通過市場調節(jié)的手段，細化經營方式，最終提高資產的經營效益。

二、經營社區(qū)對物業(yè)管理的影響

（一）改變了傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念

經營社區(qū)理念作為重要的管理理念，對物業(yè)管理產生的影響在于，改變了傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念，在物業(yè)管理中傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式重視并強調管理的重要性，將管理作為主要的工作內容，通過建立完善的物業(yè)管理制度，細化物業(yè)管理流程，并制定了有效的物業(yè)管理措施，使整個物業(yè)管理工作在實施過程中，能夠采取層層監(jiān)管、層層監(jiān)督的管理方式，提高物業(yè)管理質量。為了達到管理要求，物業(yè)管理公司往往采取劃分管理任務和管理職責的方式，采取多個層級的監(jiān)督管理，確保各項管理任務能夠落到實處。例如，某物業(yè)公司為了提高物業(yè)服務品質，專門建立了服務督察小組，對整個物業(yè)服務的有效性和客戶的滿意度進行跟蹤調查，通過突擊檢查和定期抽查的方式，檢查保潔人員的清掃質量是否達標，檢查社區(qū)內綠地的綠化程度和維護完好程度是否達標。經營社區(qū)理念最大的差異在于重視社區(qū)資產的經營，改變了傳統(tǒng)物業(yè)管理理念中重管理輕經營的現狀。

（二）為物業(yè)管理提供了有力支持

物業(yè)管理在實施中，需要大量的資金投入，依靠物業(yè)公司收取的物業(yè)服務費用，雖然能夠實現正常管理，但是在管理品質的提升方面面臨著較多的問題。資金不足成為了困擾物業(yè)管理有效性的重要因素，而經營社區(qū)理念的目的在于，通過對社區(qū)現有的資源資產的調研，盤活社區(qū)的資源資產，通過有效的經營手段，充分利用資源資產的價值屬性，獲取對應的經營收入，將獲得的收入投入到物業(yè)管理中，解決物業(yè)管理的成本問題。通過社區(qū)資源資產的內循環(huán)，使整個社區(qū)的物業(yè)管理既能解決資源問題，同時也能解決物業(yè)管理方式的問題。因此，經營社區(qū)理念對整個物業(yè)管理方式的轉變產生了重要影響，提高了物業(yè)管理質量。例如，國內某物業(yè)公司在物業(yè)管理中，充分利用了小區(qū)的電梯間，將其劃分成不同的廣告展示位，承包給社會的廣告商獲取利潤。小區(qū)內的景觀和綠地，通過與婚慶公司合作，開放給婚紗攝影公司和婚慶公司，用于婚紗照的拍攝和舉行婚慶活動，將獲得的利潤用于改善物業(yè)服務質量。

三、經營社區(qū)在物業(yè)管理中的具體實施對策

（一）做好社區(qū)資產、資源的調研

經營社區(qū)理念對物業(yè)管理具有重要影響，在物業(yè)管理中，做好經營社區(qū)理念的落實，首先需要做好社區(qū)資產資源的調研。社區(qū)的資產資源主要包括社區(qū)的房產、地產、綠地電梯間、停車位以及物業(yè)品牌等無形資產。做好社區(qū)資產資源的調研，能夠為經營社區(qū)理念的落實提供有力支持，同時也能制定專項的經營方案，使整個社區(qū)的資產資源在經營過程中能夠按照經營的需要，根據具體資源的特點，實現有序經營。例如，小區(qū)的戶外停車位，可以在業(yè)主不使用的期間出租給社會車輛獲取收益。小區(qū)內部的空地和小廣場，可以開放兒童游樂設施，吸引小區(qū)內部的兒童娛樂，將獲取的租金用于物業(yè)管理。通過對社區(qū)資產資源的調研，能夠使經營社區(qū)理念在落實當中具備更強的指向性。

（二）制定社區(qū)經營方案

做好社區(qū)資產資源的調研之后，需要制定社區(qū)經營方案。社區(qū)經營方案需要從宏觀上符合社區(qū)的發(fā)展要求，避免社區(qū)資產資源在出租和利用過程中出現毀壞和無法恢復的現象，導致社區(qū)的品質下降。在細節(jié)的操作層面，需要考慮到社區(qū)經營的可持續(xù)性以及社區(qū)經營對居民產生的具體影響，在不影響居民正常生活和娛樂的狀態(tài)下，實現社區(qū)資源和資產的有序經營?？梢試@社區(qū)現有的房產地產以及綠地和電梯間等資源入手，對于社區(qū)的房產可以將閑置的辦公室和一樓的商服用來出租，獲得的租金用于支持物業(yè)管理工作。對于社區(qū)的臨街地塊，可以改造成夜市或者臨時市場以及收費停車位。通過制定社區(qū)經營方案，使整個社區(qū)在經營過程中能夠發(fā)揮資產和資源的最大價值。

（三）將社區(qū)經營與物業(yè)管理相結合

經營社區(qū)雖然是發(fā)揮社區(qū)的經營屬性，但并不是只重視經營而忽略物業(yè)管理。為了保證物業(yè)管理的質量達標，應當在社區(qū)經營方面制定完善的物業(yè)管理細則，使社區(qū)經營和物業(yè)管理能夠成為平等的管理手段，在物業(yè)管理推進過程中，根據物業(yè)管理的具體特點和管理要求細化管理內容。如果社區(qū)經營與物業(yè)管理相沖突，應當尊重物業(yè)管理的意見，積極調整社區(qū)經營方案。

四、結論

通過對經營社區(qū)理念的了解，經營社區(qū)作為重要的管理理念，對改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理過程和提高物業(yè)管理質量以及為物業(yè)管理提供充足的資金保障具有重要作用。因此，我們應結合物業(yè)管理的實際需要，總結經營社區(qū)理念的優(yōu)勢和特點，并在物業(yè)管理中積極推進經營社區(qū)理念的落地實施，實現物業(yè)管理朝著經營社區(qū)的方向發(fā)展，為整個社區(qū)的經營和社區(qū)的發(fā)展奠定良好的基礎，提供有力的手段支持。

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