不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異分析及對策

【摘要】建設(shè)工程項(xiàng)目從開工到竣工要經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批、施工、竣工驗(yàn)收等多個環(huán)節(jié)，涉及國土房管、規(guī)劃、建設(shè)等行業(yè)的多個主管部門共同管理。拋除建設(shè)單位主觀因素不議，客觀上由于各部門在進(jìn)行管理的過程中所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同、測重點(diǎn)不一、監(jiān)管目的也不盡相同，因此可能在同一個問題上產(chǎn)生一定的差異性，比如房屋測繪面積與規(guī)劃面積的不一致就是由于房管部門與規(guī)劃的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一、測繪目的不同等原因所致，這就給后續(xù)工程竣工后的不動產(chǎn)登記工作帶來了困擾，最終以哪個面積進(jìn)行登記成了一個需要重點(diǎn)解決的問題。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;測繪與規(guī)劃面積;差異分析及對策

房地產(chǎn)中房屋面積與價格密切相關(guān)，但實(shí)際中房屋規(guī)劃面積則與實(shí)際測量面積存在一定差距，而這些差距極易導(dǎo)致矛盾與糾紛的出現(xiàn)。因而，為實(shí)現(xiàn)對房屋的更精確測量，對房屋測繪面積和規(guī)劃面積間存在的差異問題進(jìn)行探討極為必要。

1、房屋各類面積基本概念

1.1房屋使用面積

房屋最重要的功能使用，因此使用面積也是客戶首先關(guān)心的問題，使用面積是指房屋內(nèi)除去墻面與基礎(chǔ)設(shè)施所能提供自由使用的凈空面積，主要按照歐美國家的算法來計(jì)算，除了墻面結(jié)構(gòu)意外，基礎(chǔ)設(shè)施包括保溫層面積統(tǒng)統(tǒng)在房屋使用面積的計(jì)算之列。

1.2房屋建筑面積

房屋的建筑面積的范圍相對房屋使用面積大很多，這主要是因?yàn)榉课萁ㄖ娣e除了房屋的墻面以內(nèi)的面積的計(jì)算，還加上了墻面以外的投影面積，不但包括了屬于住戶的類似與陽臺與地下室的私人空間，還包括了公共走廊與室外樓梯的公共空間，公共空間的計(jì)算主要根據(jù)整個樓層的住戶進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，因此住戶需要搞清楚房屋建筑面積與房屋使用面積的差別。

1.3預(yù)測面積

預(yù)測面積主要是根據(jù)圖紙的構(gòu)畫面積決定的，主要由房地產(chǎn)商邀請專業(yè)的設(shè)計(jì)師與國家相關(guān)的鑒定人員共同完成，因此圖紙完成后還需要提交國家有關(guān)部進(jìn)行審批，當(dāng)審批合格之后才能付諸實(shí)踐。因此預(yù)測面積只是一種法律依據(jù)，在這個預(yù)測范圍之內(nèi)進(jìn)行的施工才被國家承認(rèn)，而不是工程完成后的實(shí)際面積。

2、不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異成因分析

2.1圖紙變更及數(shù)據(jù)采集所產(chǎn)生的差異

設(shè)計(jì)圖紙是房屋建筑工程的前提，也是進(jìn)行房屋建設(shè)的重要依據(jù)。在現(xiàn)代化房屋建筑工程中，房屋的內(nèi)外結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大的變化，材質(zhì)也不斷更替創(chuàng)新。當(dāng)前房屋建筑工程中，對于數(shù)據(jù)的實(shí)際采集控制性較差，導(dǎo)致現(xiàn)代化房屋建筑工程受到地形、空間、天氣等外界因素和施工技術(shù)設(shè)備落后等內(nèi)部因素的影響，施工中不得不進(jìn)行圖紙的變更，改變施工方案，造成差異問題的產(chǎn)生。

2.2技術(shù)原因所產(chǎn)生的差異

當(dāng)前房地產(chǎn)測繪市場測繪單位水平存在一定差距，而相關(guān)法律也存在相互矛盾之處，使得房屋測量過程中對質(zhì)量重視不足，且未能按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測量，再加之設(shè)備儀器較為落后，進(jìn)而導(dǎo)致規(guī)劃面積和實(shí)際測繪面積存在差異。此外，相關(guān)法規(guī)政策尚不夠完善，技術(shù)水平尚不能與現(xiàn)代化建筑的建設(shè)速度相適應(yīng)。而且，部分特殊建筑其建筑面積缺乏相應(yīng)技術(shù)支持，進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致房屋實(shí)際測量面積與規(guī)劃面積二者之間存在差異。

2.3竣工后公用空間變更

人們的生活質(zhì)量不斷提升，對于公用空間的需求量也越來越大，居住空間的實(shí)用性和舒適性是現(xiàn)代居民普遍追求的，所以在現(xiàn)代化房屋建設(shè)中，很多的公共空間被設(shè)計(jì)到施工中，完工后發(fā)現(xiàn)有一些公共設(shè)施沒有被提前設(shè)計(jì)進(jìn)去，就會實(shí)施臨時方案，進(jìn)行公用空間的變更，引起消費(fèi)者的不滿。

3、不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異應(yīng)對對策

3.1積極推行不動產(chǎn)測繪“三測合一”乃至“多測合一”改革

2019年3月26日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），提出全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革，統(tǒng)一審批流程，統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)平臺，統(tǒng)一審批管理體系，統(tǒng)一監(jiān)管方式，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批“四統(tǒng)一”;其中統(tǒng)一審批流程時要求實(shí)行聯(lián)合審圖和聯(lián)合驗(yàn)收。對于驗(yàn)收涉及的測繪工作，實(shí)行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”，這指的就是各地推行的“三測合一”或“多測合一”。各地實(shí)踐中，湘潭市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)了《湘潭市建設(shè)工程項(xiàng)目“三測合一”暫行實(shí)施辦法》，并于2019年2月1日起施行，標(biāo)志著湘潭市建設(shè)工程項(xiàng)目全面實(shí)行“三測合一”。吉林省自然資源廳出臺了《關(guān)于吉林省房屋建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程“多測合一”改革工作的實(shí)施意見（試行）》，按照部署，吉林省將在建設(shè)工程領(lǐng)域全面推行“多測合一”改革，由一家具備相應(yīng)測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、綠化、人防、消防等建設(shè)工程項(xiàng)目審批所需的各項(xiàng)測繪服務(wù)。2020年1月1日后的土地勘測定界的建設(shè)工程項(xiàng)目鼓勵實(shí)行“多測合一”，2020年6月1日后開展土地勘測定界的建筑工程項(xiàng)目全面實(shí)行“多測合一”。可見，如果能夠?qū)ⅰ叭郎y合一”乃至“多測合一”的改革持續(xù)推進(jìn)，這將從根本上解決房產(chǎn)測繪及規(guī)劃測繪面積差異問題。但是，這顯然不是一蹴而就的事情。它涉及到對各分散測繪公司的監(jiān)管與培訓(xùn)、對現(xiàn)有分散測繪的流程整合、以及對現(xiàn)有各測繪標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一等。

3.2各地根據(jù)情況形成政策性文件

各地可以根據(jù)實(shí)際情況，針對具體問題，將在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的各種問題分列并形成登記規(guī)則，形成符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的指導(dǎo)性文件，最好以地方政府的名義出臺。

3.3建立部門協(xié)商解決機(jī)制

因不動產(chǎn)登記部門在處理此類問題時，涉及到房管部門及規(guī)劃部門的業(yè)務(wù)，因此在碰到特殊問題時，可以會同相關(guān)部門共同協(xié)商，在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)形成統(tǒng)一意見，并由不動產(chǎn)登記部門依據(jù)此意見進(jìn)行登記。

結(jié)語：

在我國房屋建筑工程中，對于測繪面積的管理控制要進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，相關(guān)政府管理部門要與測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，制定統(tǒng)一的測繪標(biāo)準(zhǔn)，平衡市場，穩(wěn)定市場秩序，提升測繪的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際施工的現(xiàn)狀下，加強(qiáng)監(jiān)督管理，并針對測繪面積進(jìn)行后期的協(xié)調(diào)溝通，化解房產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的矛盾，從而縮小差異，減少雙方的購房問題，建立健康穩(wěn)定的房產(chǎn)市場，促進(jìn)和諧城市建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]于棟山等.淺談工程建設(shè)項(xiàng)目從“三測合一”到“多測合一”的實(shí)現(xiàn).經(jīng)緯天地.2019.05

作者簡介：

鄧華（1971-），女，漢族，貴州貴陽人，本科學(xué)歷，現(xiàn)供職單位為貴州省不動產(chǎn)登記中心，工程師，研究方向?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記。