新型肺炎疫情對房地產(chǎn)市場的影響分析

石海均 張杰 李瑤 赫璐

摘要：2020年的一場全球疫情將影響各行各業(yè)的生存模式，房地產(chǎn)業(yè)作為我國的主要產(chǎn)業(yè)不可避免的受之影響。為使房地產(chǎn)業(yè)在疫情后較為迅速的開展經(jīng)濟恢復(fù)工作，本文將從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、使用環(huán)節(jié)三大方面，研究疫情對房地產(chǎn)業(yè)的短期與長期影響，進而為房地產(chǎn)行業(yè)的參與者提供應(yīng)對借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);房地產(chǎn)銷售;房地產(chǎn)使用

2020年初的一場新冠肺炎將中國乃至世界的經(jīng)濟帶入了低俗地帶，緊急狀態(tài)下的措施不可避免地會對一定時期的市場消費行為和企業(yè)復(fù)工生產(chǎn)產(chǎn)生影響。疫情過后如何讓經(jīng)濟盡快恢復(fù)也將隨之而來。充分預(yù)判，提前準備，從而在疫情過后迅速有效開展經(jīng)濟恢復(fù)工作，是我們當(dāng)下不可忽視的問題。當(dāng)前迫切需要研究疫情對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、使用環(huán)節(jié)等方面進行近期、中長期影響預(yù)判，著手研討疫情下如何有序復(fù)工生產(chǎn)，如何改善銷售現(xiàn)狀。并針對疫情下購房者對房屋使用關(guān)心熱點問題進行匯總分析，做好中長期房地產(chǎn)質(zhì)量的提升工作。

1 對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的影響分析

近期影響來看，土地成交量會減少，房地產(chǎn)建設(shè)數(shù)量減少，房地產(chǎn)項目的新開工面積、施工面積、竣工面積、新批商品房入市面積都會減少。以全國房地產(chǎn)業(yè)土地成交為例（見圖1），2020年開始，土地成交面積同比下降，但降幅縮小;進入4月份，土地成交價款累計同比增長了6.9%。但就中長期影響來看，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量的恢復(fù)取決于社會經(jīng)濟的恢復(fù)與發(fā)展，在保證疫情在可控范圍內(nèi)，國家將會鼓勵復(fù)產(chǎn)復(fù)工并提供支持。新批商品房入市面積最先得到恢復(fù)，接著是新開工面積、施工面積得到恢復(fù)，然后是竣工面積得到恢復(fù)。從全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看（見圖2），商品住宅施工面積依舊同比增長，只不過漲幅縮小;新開工面積及竣工面積同比降幅也再逐月縮小。未來房地產(chǎn)開發(fā)商在城市區(qū)位選擇方面，學(xué)區(qū)房、地鐵房、公園房會優(yōu)先發(fā)展，開發(fā)區(qū)房、新區(qū)房的發(fā)展過程中遇到的困難會相對多一些，疫情對公園房的正能量相對明顯一些。在地塊選擇和項目設(shè)計階段，會比以往更加重視房地產(chǎn)開發(fā)項目防災(zāi)減災(zāi)因素及其相關(guān)內(nèi)容，比如上風(fēng)口問題、地勢高低問題、園區(qū)整體分區(qū)規(guī)劃問題。

2 對房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的影響分析

近期影響來看，無論是新建商品房市場還是存量房市場，均呈現(xiàn)銷售冷清、成交量低。在經(jīng)濟不明朗背景下，市場觀望情緒是房地產(chǎn)市場主流，且此情緒可能會持續(xù)一段時間。此期間有意愿購房者，均可能是經(jīng)濟水平相對穩(wěn)定較高的人群，項目的選擇傾向于別墅、改善型高端住宅及投資項目。其密度低、配套好、綠地率高、建筑間距大的住宅小區(qū)會得到優(yōu)先發(fā)展?！肮珨偯娣e小”不再是賣點，公攤面積小的房地產(chǎn)項目近期不會受歡迎。公共面積可能會加大，衛(wèi)生設(shè)施的要求會提升，樓梯電梯會得到超過以往的重視和改進。

租房市場可能會逆冷而暖，暖的速度取決于城市的復(fù)工速度，而房屋租賃的好壞取決于返程人員何時返城就業(yè)。而且疫后返城人員的租房要求可能會提升，合租數(shù)量可能會減少。

中長期影響來看，商品房成交量隨著社會經(jīng)濟的恢復(fù)而恢復(fù)。從下圖3可見，新建商品房的銷售面積與銷售額正在逐月回暖，同比降幅縮小。商品房成交量分類先后恢復(fù)，二手房總價相對低于新房且多位于市內(nèi)，公共配套相對便捷，其成交量恢復(fù)會略快于新房;而現(xiàn)房可控性大于期房，因此現(xiàn)房成交量恢復(fù)快于期房;對于返程人員，首先考慮是租房，因此租房恢復(fù)量會明顯快于買房。

3 對房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的影響分析

近期影響來看，物業(yè)管理與公共部位得到前所未有的重視。新型肺炎疫情期間，物業(yè)管理的作用得到充分認識和充分發(fā)揮，物業(yè)管理人員在戰(zhàn)勝新型肺炎疫情過程中做出了突出貢獻。未來，業(yè)主將對物業(yè)公司的智能化應(yīng)用、智能化社區(qū)、24小時管家服務(wù)、各種“科技+”措施更加注重。以前業(yè)主和住戶對物業(yè)公共部位的關(guān)注度不高，新型肺炎疫情將改變這種情況。鄰里關(guān)系得到前所未有的改變，鄰居道德素質(zhì)的重要性，在日常生活中有所體現(xiàn)，在新型肺炎疫情期間體現(xiàn)的更加徹底，這將極大影響項目的定位。

中長期影響來看，水平低的物業(yè)管理服務(wù)公司將被加速淘汰。物業(yè)管理服務(wù)公司優(yōu)勝劣汰本就是規(guī)律性現(xiàn)象，但經(jīng)歷過新型肺炎疫情后，水平低的物業(yè)管理服務(wù)公司將被加速淘汰，物業(yè)管理重要性可能會與房價并肩。

4 結(jié)語

中華民族是自強不息的民族，把這次疫情放在歷史長河里，它僅僅是傷了一塊龍鱗。我們一定能克服哀傷，化危機為生機，變劫難為捷勝。房地產(chǎn)行業(yè)也必將通過完善的設(shè)計、高效的施工、創(chuàng)新的營銷模式站穩(wěn)經(jīng)濟的主體地位，實現(xiàn)日趨穩(wěn)定健康的發(fā)展。

參考文獻：

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