加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)措施推動物業(yè)規(guī)范化發(fā)展

何琍

物業(yè)管理招投標(biāo)工作是維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)公平公正的重要環(huán)節(jié)，也是提升物業(yè)管理效率和服務(wù)質(zhì)量的有效手段。當(dāng)前在選擇物業(yè)管理公司時，一般實行公開公平公正的招、投標(biāo)制度，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，規(guī)范和培育物業(yè)管理市場，破除物業(yè)壟斷局面，建立起市場化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)管理體系。因此，要大力開展物業(yè)管理招投標(biāo)制度，推動物業(yè)服務(wù)市場規(guī)范化發(fā)展。

一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述

1.物業(yè)管理招投標(biāo)的含義。物業(yè)管理招投標(biāo)是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開選聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。主要由物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。

2.物業(yè)管理招投標(biāo)的特點。①最合適方案難以確定。對于物業(yè)管理的需求方來說，是要通過招投標(biāo)活動找到最合適的管理方案，而不像其它招投標(biāo)那樣要最好的方案，因為最合適的方案是要在保證基本質(zhì)量要求的前提下，實現(xiàn)最高性價比。但對于最合適的方案，往往受到實際情況以及管理者的需求等多方因素的制約，因此不容易判斷出來。比如在住宅小區(qū)，由于業(yè)主具有產(chǎn)權(quán)，不同的業(yè)主對物業(yè)管理需求不一致，導(dǎo)致難以實現(xiàn)最合適的物業(yè)管理服務(wù)方案，而物業(yè)費(fèi)用最低的方案，卻并不一定能滿足所有業(yè)主的服務(wù)需求。②行業(yè)自身的特殊性。作為國民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理具有自身的特殊性，與其它服務(wù)性行業(yè)相比，有其自身的特點。首先，物業(yè)管理服務(wù)有別于社會公共服務(wù)和個體服務(wù)，是一種同時帶有社會公共服務(wù)和服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場行為，而不是行政行為。其次，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點就是生產(chǎn)和消費(fèi)同時開始，同時結(jié)束。再其次，物業(yè)管理服務(wù)的性價比是彈性的，而非時性或半剛性。其所提供的產(chǎn)品定量容易定質(zhì)難。因此，要真正做到質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價是不容易的。這些特點決定了物業(yè)管理招投過程及其結(jié)果的某種不確定性。從招標(biāo)方的角度看，物業(yè)管理的招投標(biāo)是有風(fēng)險的，僅僅依靠標(biāo)書的評判和各公司以往的市場聲譽(yù)，并不能完全保證評估結(jié)果的正確性。

二、物業(yè)管理招投標(biāo)方法及特點

1.公開招標(biāo)法。公開招標(biāo)法是招標(biāo)人不預(yù)定投標(biāo)人選，通過公開渠道發(fā)布招標(biāo)信息，邀請各單位參與投標(biāo)，招標(biāo)及中標(biāo)程序公開透明，評選條件及要求事先公開設(shè)定，招標(biāo)人對投標(biāo)人進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，對合格投標(biāo)人的投標(biāo)報價進(jìn)行評議從而確定中標(biāo)人的評標(biāo)定標(biāo)方法。主要特點是招投標(biāo)公開透明，有利于合格競標(biāo)者公開競爭，從而可以節(jié)省項目的大量投資，程度操作簡單，節(jié)約交易成本，有效防止暗箱操作。但也存在大量投標(biāo)者為中標(biāo)而壓低價格中標(biāo)，中標(biāo)后項目建設(shè)質(zhì)量差，無法按時完成建設(shè)工程，形成半拉子工程等問題。

2.邀請招標(biāo)法。該方法也可稱為有限競爭招標(biāo)和選擇性招標(biāo)，主要是指招標(biāo)人根據(jù)評選條件及實際工作要求，為確保服務(wù)質(zhì)量不進(jìn)行資格預(yù)審，而有條件地選擇若干家信譽(yù)好管理好的企業(yè)，并直接向目標(biāo)公司發(fā)出投標(biāo)邀請，通過一定評標(biāo)程序確定中標(biāo)人的招投標(biāo)方法。該方法不用公開招標(biāo)而用定向招標(biāo)形式確定投標(biāo)人，保證了投標(biāo)人資質(zhì)合格，限制了投標(biāo)人的數(shù)量。投標(biāo)人按照招標(biāo)要求去響應(yīng)就可以編制投標(biāo)文件，招標(biāo)人向3家以上符合資質(zhì)條件的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請，組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會按規(guī)定進(jìn)行評標(biāo)，推薦中標(biāo)侯選人，招標(biāo)人按規(guī)定確定中標(biāo)人。該方法程序簡單，招投標(biāo)效率較高，可為投標(biāo)人節(jié)省成本及時間，但如何保證公平公正具有一定的風(fēng)險及難度。

三、物業(yè)招投標(biāo)管理存在的主要問題

1.招投標(biāo)程序不規(guī)范。目前市場上主要是由開發(fā)商、業(yè)委會或政府進(jìn)行招標(biāo)。在招標(biāo)方行為隨意性很大，物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)招投標(biāo)活動監(jiān)管薄弱。物業(yè)公開招投標(biāo)過程中容易造成壓價招標(biāo)、遺留問題多，與原開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)單位部門協(xié)調(diào)難度大等問題，導(dǎo)致物業(yè)招投標(biāo)效率低，招投標(biāo)后物業(yè)管理無法滿足要求，產(chǎn)生新的矛盾和問題。

2.招投標(biāo)過程缺乏有效監(jiān)管。當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)活動主要是有招標(biāo)人自行設(shè)定招標(biāo)方式、評選條件、評標(biāo)程序等，監(jiān)管部門缺乏必要的監(jiān)督，任由招標(biāo)人控制投標(biāo)人及中標(biāo)人，物業(yè)管理的服務(wù)對象卻無權(quán)參與招投標(biāo)過程，往往造成招標(biāo)人與投標(biāo)人相互串通，虛假招標(biāo)、陪標(biāo)現(xiàn)象頻發(fā)，或?qū)⒁恍┨囟ǖ耐稑?biāo)企業(yè)排除在正常的招標(biāo)活動之外，造成很多水平較高的企業(yè)不能進(jìn)行正常的投標(biāo)，進(jìn)而阻礙了整個招標(biāo)活動的進(jìn)行。投標(biāo)負(fù)責(zé)人員和特定的投標(biāo)企業(yè)在私下達(dá)成共識，發(fā)布招標(biāo)信息和舉行招標(biāo)活動只是走形式的過程。此外陪標(biāo)現(xiàn)象頻發(fā)，部分參與投標(biāo)企業(yè)會在參與招標(biāo)的過程中實現(xiàn)自身的利益，和其余一家或幾家投標(biāo)企業(yè)私下達(dá)成共識，許諾一些利益進(jìn)而使其陪標(biāo)，這就導(dǎo)致招標(biāo)單位在實際的活動中不能對企業(yè)的實際能力進(jìn)行評估，進(jìn)而出現(xiàn)決定失誤，阻礙了整個招標(biāo)活動的進(jìn)行。

3.招標(biāo)機(jī)制不健全。就當(dāng)前階段而言，我國的招標(biāo)管理工作存在的主要問題在于招標(biāo)機(jī)制不健全，很多企業(yè)在進(jìn)行招標(biāo)制度的制定過程中，多數(shù)采取相同的評標(biāo)方式。但是因為每個建筑工程項目的基本條件都存在很大差異，這種不完善的招標(biāo)制度，不能對參與招標(biāo)的相關(guān)單位做出客觀的評價，可能會導(dǎo)致很多資質(zhì)不健全的投標(biāo)單位混入其中，這種工作水平不足的單位一旦中標(biāo)，不僅會造成物業(yè)管理質(zhì)量出現(xiàn)問題，還會對招標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)效益造成損害，嚴(yán)重情況下還會出現(xiàn)嚴(yán)重的安全事故，對使用者和居住者的生命財產(chǎn)安全造成威脅。

四、加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)工作措施

1.加強(qiáng)物業(yè)招投標(biāo)管理。為避免發(fā)生物業(yè)管理招投標(biāo)活動失管情況，要根據(jù)實際情況和政府管理部門關(guān)于物業(yè)招投標(biāo)的要求，再確定負(fù)責(zé)招投標(biāo)的組織者。政府主管部門要加強(qiáng)物業(yè)招投標(biāo)的管理活動，按照制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、合理化的要求推動招投標(biāo)活動監(jiān)管，以避免出現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)中招標(biāo)規(guī)則不清晰、招標(biāo)活動不規(guī)范、參與者不足等問題。招投標(biāo)活動的組織者要明確招標(biāo)方式，在公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)等方面確定采用的方式，促進(jìn)招投標(biāo)的公平公正。

2.推動招投標(biāo)活動公開規(guī)范化。物業(yè)主管部門應(yīng)制定規(guī)范化的招投標(biāo)活動管理文件，采用市場化機(jī)制建立專門的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)招投標(biāo)活動。在招投標(biāo)程序上，首先要做到招投標(biāo)活動到專門機(jī)構(gòu)登記備案，獲得許可才能進(jìn)行。其次要指定負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織管理物業(yè)招投標(biāo)活動，確保參加的是合格物業(yè)管理公司。再其次要以公開、公平、公正的方式開展招投標(biāo)活動，并選派監(jiān)督機(jī)構(gòu)參與全過程。

3.規(guī)避物業(yè)管理招標(biāo)不正當(dāng)競爭。①積極培育良好的市場環(huán)境。物業(yè)管理活動需要有公平競爭的市場環(huán)境作為基礎(chǔ)。物業(yè)管理部門要以市場化的方式，培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，積極引導(dǎo)物業(yè)公司提供服務(wù)質(zhì)量和管理水平，建立良好的市場觀念，優(yōu)良的競爭機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理全行業(yè)良好發(fā)展。②完善物業(yè)招投標(biāo)實施細(xì)則。物業(yè)管理部門應(yīng)針對物業(yè)招投標(biāo)活動制定完善相關(guān)實施細(xì)則，以便明確基本的招投標(biāo)程序、相關(guān)要求，促進(jìn)市場的公開化，讓參與者公平競爭，以法規(guī)規(guī)章等形式有效保護(hù)市場主體雙方的利益，避免或限制各種不正常競爭行為，從根本上促進(jìn)物業(yè)招投標(biāo)市場的良好發(fā)展。③建立良好的市場經(jīng)濟(jì)秩序。物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，無論是物業(yè)公司還是開發(fā)商、業(yè)主等，都要重視良好的信譽(yù)和形象，自覺抵制不正當(dāng)競爭，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競爭環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的順利進(jìn)行。

物業(yè)管理招投標(biāo)活動顯示出業(yè)主及服務(wù)提供商對管理需求的提高，是物業(yè)管理市場化、法制化、規(guī)范化的良好開端，需要采取管理措施促進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的健康發(fā)展。因此，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，建筑行業(yè)的逐漸進(jìn)步，競爭是不可避免的，招標(biāo)工作為激烈的市場競爭提供一個公平，公正的環(huán)境。

（作者單位：廈門廈航物業(yè)管理有限公司）