房地產(chǎn)企業(yè)償債能力與銷售增長能力分析

張瑤瑤

[摘要]現(xiàn)如今，利用財(cái)務(wù)杠桿撬動資本運(yùn)作的經(jīng)營方式已使很多資本回報(bào)率較高的行業(yè)或者企業(yè)獲得了相當(dāng)可觀的利益，房地產(chǎn)便是該特點(diǎn)較為鮮明的一類企業(yè)。雖然這種負(fù)債經(jīng)營的方式存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)如果能夠合理控制債務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)銷售的有效增長，那么企業(yè)的資本積累便會呈現(xiàn)出立竿見影的效果。文章通過對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力與銷售增長能力的有效分析，試圖找出該類企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營的合理方式，望對該類企業(yè)未來的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供些許幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);償債能力;銷售增長;措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.26.

1 ?引言

我國國內(nèi)的房地產(chǎn)上市公司已近150家，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行債務(wù)融資是其快速發(fā)展的重要手段。而企業(yè)對自身償債能力的控制，以及結(jié)合銷售增長情況對杠桿的合理把控，則是房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展并做大做強(qiáng)的關(guān)鍵因素。

2 ?房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析概述

通常來講，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是指企業(yè)償還整個生產(chǎn)經(jīng)營流程中各種債務(wù)的整體能力。償債能力的強(qiáng)弱能夠直接反映出該企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況和盈利能力，是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵因素。償債能力的好壞影響著企業(yè)投資者、債權(quán)人和企業(yè)自身三方面的利益。接下來，筆者將分析三種反映房地產(chǎn)企業(yè)償債能力水平的三種常見指標(biāo)。

2.1 ?流動比例——短期償債能力指標(biāo)

流動比例是反映企業(yè)短期償債能力的一種常用指標(biāo)，其數(shù)值為房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比。而從最近幾年房地產(chǎn)上市企業(yè)年度流動比例來看，該比值主要在2左右波動，這說明近年來房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力一直較為穩(wěn)定，財(cái)務(wù)杠桿的控制效果還算理想;同時，我們也應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)近兩年由于全球整體經(jīng)濟(jì)形勢下滑以及國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因，該比例的波動性逐漸變大，企業(yè)的償債能力開始呈現(xiàn)出下降趨勢。

2.2 ?速動比例——短期償債能力指標(biāo)

我們在分析企業(yè)短期償債能力時，往往還需要將速動比例考慮進(jìn)來，與企業(yè)的流動比例結(jié)合起來分析企業(yè)真實(shí)的償債能力。房產(chǎn)企業(yè)的速動比例為企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比。由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)，其主要產(chǎn)品——商品房的單個價值較大，所以存貨（未出售房屋）的流動性可能無法像其他商品一般具有較高的流動性，所以存貨在資產(chǎn)中的比例可能會對判斷企業(yè)的償債能力的高低產(chǎn)生不小的影響。所以，我們在判斷房地產(chǎn)企業(yè)償債能力時，若發(fā)現(xiàn)某企業(yè)流動比例高而速動比例較低，則應(yīng)當(dāng)給予更多注意，說明該企業(yè)可能存在房屋存貨積壓而無法售出的情況，企業(yè)的償債能力很可能受到較大影響。

2.3 ?資產(chǎn)負(fù)債率——長期償債能力指標(biāo)

資產(chǎn)負(fù)債率是人們最常用的判斷企業(yè)長期償債能力的評價指標(biāo)，其數(shù)值為企業(yè)總負(fù)債與總資產(chǎn)的比例。該指標(biāo)在判斷房地產(chǎn)企業(yè)償債能力時要求應(yīng)控制在40%到60%。若高于這個區(qū)間說明企業(yè)存在較高的償債風(fēng)險(xiǎn)，若低于這個區(qū)間則說明企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的利用率不高。從近幾年房地產(chǎn)上市公司的指標(biāo)情況來看，年度平均資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)略有上升，總體來看，企業(yè)償債水平控制較為理想。

3 ?企業(yè)負(fù)債控制比例與銷售增長的關(guān)系

從企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率判斷企業(yè)償債能力的高低，并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和界限。而應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營特色、發(fā)展規(guī)模以及企業(yè)當(dāng)前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行綜合判斷。

眾所周知，企業(yè)的現(xiàn)金流是維系企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵命脈。現(xiàn)金流又分為經(jīng)營性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流三個部分，這其中經(jīng)營性現(xiàn)金流是指企業(yè)開展常規(guī)性業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，是支撐企業(yè)發(fā)展的立足之本。部分經(jīng)營狀況較差的上市企業(yè)，其經(jīng)營性現(xiàn)金流長期呈現(xiàn)負(fù)值，企業(yè)只得通過銷售非流動性資產(chǎn)獲利止虧，而這并非長久之計(jì)。當(dāng)整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于下行狀態(tài)時，資產(chǎn)負(fù)債率較低的企業(yè)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也就相對較小。

如果資產(chǎn)負(fù)債率較高，但若是企業(yè)具有較強(qiáng)的銷售增長能力，即企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較為理想，企業(yè)能夠保證日常有足夠多的現(xiàn)金流入，即使每年或者每月的債務(wù)支出（本金和利息）較高，但該部分債務(wù)支出只占銷售現(xiàn)金流入的一半以下，那么企業(yè)就有足夠的資金流用于經(jīng)營發(fā)展。所以在這種模型下，類似于融創(chuàng)模式，只要企業(yè)日常的銷售增長（資金流入）是債務(wù)成本的兩倍以上，那么不論企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有多高，企業(yè)的經(jīng)營都是相對安全的。只是這也需要一個基本前提，就是整個社會經(jīng)濟(jì)處于上行狀態(tài)，企業(yè)就可以借勢獲得高速發(fā)展。前些年房企的蓬勃發(fā)展，多數(shù)依賴于這種模式。

所以，企業(yè)的償債能力和銷售增長能力密切相關(guān)，銷售增長能力極強(qiáng)的前提下，企業(yè)的負(fù)債能力就可以保持在相對較高的水平。

4 ?合理控制負(fù)債水平的措施與建議

近年來，隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)走低，中國經(jīng)濟(jì)一直處在較強(qiáng)的下行壓力之下。在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣的情況下，高負(fù)債經(jīng)營勢必帶來較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。所以合理控制負(fù)債水平是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的問題。

4.1 ?拓寬企業(yè)融資渠道

隨著房產(chǎn)泡沫的不斷增大，國家出臺了各類限價限購政策，以打擊危害市場健康發(fā)展的炒房行為。各大商業(yè)銀行也紛紛收緊貸款規(guī)模，提高貸款條件限制，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批變得異常嚴(yán)格，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)一時無法籌得足夠的資金進(jìn)行土地購買和房屋建設(shè)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷拓寬經(jīng)營思路，改善以單一銀行貸款為主要籌資渠道的方式，探索更多的籌資渠道，例如通過增資擴(kuò)股、發(fā)行新股、發(fā)行債券等方式，合理降低債務(wù)成本，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

4.2 ?合理改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)

過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過投入大量的資金，利用高負(fù)債、高杠桿來購入大量土地，提前為后續(xù)的建設(shè)施工做好準(zhǔn)備工作。但這也同時造成了相當(dāng)多的資金積壓在土地購買環(huán)節(jié)，使企業(yè)的負(fù)債水平在期初就位于高位。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過早的提升負(fù)債比例，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈緊張，從而背負(fù)較高的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)對自身經(jīng)營的調(diào)整，會禁錮企業(yè)的發(fā)展渠道和模式，使企業(yè)長時間處于保守狀態(tài)。鑒于此，企業(yè)應(yīng)盡可能的優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的短期借款和流動負(fù)債比例，適當(dāng)增加部分長期借款，優(yōu)化債務(wù)期限，并盡可能的提前預(yù)收款項(xiàng)的收入時間，充盈手中的資金流量，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)營活力。

4.3 ?通過多元化經(jīng)營保持資金鏈的穩(wěn)定

如今，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售增長方式依然依賴于商品房銷售。但是經(jīng)營渠道的單一性，往往使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場經(jīng)營中處于被動地位，一旦市場出現(xiàn)波動，或者出臺房屋限購政策，造成商品房銷售困難，就極容易造成企業(yè)資金鏈的斷裂，使企業(yè)徹底陷入困境。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市房企應(yīng)盡可能的拓展經(jīng)營業(yè)務(wù)，以多元化經(jīng)營的方式增加資金流入渠道，克服房地產(chǎn)企業(yè)因房屋滯銷帶來資金困難的風(fēng)險(xiǎn)窘境。如企業(yè)可以結(jié)合房屋銷售開展現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)，利用一定的宣傳手段，打造品牌服務(wù)效應(yīng);在出現(xiàn)房屋滯銷的區(qū)域開展部分租房服務(wù)，通過收取一定的租金收入合理改善資金流情況;在近商圈區(qū)域，將部分沿街房屋開展商鋪管理經(jīng)營，或者直接將部分商鋪改造為酒店或小型商場，多渠道拓寬租金來源等等。通過多元化的經(jīng)營，豐富房地產(chǎn)企業(yè)資金流入渠道，科學(xué)降低企業(yè)負(fù)債比例，合理降低房屋調(diào)控因素所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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