河南省城鎮(zhèn)居民商品住房支付能力研究

◎范松杰

(1.鄭州信息科技職業(yè)學(xué)院；2.河南廣播電視大學(xué)財(cái)會(huì)金融學(xué)院，鄭州450000)

商品房市場(chǎng)在運(yùn)行過(guò)程中，出現(xiàn)了需求與供給不匹配、保障房數(shù)量過(guò)少、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格過(guò)高等問(wèn)題。伴隨收入懸殊、貧富差距的加劇，高企的房?jī)r(jià)使低收入群體購(gòu)買住房變得愈加困難。2007 年，黨的十七大報(bào)告明確指出我國(guó)社會(huì)建設(shè)的重要目標(biāo)是以改善民生為重點(diǎn)，確保人民有房可居。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，中央相繼出臺(tái)若干住房政策。2012 年，在黨的十八大報(bào)告中，提出要不斷加快保障房建設(shè)腳步，不斷完善保障房供應(yīng)體系。2017 年，在黨的十九大報(bào)告中，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。住房制度的建立與完善，歸根結(jié)底還是由于居民的商品房支付能力不足。住房究竟給居民帶來(lái)了多大壓力？對(duì)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)造成了多大程度的影響？究竟有多大比例的城鎮(zhèn)居民對(duì)于商品房具有可支付能力？這些問(wèn)題須需我們采用科學(xué)的測(cè)度方法進(jìn)行客觀的探究、分析。

一、文獻(xiàn)綜述

對(duì)于住房可支付能力的研究集中在采用不同的方法測(cè)度住房可支付能力?？傮w來(lái)說(shuō)分為兩種，一種是比率法，是一個(gè)相對(duì)數(shù)指標(biāo)，包括房?jī)r(jià)收入比法、住房消費(fèi)收入比法、住房可支付性指數(shù)；另一種是絕對(duì)數(shù)法，主要是指剩余收入法。周仁、郝前進(jìn)、陳杰（2010）研究了上海地區(qū)，結(jié)合了剩余收入法與不匹配性，指出收入差距的加大和住宅結(jié)構(gòu)供給的不合理性是造成住房出現(xiàn)障礙的主要原因[1]。鄒瑞文（2011）分析了房?jī)r(jià)、收入、利率對(duì)住房可支付能力的影響做了理論分析，采用平均房?jī)r(jià)收入比、平均住房可支付指數(shù)、平均月供收入比對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力作了定量分析[2]。范艷（2014）首先采用了定性分析，在定性分析的基礎(chǔ)上，采用了剩余收入法對(duì)武漢市住房可支付能力做了詳細(xì)研究[3]。

文獻(xiàn)中多偏向使用剩余收入法進(jìn)行研究，主要在于剩余收入法采用的是絕對(duì)數(shù)去衡量，在計(jì)算方法上更加合理，更具有說(shuō)服力。該方法引入了居民自身的消費(fèi)意愿，而不是劃定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就認(rèn)為是住房可支付能力。同時(shí)，剩余收入法更強(qiáng)調(diào)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)購(gòu)房的影響，計(jì)算結(jié)果能直觀顯示每個(gè)收入階層對(duì)于各種目標(biāo)住房的支付差額。

筆者在借鑒剩余收入法測(cè)算河南各收入階層的住房可支付能力的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步得出河南省城鎮(zhèn)家庭需要保障的比例，運(yùn)用GM（1,1）測(cè)算出2019～2023 年需要保障的家庭戶數(shù)，為制定保障房政策提供參考。

二、測(cè)算原理與模型

（一）剩余收入法的測(cè)算原理

判斷一個(gè)普通家庭是否具有商品房可支付能力，實(shí)質(zhì)就是比較一個(gè)家庭的剩余收入與某一標(biāo)準(zhǔn)下的住房支出的大小。若剩余收入大于標(biāo)準(zhǔn)住房支出，則認(rèn)為該家庭是具備住房可支付能力的，不需要被納入住房保障的范圍內(nèi)。若剩余收入小于標(biāo)準(zhǔn)住房支出，則認(rèn)為該類家庭是不具備住房可支付能力的，需要社會(huì)及政府的幫助來(lái)解決自身住房問(wèn)題[4]。

1. 數(shù)據(jù)選取

（1）收入

城鎮(zhèn)居民家庭年可支配收入含義為：所有家庭成員得到的可用于最終和其他消費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來(lái)自由支配的收入，包括統(tǒng)計(jì)年鑒中所給出的工資收入等。在計(jì)算一個(gè)家庭的商品房可支付能力時(shí)，采用家庭的實(shí)際可支配收入最為合理。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，河南省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入在2014 年后分為五個(gè)等級(jí)，戶均規(guī)模也分為五個(gè)等級(jí)。不同等級(jí)的家庭年可支配收入=人均可配收入*戶均規(guī)模。

（2）剩余可支配收入

根據(jù)年鑒的分類及數(shù)據(jù)的可取得性，定義下列實(shí)證需要的數(shù)據(jù)。

剩余可支配收入=城鎮(zhèn)家庭年可支配收入-基本非住房支出

基本非住房支出=消費(fèi)支出-居住支出

（3）住房支出

家庭擁有或使用住房所產(chǎn)生的貨幣性支出，分為購(gòu)買性住房支出和租用性住房支出。購(gòu)買性住房支出包括還貸的住房支出和已經(jīng)還清貸款后的住房支出。因?yàn)楣P者考慮的是購(gòu)買住房支出，所以住房支出在本文特指購(gòu)買性住房支出中每年需要還貸的住房支出。

（4）商品房單價(jià)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒所給出的數(shù)據(jù)，商品房單價(jià)由商品房銷售額除以商品房銷售面積得到。

（5）房屋標(biāo)準(zhǔn)

統(tǒng)計(jì)年鑒給出了90m2以下，144m2以上，別墅及高檔公寓的銷售額和銷售面積。參考業(yè)內(nèi)普遍處理方法，筆者選取的普通商品房是60m2和90m2，144m2，別墅及高檔公寓不予考慮。

（6）貸款標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)中央銀行及商業(yè)銀行的住房貸款管理辦法，筆者對(duì)于首付和貸款年限的處理辦法是首付為30%，貸款年限設(shè)為30 年，住房貸款利率為2014—2017 年中央行最低的五年期基準(zhǔn)貸款年利率4.9%，每年的還款額是按照等額本息還款方法的計(jì)算額。

2. 剩余收入法的計(jì)算技術(shù)路線

根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)年鑒得到不同收入階層的人均可支配收入及戶均規(guī)模，戶均可支配收入=人均可支配收入×戶均規(guī)模。

統(tǒng)計(jì)得到不同收入階層的人均非住房消費(fèi)支出，則戶均非住房消費(fèi)支出=人均非住房消費(fèi)支出×戶均規(guī)模。

年剩余可支配收入=戶均可支配收入—戶均非住房消費(fèi)支出

按照等額本息還款法計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)住房對(duì)應(yīng)的年還款額，比較年剩余可支配收入與標(biāo)準(zhǔn)住房對(duì)應(yīng)的年還款額之間的大小，分析比較各個(gè)收入階層的購(gòu)房能力。

（二）GM（1，1）模型

灰色GM（1，1）模型應(yīng)用微分?jǐn)M合法直接將時(shí)間序列轉(zhuǎn)化為微分方程，從而建立發(fā)展變化模型，它是一種利用不足信息建立可能充分信息模型的途徑，對(duì)于含有不確定性的少數(shù)據(jù)序列預(yù)測(cè)比較理想。其計(jì)算表達(dá)式為：

式中 x（0）（t）為原序列，x（1）（t）為一階累加生成序列，a、u 為辨識(shí)參數(shù)的估計(jì)值。最后由即可得到原序列的擬合值或預(yù)測(cè)值[5]。

三、實(shí)證分析

（一）戶均年可支配收入及戶均年非住房消費(fèi)支出的測(cè)算

戶均可支配收入=人均可支配收入*戶均規(guī)模，人均可支配收入與戶均規(guī)模數(shù)據(jù)均取自河南省歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。

人均非住房消費(fèi)支出=基本消費(fèi)-住房消費(fèi)

戶均非住房消費(fèi)支出=人均非住房消費(fèi)支出×戶均規(guī)模

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之后，得到的數(shù)據(jù)如表1。

（二）標(biāo)準(zhǔn)類型商品房的價(jià)格測(cè)算

商品房均價(jià)=商品房銷售額/商品房銷售面積

商品房總價(jià)=商品房均價(jià)×對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)面積，數(shù)據(jù)均來(lái)源于河南省統(tǒng)計(jì)年鑒。由年鑒數(shù)據(jù)整理得表3。

表1 河南省2014—2017 年各收入階層城鎮(zhèn)居民戶均可支配收入 單位：元

表2 河南省不同收入等級(jí)的戶均非住房消費(fèi)支出 單位：元

2014—2017 年，商品房?jī)r(jià)格持上漲趨勢(shì)，90平方米以下的商品房，17 年的房?jī)r(jià)相比于14 年上漲了24%；144 平方米以上的商品房，17 年的房?jī)r(jià)相比于14 年上漲了31%。

（三）剩余收入法下商品房可支付能力分析

根據(jù)剩余收入法的原理，首先需要計(jì)算的就是剩余可支配收入。

剩余可支配收入=戶均可支配收入-戶均非住房消費(fèi)支出，則可得表4。

第二步計(jì)算等額還款法下標(biāo)準(zhǔn)商品房的年還款額。首付按照30%，還款年限定為30 年，貸款利率選自2014 年1 月1 日—2017 年12 月31日中最低的5 年以上中長(zhǎng)期貸款利率，即2015年10 月24 日規(guī)定的年化4.9%。

標(biāo)準(zhǔn)住房均價(jià)=商品房銷售額/商品房銷售面積

標(biāo)準(zhǔn)住房的總價(jià)T=標(biāo)準(zhǔn)住房的面積S×相應(yīng)均價(jià)P

設(shè)住房貸款的月利率為r，期數(shù)為n，首付比率是p，則按照等額本息還款法每年的還款額H=12×T×(1-p)×[r×(1+r)^n]÷[(1+r)^n-1]

則根據(jù)上述公式，計(jì)算得到60m2、90m2和144m2的普通商品房的住房年還款額。

根據(jù)剩余收入法的計(jì)算規(guī)則，若年用于住房支付的最大收入大于年還款額，則認(rèn)為該群體對(duì)于住房是具有購(gòu)買（租住）能力的。否則需要保障。

（四）實(shí)證結(jié)果分析

對(duì)同一種類型的住房來(lái)說(shuō)，從最低收入階層到最高收入階層，剩余收入從負(fù)值逐漸上升為正值，從最低收入階層無(wú)法支付到最高收入階層輕松支付，表明收入的高低與住房可支付能力呈正向關(guān)系。收入越高，剩余收入越高。

表3 河南省2014—2017 年商品房每平方米銷售均價(jià) 單位：元

表4 河南省2014—2017 年城鎮(zhèn)居民各收入階層剩余可支配收入 單位：元

表5 河南省標(biāo)準(zhǔn)面積的住房年還款額 單位：元

從表6 看，對(duì)60m2的商品房來(lái)說(shuō)，在城鎮(zhèn)居民中占比20%的低收入戶中，2015 年差額達(dá)到2000.99 元，2016 年差額達(dá)到 1003.12，已經(jīng)超過(guò)該收入階層的年剩余可支配收入，支付遇到問(wèn)題。2014 和2017 年低收入戶有一定的支付能力，但卻不穩(wěn)定。此外，一方面筆者設(shè)定的計(jì)算參數(shù)選用了2014 年至2017 年最高的首付率30%和最低的五年期貸款年利率4.9%，而實(shí)際中的房貸支付會(huì)大于表中的數(shù)據(jù)，故支付能力會(huì)進(jìn)一步降低。另一方面在前文設(shè)定的條件中，剩余可支配收入是扣除了除住房外的基本消費(fèi)，是家庭的最大可支配收入，比較極端，因此這部分群體完全通過(guò)市場(chǎng)去解決自己的住房問(wèn)題還是有一定的障礙的，這部分人是應(yīng)該被納入住房保障群體的。因此對(duì)于低收入階層的城鎮(zhèn)居民來(lái)講，住房是非常嚴(yán)重的問(wèn)題，政府應(yīng)該給予極大重視，并調(diào)整政策等保障這一部分收入群體。而對(duì)于低收入戶以上階層的群體來(lái)說(shuō)，對(duì)普通商品房的支付從數(shù)據(jù)分析上看，已經(jīng)不存在障礙，因此認(rèn)為這些群體可以通過(guò)市場(chǎng)去解決自己的問(wèn)題。

從表7 和表8 來(lái)看，中低收入戶對(duì)于144m2的普通商品住房的支付存在差額，中等收入對(duì)于144 平方米的普通商品房的支付存在一定差額。但這部分群體可以通過(guò)購(gòu)買面積稍小一點(diǎn)的住房來(lái)解決自己的問(wèn)題。而對(duì)于中高收入和高收入階層而言，分析數(shù)據(jù)結(jié)果，他們非但能夠在市場(chǎng)上自主購(gòu)置意愿住宅，還不會(huì)影響高質(zhì)量的生活。

四、結(jié)論

（一）河南省城鎮(zhèn)居民商品房可支付能力評(píng)價(jià)

筆者以河南省城鎮(zhèn)居民商品房可支付能力為研究對(duì)象,對(duì)城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力采用剩余收入法做詳細(xì)評(píng)估，按照實(shí)證結(jié)果預(yù)測(cè)了2019—2023 年城鎮(zhèn)居民住房需要被保障的戶數(shù)。根據(jù)筆者的研究，主要得出以下結(jié)論：

表6 河南省各收入階層對(duì)A類住宅的購(gòu)買能力 單位：元

表7 河南省各收入階層對(duì)B 類住宅的購(gòu)買能力 單位：元

表8 河南省各收入階層對(duì)C 類住宅的購(gòu)買能力 單位：元

從剩余收入法計(jì)算的結(jié)果來(lái)看，低收入戶對(duì)于60m2的商品房支付能力不足，在部分年度中雖有一定的支付能力，但卻不穩(wěn)定，況且文章設(shè)定的條件在一定程度上減輕了房屋的支出，所以這部分人群毫無(wú)疑問(wèn)需要被納入住房保障群體。對(duì)于其他階層的收入戶，考慮到目前的政策覆蓋面，筆者將住房保障覆蓋面界定為20%。河南省在提供住房時(shí)，應(yīng)至少提供20%的公租房和20%的90m2以下的普通商品房。此外，在確定合理的住房結(jié)構(gòu)后，也要科學(xué)設(shè)置保障房申請(qǐng)條件，不能將真正需要的群體拒之門外，杜絕尋租現(xiàn)象的發(fā)生。因此，合理界定保障房對(duì)象也是重要環(huán)節(jié)。

（二）2019—2023 年城鎮(zhèn)家庭需要保障戶數(shù)

由于城鎮(zhèn)居民人口數(shù)、戶均規(guī)模影響因素較多，回歸難度較大。且數(shù)據(jù)之間是一個(gè)復(fù)雜的非線性關(guān)系，變化規(guī)律不確定。因此筆者采用鄧聚龍教授的GM（1,1）去預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)居民人口數(shù)和戶均規(guī)模。

從實(shí)證結(jié)果分析來(lái)看，筆者將保障覆蓋面定為20%。以此數(shù)據(jù)，應(yīng)用Matlab7.0 軟件建立灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)模型預(yù)測(cè)2019—2023 年河南省城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)、河南省城鎮(zhèn)居民戶均規(guī)模、河南省需要保障的城鎮(zhèn)居民戶數(shù)，從而預(yù)測(cè)河南省城鎮(zhèn)居民住房保障戶數(shù)，期望為政府決策提供數(shù)據(jù)依據(jù)，經(jīng)計(jì)算得出如下預(yù)測(cè)值。

表9 河南省2019—2023 年城鎮(zhèn)居民人口總數(shù) 單位：萬(wàn)人

同理計(jì)算2019—2023 年戶均規(guī)模預(yù)測(cè)表10：

表10 河南省2019—2023 年城鎮(zhèn)居民戶均規(guī)模 單位：人

則2019—2023 年城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)為：

表11 河南省2019—2023 年城鎮(zhèn)居民戶數(shù) 單位：萬(wàn)戶

則2019—2023 年城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)為：

表12 河南省2019—2023 年城鎮(zhèn)居民住房保障戶數(shù) 單位：萬(wàn)戶